上半年，熱門城市新房難求，就算動輒一套房就價值上千萬的深圳，搖號也會排到5000多號，不少人苦笑，“差的不是錢，而是運氣”。限購政策之下，三四線城市房地產銷售依舊火爆。與房地產銷售靚麗形成鮮明對比的則是房地產行業的股價，Wind數據顯示，今年以來地產股走勢低迷，從年初到至今，房地產概念已跌超20%，市值蒸發超萬億元。
早在4月份，以高週轉著稱的碧桂園即在一週之內連發三份內部文件，要求提高三四五線城市項目週轉速度、報建速度、供貨速度，被外界解讀為快速回流現金，自6月份市場傳出棚改傳言以來，碧桂園股價更是遭受重挫。在6月29日萬科股東大會上，鬱亮將萬科戰略目標定位為“美好生活的服務商”，而此前是“城市配套服務商”，這或許是萬科轉型的信號之一。碧桂園和萬科的動作無疑是中國房地產行業的縮影。
多方因素影響下，地產股上半年受挫，但總體來看私募並不看好地產股下半年的表現。就私募排排網對國內私募基金經理展開的調查結果來看，72.38%私募認為下半年地產股並沒有明顯投資機會，應謹慎參與，18.95%私募認為可以輕倉參與獲利，剩餘8.67%私募則持觀望態度。
就如何看待上半年房地產銷售額亮眼，但地產股大跌的原因，以及下半年，乃至2019年房地產股投資機會，私募排排網還採訪了新富資本、雷根基金、千波資產研究員黃佳、泓銘資本研究總監兼投資經理王士振、云溪基金陽勇、天谷資產首席投資官陳同輝。
多方利空影響房地產股價，政策因素首當其衝
新富資本研究中心認為地產股的走勢與政策密切相關，大跌緣於政策變化帶來的市場預期，6月底棚改貨幣化暫停的消息和七部委聯手整治樓市釋放了強烈的降溫信號，市場擔心下半年樓市會大幅降溫，賣出地產股等待下半年基本面的確認。
雷根基金認為上半年雖然房地產銷售額亮眼，但是在金融去槓桿、資管新規、和國開行將PSL棚改貸款審批權收回總行的影響下，市場對房地產公司未來業績存在擔憂，另一方面，當前不少房企已經在加快週轉率，說明公司本身也對未來市場銷售，或者當前資金情況存在一定負面觀點。
泓銘資本研究總監兼投資經理王士振分析上半年地產股大跌主要三方面因素影響。其一，儘管行業龍頭銷售保持快速增長，行業整體增速在放緩，1-5月地產銷售面積和金額分別增長2.9%和11.8%，增速均比17年明顯下滑；其二，更多城市出臺嚴厲的調控措施，明顯限制了一手房銷售；其三，國內去槓桿導致流動性緊張，開發商融資成本不斷上升。因此，儘管龍頭公司銷售保持快速增長，市場對房地產的預期在不斷降低，股價也因此大跌。
千波資產研究員黃佳表示上半年地產股股價下跌主要由三方面因素導致的，首先就是政府對樓市強硬的調控政策，限購限售讓市場預期不明朗，包括近期的棚改政策，對地產股影響很大；其次是貨幣政策的轉向，尤其是M2增速大幅回落；最後是受整個A股環境影響，指數單邊下跌，權重股成了殺跌主力。
首席投資官陳同輝透露，地產股大跌的主要原因來自於兩個方面：一方面是目前的房地產政策對地產企業的估值不利，地產企業遭遇到了殺估值的行情。另一方面，目前市場預期房地產企業由於政府限售限貸限價的政策，會帶來房地產未來需求的降低，以及房地產企業利潤率的下降，這是所謂的，房地產企業殺業績階段提前到來。
云溪基金陽勇認為政府限價、棚改政策收緊、人民幣貶值都是導致房地產股下跌的原因。具體來說，在房地產調控政策非常嚴厲的局勢下，房企失去了定價權，市場預期房企毛利率和淨利率下降，對房企的估值邏輯就變了，房地產股票下跌也是一個殺邏輯的過程。棚改政策收緊，對房地產行業是利空，尤其對項目主要佈局在三四線城市的房企打擊非常大。人民幣貶值，外資持續減持人民資產，外資配置比較重的金融地產受到的影響也最大，另外不少房企有很多美元債，美元升值也增加了房企的利息成本。
房地產股已近市場底部，可關注龍頭企業
新富資本研究中心分析稱，地產股跌倒目前位置，市淨率已接近2014年的歷史底部，市盈率離歷史底部尚有一定的空間。從行業基本面來看，樓市庫存狀況優於2014年但是行情前景和空間不如2014年，地產股目前處於一個可上可下的位置，但是離底部並不遙遠。後續如果基本面沒有市場擔憂的劇烈下行，股價會有一個修復行情；如果基本面如期下行，則地產股兌現基本面利空後，有望切換投資邏輯，市場會從擔憂基本面下行切換到憧憬政策轉暖。配合歷史低位的估值，有望迎來趨勢性行情，建議精選土地佈局優、融資成本低、融資渠道通暢、經營效率高的龍頭房企逢低佈局。
雷根基金表示如果維持當前的各類政策，下半年地產行業並不是最好的投資方向，可以耐心等待政策轉變或者房地產公司的轉型。
王士振分析認為，隨著更多城市出臺調控措施，限制房價快速上漲，地產行業繼續保持快速增長的基礎不復存在；國內去槓桿不斷推進，開發商的融資成本快速上升，企業盈利、現金流週轉都在惡化，因此整體而言不看好地產股下半年有大的機會。但不排除部分穩健經營、派息高的地產股有超跌反彈的行情。
黃佳則認為，隨著指數的下跌，地產股估值低的優勢會逐步得到市場認可，銷售額的大增確保業績增長可實現。調控政策一旦鬆動，地產股的投資機會就會來臨。
陽勇表示金融地產板塊都是受宏觀經濟影響非常大的行業，因此不能撇開大環境去談板塊和個股。下半年人民幣有持續貶值的預期，人民幣資產有被外資拋售的壓力，金融地產保險板塊仍然承壓，但另一方面，地產股的估值已經非常低，最近地產公司頻頻回購，對提振股價有一定作用。綜合來看下半年地產股沒有明顯投資機會，不建議重倉參與，但可以輕倉參與部分龍頭地產股回購帶來的機會套利。
陳同輝認為下半年地產股的投資機會依然不大，除非政府在相關政策方面不再有程度上的加大。但公司依然看好地產行業頭部公司未來兩年的投資收益，因為低估是明顯的。
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