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業績概覽：
融創中國2018上半年實現收入同比增長215.3%至465.8億元人民幣；毛利同比增長251%至115.3億元；毛利率上升2.5個百分點至24.7%；股東應占溢利同比增長287.7%至63.6億元；每股收益1.45元。
期內集團及其聯屬公司的合同銷售金額約為1915.3億元，較去年同期增長約76.0%；權益合同銷售金額亦達到約1378億元，較去年同期增長約83.7%，行業排名穩居前五。期內新增土地儲備約2920萬平方米，權益土地儲備約1545萬平方米，平均土地成本3620元╱平米。包含上述新獲取項目及舊改等協議狀態的土地，土地儲備共計約2.31億平方米，總貨值約3.29萬億元，並且主要分佈於一二線及環一線城市，充足高質量的土地儲備將支持集團未來幾年的穩健發展。於2018年6月30日的現金餘額約為874.2億元；及有息負債餘額較去年年底減少約95億元，淨有息負債率較去年年底下降約9.5個百分點。
Q&A：
Q：對總體市場的判斷？19年會如何？
A：從16年10月我們就判斷市場比較謹慎，目前看是對的。1）政府的調控會很堅決，超出大家預期，會持續比較長；2）在這種情況下，購買預期會發生變化。目前來看，市場預期已經開始發生變化，尤其是在三四線城市。我們對市場的預期一直悲觀。從8月份來看，市場預期變化特別大，很多三四線城市快速冷卻。
Q：文旅集團的規劃？
A：一切都挺順利的。現在開業的5家，目前來看運營情況還不錯。明年開無錫、廣州、昆明文旅城。我們覺得萬達這個併購非常好，這相當於併購了一個TOP10的房地產公司，萬達的體量很大。有人問為啥我們負債率降得慢？萬達我們花了很多錢，去年7月負債了幾百億呢。萬達的住宅銷售特別好，問題在於限價。青島的文旅，前3天有100萬的人流，人擠人。這些文旅城，我們下一步要想辦法做好運營，目前來看酒店運營的還不錯，樂園還需要繼續改善。也許再過5年，文旅板塊佔比就會提升。
Q：下半年和19年供貨排布？對未來去化的看法和銷售策略？公司表外的收入、負債等財務狀況是什麼樣的？文旅項目何時會看到比較明顯的收入貢獻？
A：我先回答一個好回答的，文旅中住宅已經有貢獻了。文旅持有物業貢獻大利潤的時間，需要5年左右，5億、10億就不算了。最後一個項目2021年開業。市場在變化，其實大家能力都差不多，但是這幾年我們在節奏上踩對了。所有項目中，我們只有1-2個項目虧損。我們覺得現在市場的變化，對我們是好事。第一，我們的產品和品牌，這幾年限價情況下，什麼爛產品都能賣出去。但現在市場預期變化了，爛房子賣不出去了。最近幾件，我們一直在堅持提升產品、服務佔了很大便宜；第二是我們在一二線很多，現在三四線冷卻的快，我們影響不是很大；第三是併購，我們口碑好，併購能力強。
我們銷售一直很好，政府批多少我們就賣多少，基本上我們都賺錢了，只是有些時候掙得少。最近你看很多開發商業績很好，那是16、17年賣的房子；等到19年、20年看今年賣的項目的情況，其實有些開發商是虧很多錢的。到2020、2021年地產公司的業績會出現很大的分化。下一步，政府批多少，我們就賣多少，因為我們土地有優勢，我們相對靈活。
這幾年我們的優勢就是對市場判斷是對的，節奏是準的，執行得比較堅決。我們現在拿地標準很高，上半年拿了3000萬平，雖然權益少，但是別人拿地別人出錢。別人出錢，利潤達到10%就夠了，因為我們自己不出錢。下一步還會堅決地跟著市場去做，大家都想隨行就市，但是並不是都可以隨行就市。我們從2016年10月份以後，其實就對市場的判斷比較嚴峻。另一方面，消費預期已經出現變化了。除了16年還在拿地之外，後來我們執行得很堅決。經過這幾年我們在產品、業務佈局、併購方面的優勢為下一步、明年、後年的發展準備了很多。
我們項目做得好，人員也有優勢，挖人挖不走。我們的產品會有大量開發商去學習，一個公司的地位兩個指標衡量，有多少開發商住在你開發的小區裡面，第二個指標是有多少人來跟你學習。
Q：今年1-7月融創土儲還是在正增長，行業轉冷後，還能否保持增長？未來行業集中度能到什麼程度，行業格局是什麼樣的？未來3-5年戰略目標？投資標準？淨負債率下降的目標？IRR 持續50%的標準是否會持續？
A：現在市場的價格會快速分化。過去幾年大公司佔便宜，貸款容易。過去土儲增長多少不是最重要，重要的是質量，拿地如果拿貴了就不太好。未來我們會看到前10、20、30進入快速分化、集中的階段，但是市場份額到誰手中，還是很大不確定性的。今年股市不行、P2P 不行、傳統行業也不行，但是再差的行業，龍頭企業都活的挺好。這可能就是一個大趨勢，再差的行業龍頭企業都會活得很好，因為中國沒有反壟斷。有些公司會踏步、有些公司還會往前走，下一步分化會繼續、集中度也會繼續，但是最終是誰並不知道，再過兩年會看的更清晰。
去年下半年投資標準是IRR>50%，淨利潤率大於15%。兩個原因，收併購市場和公開市場熱情都很高，公司的成本很高。我們會根據投資市場，也是會調整投資的標準，但整體我們會保持很高的投資標準，這是我們內部一貫的目標，要控制好自有資金的風險。
淨負債率我們相信未來2-3年，會持續下降，淨資產持續明顯提升。未來2-3年是我們業績釋放的一個階段。我們淨負債、有息負債的水平，基本和年初持平略有下降，到了年底可能還是持平，但我們銷售會上的更多。未來兩三年，我們淨負債率會持續下降，往後兩年都是非常明顯的下降。
Q：經濟狀況不好，房價會不會降，比如10%？
A：經濟不好會影響任何行業，尤其是房地產。房地產市場紅火跟市場上錢比較多，有很大關係。銀行資金收緊對市場影響特別大，經濟下行還是比較明顯的。中美貿易戰在短期內有沒有結果，不知道。這麼多年了，中國實體經濟和通脹沒那麼快，都跟房價有關係。所以經濟下行肯定對房地產特別有影響，批量和售價都有影響。8月開始市場快速冷卻，但對我們來說，我們不看整體市場了，因為每個城市的差太多了。因為有的城市必然會調整，有的市場還是會保持熱度。
現在中國房地產市場發展很不均衡，市場正常的時候要看產品、買地水平和看市場是否長遠。在經濟下行的時候，及時調整自己，而且需要看的長遠，如果經濟下行之後再調整是來不及的。對某些城市，房價可能會降10%很正常，但是我們不用擔心。
我們現在的毛利水平即使受到市場大環境的衝擊有所下滑，也有下滑空間也還在安全水平，這就是市場和風險控制能力。當然不是任何人都有這種風險控制能力，但是對我們來說，每天我們收到大量的信息讓我們去買地，有的時候我直接篩選出去95%，剩下的拿給下面的人去操作，我們拿地的時候很嚴格的。我們抓住了2016年10月份的機會，體現出了對市場足夠的前瞻性。我認為，國家對房地產行業的調控比任何人想現象得都要嚴格，過去上有政策下有政策。現在誰也不敢動了，形式會很嚴峻。對我們來說，今年是安全第一，投資標準要提高另外就是提高運營管理能力。其實我們企業能力很被認可，因為我們的項目管理的都很好，被市場認可。我們之前替別人管了很多項目，這段時間鍛鍊了不少的管理人員。綠城那幾個賺錢的項目，都是我們當時給他們拿的。這些管理人員在外面成長、鍛鍊好了，回來之後就形成了很強的戰鬥力，幫助我們拓展市場。從去年開始，我們就開始調整內部的能力，在每個區域公司都有融創學院，針對各個層級進行大量的培訓。我認為這個行業還是比較顛簸的，房地產市場有10幾萬億市場，比全球汽車市場還大。
我們現在還進入了旅遊，也是比較大的十幾萬億的市場。房地產行業肯定一直會有顛簸的，國家、銀行、百姓其實都在博弈。但這麼大的行業一定會有很好的公司，未來會出現千億利潤的公司。現在大家就覺得地產行業賺的錢不是錢，再過5年，這個行業掙的錢會在投入其他產業，賺的錢也就是錢了。在這個行業裡面，我們一直位於比較堅實的地方，掙了錢就買地。
現在市場裡面不認錢，沒關係，再過五年可能大家認為就沒有那麼大的風險了。現在有人擔心我們流動性，那我勸你別買房地產，因為你不懂這個行業。在這個行業裡面，銷售量和負債的比例大於1就沒有風險，我們現在銷債比超過了1.5-2，基本上沒什麼風險。我們現在是批什麼價格都賺錢，不用擔心。
Q：重估收益今年佔多少？非並表的收入和淨利率大概是多少？融創的回款率是多少？是否有優化空間？目前分紅率有20%+，未來分紅率會不會提升？有沒有回購的計劃？
A：從整個公司來看，合作項目還是比較重要的方式。上半年拿地3000萬平米，相比之前的權益比例下降了20個點左右。為什麼會下降？因為前幾年融資環境比較好拿地容易，現在我們就調整自己，吸收真正的股東和合作方，真正的引進股權投資的方式。
上半年結轉了700多億，並表了400多億，我們的權益比例還是挺高的。我們的收入結構和利潤結構還是不錯的，上半年主要是三個影響因素，一是核心業務利潤大概是50個億，另外兩個影響因素是收併購的付賬率和會計政策的調整。我們有負商譽的評估，降低了不少毛利率，不考慮這塊有34%。負商譽和投資性物業重估不一樣，負商譽基本在2-3年就完全變現了，所以上半年你看到我們有43億的負商譽攤銷。
關於分紅，我們對20%這個比例保持的很好，未來幾年可以用於分紅的利潤會越來越高，所以分紅的絕對值會大幅度提升。半年報裡也披露了，現在管理層已經回購了10億港幣，董事會批了5%，後續我們會繼續回購。
關於回款率，我們上半年1915億合同銷售，回款1700億，水平接近90%。
Q：如果房價下降10%，融創的利潤敏感度怎麼樣？
A：我們現在土地成本加上重估後，大概4400元，我們均價一萬六七。售價再怎麼變化，對我們的影響不大，售價下降1000元，也就影響淨利潤率1%，因為上面都是稅。
Q：未來幾年能賺500億的利潤，在槓桿率下降來後，孫總打算怎麼發展？
A：不能按照目前我們有3萬億貨值，就能賣5年來算，因為我們是永續的。我們上半年還以很低的價格拿到了3000萬平米，權益接近2000億的土地。我們一邊在賣，一邊也在買。今年買地花了很少錢，花了2000億也賣了2000億。其實我們沒消耗多少土地，地產行業是一個永續行業。下一步，我們會逐漸持有一些其他的東西，比如目前持有的文旅產業。
現在的資產很貴，但是隨著公司能力變強，我們也會去談去持有更多的東西比如商業和股權等等。很多人都覺得，3000億賣完了怎麼辦，但其實在這過程中還能買到好地。上半年買了2900萬平米，其中一半是持有權益的，這些土地的質量和價格、IRR 都很好，所以機會在未來5-10年還會有的。未來因為規模變大了，銷售額增長率方面可能會有所下降，但是利潤增長是必然的，因為利潤會逐漸釋放。我們以現在的能力，保持規模，問題是不大的。
Q：融創拿地時機把握的很好，孫總對下半年拿地的預測？收併購方面會有新的機會嗎？
A：現在土地市場還是很貴，不便宜。為什麼流派，是因為政府起拍價格每次都很高。融創面臨的機會很多，所以選擇就比較大，但是如果在土地市場上下大手段還是會吃虧。土地市場可能會下降，但也不知道，因為現在土地價格也沒有下降。很難說怎麼去看待土地價格，但我們對每個城市、每個項目還是可以很好的判斷。我們現在在很多城市已經是主場了，比如重慶、成都、青島、西安、鄭州，最起碼有20-30個城市已經是主場了，在主場裡很難判斷錯。我們有很好的判斷經驗，基本上一報價我們就能知道項目劃不劃的來。有些城市熱度下降了，有些城市熱度下不來，要看當地城市的庫存情況，現在很多庫存很低。
Q：目前很多房地產公司在佈局汽車產業的賽道，融創也進入了文旅產業，孫總覺得未來除了還有哪些其他產業值得進入？
A：我們選擇的大賽道是文旅，我們已經是文旅行業裡比較大的參與者了。文旅行業進入門檻很高，我們在萬達項目裡整體投入了2600億，誰還能投這麼多錢？我們還在看醫療、教育項目，但現在估值還是偏貴，會比較謹慎。我們看好消費升級這一賽道。至於新能源汽車行業競爭很激烈，我們肯定不參與，也不看好。電動車技術其實100年前通用就有了，現在談技術，我覺得沒什麼技術但是這個行業競爭非常激烈。
任何一個國家，消費升級、消費降級都是同時進行的而且都有生意做。但我們堅定不移做消費升級的賽道，比如文旅、醫療、教育、文化，這些都是和房地產有關的，都是“房地產+”的範疇而不是“+房地產”。比如教育，很多人說教育+房地產，但是教育根本加不起房地產，是房地產+教育。所以，我們會選擇跟房地產相關的消費升級的大賽道。現在很多項目，用常識說貴的邪乎。
關於投資方面，我們會聚焦主業，新的投資收的很緊基本都停了，現在形勢變化還是挺快的。比如美國中期大選等等這些因素其實也看不到清楚，但我們還是多看、多關注，但是多看少動或者多看不動。（供稿/白萬劍）
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