梦幻之星V
作为原我爱我家副总裁，胡景晖有近20年的从业经历。多年的经验加上行业一线公司的高层的观察视角，胡景晖说长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险，说法自然不会是空穴来风。
房租市场长期是开放的市场，价格由供需决定，长期以来价格都是温和上涨。2015年以来，随着北上广一线城市严控人口增长，北上广的租房需求并没有爆发式增长，但是，房租却出现了短时间的暴涨，可谓无风起浪。
无风起浪，背后必有妖孽。8月17日早上，我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。胡的话点出了问题所在。2017年，长租公寓突然成了投资的热点，地产标杆企业、中介老大、连锁酒店龙头以及创业公司都汇聚到这一新的所谓“赛道”。除了万科、华住、自如、蛋壳、魔方、YOU＋等明星选手之外，这一参赛名单还在不断加长。与此同时，行业首例并购、首单长租公寓资产类REITs（注：房地产信托投资基金）也都出现了，表明资金已经大举进入这个行业。
炒作过度之下，确有可能如胡景晖所说，长租公寓有可能爆仓，并且导致严重的问题。虽然说不一定会比P2P爆仓危害大，却也是不可不防的。
艾米米
“英雄所见略同”，事实上，长久关注我的网友都知道，我和胡景晖的观点一致，长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险，果不其然……
前日（8月23日），有媒体爆出杭州一家名为鼎家网络科技有限公司（简称“鼎家”）的长租公寓公司因经营不善宣布破产，导致4000多户租客受损，涉及的网贷平台有6家。鼎家的“爆仓”也引发公众对“金融+长租公寓”模式的讨论，这究竟是个例呢，还是潜在雷区呢？
《证券时报》分析“鼎家”的经营模式有这三类问题：
第一、租客信用被违规使用的风险。此类租赁业务，中间加入了一层消费贷业务。所以租客表面上是每个月付租金，但其实是每个月在还此类网贷；
第二、租金收益的监管不到位。尤其是类似公司很多都是带有网络、科技、资产管理等字眼，旗下公司鱼龙混杂；
第三、第三、内部管理混乱。长租公寓一旦规模做大，相关的管理就需要健全。
不过，个人觉得以上其实都还只是次要问题。我认为真正关键的问题是金融化、特别是金融杠杆化。长租公寓最初看上去是很好的模式，就像最初的P2P和共享单车一样。但是，一旦进入金融化，特别是金融杠杆的运作，就会非常危险！
房租市场本不该涉及借贷，无论那种借贷都不行！因为，一旦有信用借贷涉及其中，就像跑路的P2P平台，和那些做烂的共享单车的问题本质是一样的，即一旦资金断裂或挪用，多米诺骨牌效应就会显现。
点到为止吧。
你对这个问题有什么更好的意见吗？欢迎在下方留言讨论！
陈思进
如果不有效控制，确实比P2P还危险。
首先大家需要理解长租公寓的运作模式。它牵涉四个主体：房东、租客、长租公寓运营方（链家自如、蛋壳公寓等）、银行（也包括一些理财机构）。其具体的运作逻辑是：
长租公寓运营方找到房东，和房东签订长期的租约，通常可以长达10年。
长租公寓运营方将房子重新装修改造，然后将房源发布到自己的平台。
租客找到长租公寓租房，签订租约合同，租客一般需要一次性支付一年的房租。
在租客资金有压力的情况下，长租公寓会推荐租客与银行签订贷款合同，贷款金额为1年租金。
银行将租客的贷款资金打给房东，租客每月偿还银行的贷款本息，一年内还清。
长租公寓运营方将银行打来的款项，用来支付给房东的房租，中间的差价即是其利润。
通过下面这张图表就可以理解四方的关系：
长租公寓这两年发展这么快，其中一个核心的诀窍就是加杠杆，而加杠杆的秘诀在于“期限错配”。
长租公寓的加杠杆魔术是这么玩的：租客是租1年，银行业也把1年的租金贷款给了长租公寓运营方，而长租公寓给房东的房租通常却是按季度付的——比如4万元的房租，第一季度长租公寓只给了房东1万元，剩下3万元留在自己手里面。这3万元，长租公寓可以拿下另外3套房源（即一套房源1万元的首季度租金）。通过这种模式，长租公寓就可以像滚雪球那样，越滚越大，抢占的房源越来越多。
潘石屹说，即便涨了房租，其实长租公寓也不赚钱，确实如此。但长租公寓都是资本推动的，他们并不在乎短期的利润，其目标是拿下尽量多的市场份额，最终是往垄断的方向走，一旦达到垄断地位（这里的垄断，并不说要把竞争对手消灭完，只要形成几个行业寡头就够了），那么就是剪羊毛的时候了（这也是所谓的互联网思维）。
这样加杠杆的游戏，只要银行愿意贷款，既有的长租公寓能够及时租出去，就能继续玩下去。但是风险在于，如果哪天银行突然不贷款，或者哪天突然自己的公寓租不出去，长租公寓突然资金链断链，那么风险就可能集中爆发：对房东而言，只拿到了一季度的租金，还有3个季度没拿到，这是损失；对房客来说，支付了一年的租金，突然房东吵着要拿回房子，或者银行要收回房子，租客是损失；对银行来说，租客选择断供，银行也是一团烂账。
和P2P不同，P2P还只是部分人玩的高风险投资，而房租确牵涉到上亿租客，直接影响的资金规模就高达上千亿、甚至上万亿计，你说长租公寓爆仓，是不是比P2P还危险？
当然，在庞大的租房市场，长租公寓规模还很小，但大家需要引起足够的警惕，风险不能防范于未然，那才是大问题。
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孔方财经
其实不需要任何抵押便可以租金分期，对于租客来说还是提供了一定的便利性，毕竟如今北上广等一线城市房源紧张、房租愈来愈高，分期付款虽然增加了利息成本，但可以交换到享受年付价格、减免服务费等便利，还是可以减轻租客的压力。而长租公寓品牌为了实现规模化发展，利用金融工具，采取“资产证券化”的方式也是必然的选择。
但这并不代表能够忽视掉其中存在的很多问题。
首先，公寓运营方存在欺诈、诱导租客签订分期贷款的情况。很多租客在签订合同时并不知情，也并不明白自己的信用状况会被用于何处，完全是被运营方忽悠着签了合同。以今年4月爆仓的爱公寓为例，其租户就曾向媒体表示，销售人员以租户使用流程不熟练为由，拿过租户的手机进行操作，不知不觉间帮其办理了金融贷款。
还有一些长租公寓将租房与分期合同捆绑在一起，强加给租客，迫于无奈，租客在知情的情况下还是签订合同。
其次，大量的长租公寓品牌急于抢占市场，拥有资金池里的沉淀资金用来扩张。这在业务稳定的情况下是可行的，一旦扩张过快或者房源的空置率上升，对资金管理不当挪做它用，都有可能造成资金链断裂，引发爆仓，使租客和房东蒙受损失。
同样是爱公寓，其通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，10个月的时间规模从3000间攀升至12000间，然而由于成本高昂、盈利困难，加之杠杆率奇高，最后资金链断裂。据资料显示，该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元，波及租客押金达1500万~2000万元。
另据不完全统计，从2017年至今年8月份，至少有9家长租公寓出现问题。
目前租房仍是刚性需求的大市场，尤其是垂直细分到长租公寓行业的市场规模至少在1万亿左右，因此借助“资产证券化”野蛮生长的长租公寓急需治理。
第一，政府应该加强对“租金贷”模式的监管，对“租金贷”带来的资金沉淀进行托管或者集中存管，减少资金被挪用的可能。还应该明确要求长租公寓企业，不得进行恶性竞争、哄抬租金。另外应进一步加快闲置土地和住房资源进入租赁市场，降低拿地成本，提高集中式自持租赁企业的投资回报。
第二，长租公寓企业应该加强对线下业务员的管理，涉及到租赁金融化事项需多方审核并保证用户知情，以及让用户自由选择是否使用金融工具。另外可以选择股权融资等方式，缓解资金紧张的问题。
两个月前，我爱我家前副总裁胡景晖曾预言“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”现在看来似乎正在应验。
新芽NewSeed
胡不愧是干了20多年中介的老江湖，此言不虚，给租房市场乱象敲响了警钟。
”房住不炒”调控纲领下，租房站上市场风口。各类逐利资本蜂拥而入，疯狂抢购房源，不惜一切代价占领市场。 某水木清华网友称，他位于北京天通苑的120平三居室，预期价位每月7500元，但在两家中介争抢下，房租暴涨高达10800元，可见租赁市场的疯狂。
这些租赁机构的算盘是，一旦高价抢夺并垄断房源后，变身二房东，把房间打上隔断，刷下墙漆，配点廉价家具家电，租金立刻就翻倍。
可是租房市场竞争激烈，资金周转时间长，收益低，只有个别大中介能玩转起来，不少小中介，根本无法维系收支平衡，就开始招摇撞骗了。
近期杭州鼎家黑中介事件，让人看清了这个市场的险恶，黑起来与P2P无异。鼎家跟房东签了托管合同，高价收房，答应每月打给房东房租。然后，让租客去小贷公司，做分期，支付一年的租金给中介，之后鼎家拿着租客的钱就跑路了。这种运作模式下，鼎家不仅是一个中介，还居间收取房租、支付租金，大笔资金留存在“鼎家”，一旦出现问题，租客不肯搬走，房东要收房，房东和租客均会受损。
重庆也爆出这样的公司叫管家婆。管家婆与P2P平台勾结，联手设局诓骗租客。租客绑定会分期网贷平台，交了一年的房租，但租金被管家婆私分并跑路，房东拿不到房租，租客随时被扫地出门，还拿不到押金，还绑定网贷，欠着本不是自己的借贷的，影响到个人征信。
长租模式，疯起来，就是下一个爆雷的P2P。
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史晨昱
中国的高价房让民众望楼兴叹，租赁市场由此快速发展。在过去的一年里，全国的一二线城市中有13个城市房租涨幅超过20%。今年以来，这种趋势有增无减。以北京为例，华创证券研报显示，其平均租金年内同比涨幅已达21.89%。“追不上房价的你，能追上房租吗?”类似的拷问，像炎炎烈日一样炙烤着年轻一代的心。
19日，原我爱我家副总裁胡景晖召集的媒体沟通会上，胡景晖表示：“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害，这个一点也没错。”他还透露，他隔空喊话，是要政府管一管长租公寓。昨日住建部官员给他打了电话，对他表示支持。
那么，胡景晖的观点是否正确?
作为我爱我家的副总裁，胡景辉有着20多年的租赁市场从业经验。单从这点看，胡景辉能说出这样的话，自然不会空穴来风。针对他说的“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”，早餐君觉得有点夸大其词了。
P2P投资，简单的说就是用户根据平台给出的信息来选择心仪的投资平台，所有的认知仅限于平台的单项传递，属“被动投资”。P2P的交易对手是客户的资金的撮合，若P2P暴雷直接导致的是客户的资金的难以兑付，甚至很多P2P涉及的虚假标挪用导致客户血本无归，这种直接的资金损失对于人们的感官冲击的非常大的，因为“人活着钱没了”是非常可怕的一件事。
国家发布的“房住不炒”、“租购同权”等多条调控纲领下，买不到房但依然需要居住权利的房地产市场有了新的变化，租房站上市场风口。各类逐利资本蜂拥而入抢购房源，不惜一切代价占领市场。租赁机构高价抢夺并垄断房源后，变身二房东，把房间打上隔断，刷下墙漆，配点廉价家具家电，租金立刻就翻倍。但是，租房市场竞争激烈，资金周转时间长，收益低，很多小机构在市场里很难存活。就目前的租赁市场，除了银行提供的部分贷款面向长租房的房租支付，以快速盘活资金，而将来在金融市场中可能会出现犹如去年和前年火爆一时的“车贷”产品出现在P2P或者专门的“长租贷”募资类产品，但目前还没有特别多这样的产品，银行贷款一般与租赁公司合作或者干脆银行自己经营比如建行的住房银行，将房子存在银行，银行负责出租和加金融产品，然后返给客户收益的模式，这种模式的资金来源于银行，那么银行作为风险主体，具备风险管理能力的。早餐君认为，胡先生说的“长租房爆仓”，是针对现在很多租赁机构发行的公寓租赁的证券化产品，这类产品是公开募资属金融产品。若没有相关机构监管任其盲目发展，自然也会给大众带来不小的危害。
现在的租房市场仅仅只是一个供求关系市场，本身价格的高低取决于需求人口自身的财务承受能力。能租的就租，租不起的可以合租或者找更加便宜的房子，选择权还是在租客自己手里。中介给房东的租金一般都是提前付一季的，就算中途中介机构因资金链断裂导致没有办法续租，按照租房合同，房东有权利收回自己的房子再次出租，对于房东来说没有什么太大的损失。所以，和爆不爆仓没有直接关系。
租房市场尚未完善，离市场饱和还很远，就如今的租房市场而言完全可以调节。如若相关监管部门能够做好有序监管，把握好市场，也就自然不会对大众和全社会带了太大的负面影响。
当然，胡景辉所说的并非全都不对。未来，长租公寓会不会爆仓，我们不得而知，在中国近10年的房地产泡沫时代背景下，提前做好防范也是好事一件。
早餐幺幺
其实按照影响公寓爆仓远远没有P2P暴雷对于社会的影响大。胡先生的说法应该只是为了呼吁监管而已，甚至出于自身原因考虑。
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什么是社会影响，先看P2P的暴雷，P2P的交易对手是客户的资金的撮合，而P2P暴雷直接导致的是客户的资金的难以兑付，甚至很多P2P涉及的虚假标的挪用导致的客户的血本无归，这种直接的资金损失对于人们的感官冲击的非常大的，因为“人活着钱没了”是非常可怕的一件事。所以，P2P的暴雷总会引起非常强大社会反响，毕竟这叫被动投资，也就是说至少在客户的眼里，他投资P2P看中的是平台提供的信息，所有的认知趋于平台的单向传递。
反看长租公寓模式，这个模式是最近租售同权出来之后，房地产调控导致很多买不到房，但依然需要居住权利的市场情况的演变，那么至少目前除了银行提供的部分贷款面向长租房的房租支付，以快速盘活资金，而将来在金融市场中可能会出现犹如去年和前年火爆一时的“车贷”产品出现在P2P或者专门的“长租贷”募资类产品，但目前还没有特别多这样的产品，银行贷款一般与租赁公司合作或者干脆银行自己经营比如建行的住房银行，将房子存在银行，银行负责出租和加金融产品，然后返给客户收益的模式，这种模式的资金来源于银行，那么银行作为风险主体，具备风险管理能力的。但如果一旦如“车贷”一样对社会进行募资的产品出现，可能将出现血雨腥风，具体怎么回事看看最近的车贷小额贷市场就明白了。现在还有很多租赁机构发行了公寓租赁的证券化产品，这类产品是公开募资，它对于市场的变化敏感度非常高。所以如果是金融产品不予以监管，盲目发展会产生社会影响的。胡先生估计是在想描写这部分的内容。
而如果长租公寓不与金融挂钩，那么它只是一个供求关系的市场，本身的价格高低只与需求人口的承受能力有关，与爆不爆仓没有直接关系，因此不会有社会广泛影响，最多是租赁公司屯了太多的长租房，结果租不掉，然后损失了租金而已，这部分完全是市场行为，属于企业自身的风险管理和市场把握，只要不对公众和全社会产生交集，就没有社会影响的。
所以，作为一个房产经营企业，他提出上述观点更多的是要求监管，或者他希望介入公寓的金融租赁行业亦或者他看到了公寓金融行业的集资苗头，才这么说，所以，现在重要的让监管的覆盖到这个方面是正确的，提前做到监管有序，把老虎关在笼子里。
张小帅说理财
我觉得他在扯淡。
长租爆仓，怎么爆？是租不出去还是供不应求？
全国涌向北上广的人流阻挡的了么？很多人在租金上涨后可能租不起，从而转向卫星城，可是还有很多人是有这个能力和收入租房的，这个量太大了，还有合租和拼租的需求。
租房市场有多大？多少空置房回迁房在一线城市市郊？一旦租金上涨，这个供应量释放出来，哪个资本可以完全垄断？
租房市场还并不完善，当然离饱和更远，市场行为完全可以调节。
胡总左一个“爆仓”，右一个“p2p”来危言耸听，不过是担心竞争不过，烧钱烧不过人家，转而求舆论帮助自己了。
有这个功夫，把自己的租房服务提上来，更加专业，有保障，这比什么都强。
咨询师天生
胡景晖是在房地产浸淫快20年了，按理说他的观点一定有其逻辑及数据支撑，但要说比P2P爆雷还严重，我认为是夸大了。
除非房地产爆仓，他的逻辑莫非是先长租公寓爆仓，如果处理不好，在战火烧及银行金融，烧及整个房地产行业，这个破坏力比当下P2P爆雷更大，这是足可相信的。
问题是，他因言论过火，而又在火气中愤然辞职，而还在火气中召开了这个发布会，可信度还是要打很大折扣的。
我本人没住过长租公寓，我身边的朋友及同学老乡，住长租公寓的十个不到一个，所以推算，在整个北京市来说，应该也是小市场，全国来说，所占比例更小。
他说要政府管一管长租公寓，我认为政府好好管管二手房市场，管管中介的信息不透明问题，才更迫切吧。
当然有一点可以确定，就是资本的搅乱作用，用大资本囤积物品，四处抬高价钱，这的确是常规路径，而长租房公寓或许是最好入手的租赁市场的路径，在这一两年间，资本大及杀入，已危害了满足正常所需的地步，也是可能的，搞得民声怨道呀。马云，马化腾说杀入房地产，要让房价如葱的承诺呢，怎么还不杀入进来，大举买入，大搞免费和低价策略呢。
我们是多么欢迎互联网的免费策略来撬动陈旧的房地产市场呀。
现在有些领域在挤泡沫、在爆仓，房地产未来两三年，事态不容乐观，胡景晖或许会成为那个关键环节的关键音调，那么在迷迷糊糊中，似乎他的振聋发聩的呐喊就会被证明有可信的一面了。
不希望这种事态真的发生。
财经作家邱恒明
不认同，把自己的一番私欲发泄到租房领域的这些潜规则上，蚍蜉撼大树....
一个人想要撼动从上层到企业到民众的规则，再等几十年吧。
况且，胡的话只说对长租公寓的一点点，还有很多并未说出。
还是欠考虑啊。
