03.21 買房、賣房還是優化資產配置

導讀：

一、為什麼要立法新的房地產稅？

二、房地產稅跟其他房產調控手段有什麼不同？

三、房地產稅對房地產的影響到底是什麼？

四、買房、賣房，還是優化資產配置？

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為什麼要立法新的房地產稅？

其實，房地產稅早已有之。

百度百科的解釋：房地產稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關係的稅都屬於房地產稅。在中國包括房地產業增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等。

早在1951年，當時的政務院發佈《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，就將房產稅與地產稅合併為房地產稅。1986年9月15日，國務院發佈《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用於國內單位和個人。這麼多年來房地產開發企業、房屋出租者、房產所有人，都是房地產稅徵收的對象。

那麼，現在要立法新的房地產稅，是為什麼呢？以前的各種房地產稅還有哪些空間沒有覆蓋呢？

首先，房地產開發企業的整個經濟活動，都已經被現有的房地產稅種覆蓋了。從耕地佔用、土地增值、交易中的契稅、營業稅、增值稅到企業所得稅等等。

其次，房產出租，從住房到商鋪、寫字樓，有增值稅、印花稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加等等稅種覆蓋了。

再次，房屋交易，無論賣房還是買房，有契稅、營業稅、所得稅、印花稅、交易費等等稅種和費用覆蓋。

到目前為止，現有稅種沒有覆蓋的，只剩下兩個空間：一個是房產持有；一個是房產贈與（遺產贈與）。

為什麼房產持有需要徵稅呢？舉三個例子：

第一個例子：地鐵投資帶來的房產增值

昆明地鐵4、5號線的規劃總投資額達到460億元。如果4、5號線周邊500米範圍內共有50萬套住房，那就相當於4、5號線平均為每套房子直接貢獻了9.2萬元的增值價值！這50萬套房產平均每套9.2萬元的增值收益或收益所得，地方政府從哪裡徵稅呢？

第二個例子：土地財政收入與地方政府負債

2017年，昆明是土地交易總金額為434億元，比2016年增長159%，看起來很高。但土地開發需要支付拆遷補償和安置費、基礎設施建設和配套費、平臺公司的管理費和財務費用，以及需要上繳的耕地佔用稅、土地增值稅等等。如果土地溢價高，土地財政收入可以佔到交易額的20%以上，如果土地溢價低，則只佔到10%左右。就按20%計算，昆明去年的土地財政收入為80億左右，跟昆明市負債上千億相比（一說2000億），還是遠遠不夠。所以，昆明的地鐵7、8、9號線因為負債率高也被叫停了。

第三個例子：土地財政收入難以為繼

新增土地從哪裡來？如果說，過去三十年，土地財政收入是支撐中國城市經濟和城市建設快速發展的主要支柱，那麼，在城市快速擴展後的今天，在大量耕地被佔用後的今天，哪裡還有那麼多的土地可供開發呢？昆明從高新區到北市區，從南市區到呈貢新區，再到晉城和昆陽，新區開發已快到盡頭。

從這三個例子中可以看出，新立法的房地產稅，實際上可以稱為房地產持有稅，即土地持有和房產持有稅。這個新的稅法，首要解決的問題，是地方政府的土地財政收入依賴問題，是地方政府負債問題，其次才是解決房價調控問題。

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房地產稅跟其他房產調控手段有什麼不同？

大家發現沒有，這是兩種不同的信息披露方式：

自從去年10月把“房子是用來住的、不是用來炒的”定位寫進大會報告後，從財政部、住建部到最近的政府工作報告、新聞發佈會，一直都在說房地產稅立法問題，並且在立法前就明確了房地產稅的幾大原則：1、管理權限——地方稅；2、開徵目的——調節收入分配、籌集財政收入；3、徵收範圍——面向所有工商業住房和個人住房；3、計稅方法——按評估值徵稅；4、歷史關係——合併整合相關的一些稅種；5、實施步驟——立法先行、充分授權、分步推進。

其他的房地產調控政策，如昆明3.1新政，則往往是突然襲擊式的出臺，不能提前公佈。

為什麼會這樣？

我認為，原因就是房地產稅是一種“長效機制”，而其他的調控政策只是短期手段。

因為房地產稅的立法和實施是一種長效機制，因此要提前發佈一些信息，蒐集相關的民間反饋意見；

因為是一種長效機制，那麼對房地產的影響就是長遠的，對所有利益相關方和住房持有人的影響也是長遠的，所以要提前公佈信息，請大家提前準備。

長遠影響，提前準備，“勿謂言之不預也”！這一點是和其他調控政策最大的不同！

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房地產稅對房地產的影響到底是什麼？

有哪些長遠的影響需要提前準備呢？

第一大影響：住房持有人擁有的住房數量可能不能超過三套

超過三套怎麼辦呢？因為房地產稅很可能是參照個人所得稅那樣的累進稅制，所以超過三套，特別是四套、五套的更需要提前兩年處理，否則哭都來不及。

第二大影響：住房市場將兩級分化

一級是優質房產；一級是劣質房產。既然大家都只能保留2-3套，所以優質房產想買的人更多，價格繼續上漲；劣質房產要賣的房子更多，價格有可能下跌。但整體平均房價將保持相對穩定。所以，現在想買房和賣房的，也需要提前準備，重新考慮如何選房。

至於說房地產稅將使房價腰斬的，讓房價變成白菜價的，只要問問金融機構能否承受就明白了。

第三大影響：城市新區開發不再是熱點和重點

地方政府將從依賴土地財政增加收入為主，轉向管理徵收房地產稅增加財政收入為主。

轉向管理徵收房地產稅為主後，地方政府對建成區的城市公共配套、城市環境改善、老舊小區的改造，就有了更多的動力，而不再以新區開發為城市經濟發展的重點。這也需要提前準備，從現在開始就不要再把重點放在新區開發上。

但是，一個城市的房地產稅基和稅率定多高，也要看對這個城市的經濟和社會發展是否是良性影響。定得過高，人口流出，經濟蕭條，GDP和房價同步下降；定得過低，整體房價繼續上漲，起不到長效機制的作用。

其他的影響還有很多，還有待觀察。

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買房、賣房，還是優化資產配置？

長遠影響，提前準備。或許，最重要的準備，就是改變我們以往的購房觀念和持有觀念。

以前，無數事實證明，個人擁有的房子越多越好。房子越多，家庭資產越多，家庭財富增值越快。但是，房地產稅立法之後（甚至在立法之前），這一“事實”將反轉。

第一、房子越多徵稅越高，數量只會帶來沉重的負擔；

第二、高質量經濟的時代，擁有的劣質或者不優質的房產數量越多，家庭財富可能越加縮水；

第三、現在要買房的話，如果用於居住，是一種選擇；如果用於投資，哪些房產會升值，哪些房產會貶值，就是一個影響家庭財富的重大問題；

第四、現在有多套房子的人，哪些房子要趕緊賣；哪些房子要持有，也是一個需要慎重選擇的問題。

所以，買房還是賣房，買什麼房和賣什麼房，不再是單純的交易行為，而是一種家庭資產優化配置的行為。

事實上，不需要等到房地產稅立法的那一天、那一年。現在昆明的二手房市場，已經出現一定的兩極分化現象了：有的二手房小區要麼房源稀缺，要麼價格報得很高；有的二手房小區囤積了大量的房源，無人問津。

資產優化配置，必須從現在開始！