03.21 买房、卖房还是优化资产配置

导读：

一、为什么要立法新的房地产税？

二、房地产税跟其他房产调控手段有什么不同？

三、房地产税对房地产的影响到底是什么？

四、买房、卖房，还是优化资产配置？

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为什么要立法新的房地产税？

其实，房地产税早已有之。

百度百科的解释：房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。

早在1951年，当时的政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，就将房产税与地产税合并为房地产税。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。这么多年来房地产开发企业、房屋出租者、房产所有人，都是房地产税征收的对象。

那么，现在要立法新的房地产税，是为什么呢？以前的各种房地产税还有哪些空间没有覆盖呢？

首先，房地产开发企业的整个经济活动，都已经被现有的房地产税种覆盖了。从耕地占用、土地增值、交易中的契税、营业税、增值税到企业所得税等等。

其次，房产出租，从住房到商铺、写字楼，有增值税、印花税、房产税、城市维护建设税、教育费附加等等税种覆盖了。

再次，房屋交易，无论卖房还是买房，有契税、营业税、所得税、印花税、交易费等等税种和费用覆盖。

到目前为止，现有税种没有覆盖的，只剩下两个空间：一个是房产持有；一个是房产赠与（遗产赠与）。

为什么房产持有需要征税呢？举三个例子：

第一个例子：地铁投资带来的房产增值

昆明地铁4、5号线的规划总投资额达到460亿元。如果4、5号线周边500米范围内共有50万套住房，那就相当于4、5号线平均为每套房子直接贡献了9.2万元的增值价值！这50万套房产平均每套9.2万元的增值收益或收益所得，地方政府从哪里征税呢？

第二个例子：土地财政收入与地方政府负债

2017年，昆明是土地交易总金额为434亿元，比2016年增长159%，看起来很高。但土地开发需要支付拆迁补偿和安置费、基础设施建设和配套费、平台公司的管理费和财务费用，以及需要上缴的耕地占用税、土地增值税等等。如果土地溢价高，土地财政收入可以占到交易额的20%以上，如果土地溢价低，则只占到10%左右。就按20%计算，昆明去年的土地财政收入为80亿左右，跟昆明市负债上千亿相比（一说2000亿），还是远远不够。所以，昆明的地铁7、8、9号线因为负债率高也被叫停了。

第三个例子：土地财政收入难以为继

新增土地从哪里来？如果说，过去三十年，土地财政收入是支撑中国城市经济和城市建设快速发展的主要支柱，那么，在城市快速扩展后的今天，在大量耕地被占用后的今天，哪里还有那么多的土地可供开发呢？昆明从高新区到北市区，从南市区到呈贡新区，再到晋城和昆阳，新区开发已快到尽头。

从这三个例子中可以看出，新立法的房地产税，实际上可以称为房地产持有税，即土地持有和房产持有税。这个新的税法，首要解决的问题，是地方政府的土地财政收入依赖问题，是地方政府负债问题，其次才是解决房价调控问题。

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房地产税跟其他房产调控手段有什么不同？

大家发现没有，这是两种不同的信息披露方式：

自从去年10月把“房子是用来住的、不是用来炒的”定位写进大会报告后，从财政部、住建部到最近的政府工作报告、新闻发布会，一直都在说房地产税立法问题，并且在立法前就明确了房地产税的几大原则：1、管理权限——地方税；2、开征目的——调节收入分配、筹集财政收入；3、征收范围——面向所有工商业住房和个人住房；3、计税方法——按评估值征税；4、历史关系——合并整合相关的一些税种；5、实施步骤——立法先行、充分授权、分步推进。

其他的房地产调控政策，如昆明3.1新政，则往往是突然袭击式的出台，不能提前公布。

为什么会这样？

我认为，原因就是房地产税是一种“长效机制”，而其他的调控政策只是短期手段。

因为房地产税的立法和实施是一种长效机制，因此要提前发布一些信息，搜集相关的民间反馈意见；

因为是一种长效机制，那么对房地产的影响就是长远的，对所有利益相关方和住房持有人的影响也是长远的，所以要提前公布信息，请大家提前准备。

长远影响，提前准备，“勿谓言之不预也”！这一点是和其他调控政策最大的不同！

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房地产税对房地产的影响到底是什么？

有哪些长远的影响需要提前准备呢？

第一大影响：住房持有人拥有的住房数量可能不能超过三套

超过三套怎么办呢？因为房地产税很可能是参照个人所得税那样的累进税制，所以超过三套，特别是四套、五套的更需要提前两年处理，否则哭都来不及。

第二大影响：住房市场将两级分化

一级是优质房产；一级是劣质房产。既然大家都只能保留2-3套，所以优质房产想买的人更多，价格继续上涨；劣质房产要卖的房子更多，价格有可能下跌。但整体平均房价将保持相对稳定。所以，现在想买房和卖房的，也需要提前准备，重新考虑如何选房。

至于说房地产税将使房价腰斩的，让房价变成白菜价的，只要问问金融机构能否承受就明白了。

第三大影响：城市新区开发不再是热点和重点

地方政府将从依赖土地财政增加收入为主，转向管理征收房地产税增加财政收入为主。

转向管理征收房地产税为主后，地方政府对建成区的城市公共配套、城市环境改善、老旧小区的改造，就有了更多的动力，而不再以新区开发为城市经济发展的重点。这也需要提前准备，从现在开始就不要再把重点放在新区开发上。

但是，一个城市的房地产税基和税率定多高，也要看对这个城市的经济和社会发展是否是良性影响。定得过高，人口流出，经济萧条，GDP和房价同步下降；定得过低，整体房价继续上涨，起不到长效机制的作用。

其他的影响还有很多，还有待观察。

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买房、卖房，还是优化资产配置？

长远影响，提前准备。或许，最重要的准备，就是改变我们以往的购房观念和持有观念。

以前，无数事实证明，个人拥有的房子越多越好。房子越多，家庭资产越多，家庭财富增值越快。但是，房地产税立法之后（甚至在立法之前），这一“事实”将反转。

第一、房子越多征税越高，数量只会带来沉重的负担；

第二、高质量经济的时代，拥有的劣质或者不优质的房产数量越多，家庭财富可能越加缩水；

第三、现在要买房的话，如果用于居住，是一种选择；如果用于投资，哪些房产会升值，哪些房产会贬值，就是一个影响家庭财富的重大问题；

第四、现在有多套房子的人，哪些房子要赶紧卖；哪些房子要持有，也是一个需要慎重选择的问题。

所以，买房还是卖房，买什么房和卖什么房，不再是单纯的交易行为，而是一种家庭资产优化配置的行为。

事实上，不需要等到房地产税立法的那一天、那一年。现在昆明的二手房市场，已经出现一定的两极分化现象了：有的二手房小区要么房源稀缺，要么价格报得很高；有的二手房小区囤积了大量的房源，无人问津。

资产优化配置，必须从现在开始！