今天看见一个报道，说一线城市譬如北上广二手房量价齐跌，下调20万已成为常态。在三个城市中，北京是降价最大的。
根据国家统计局数据，北京市二手住宅销售价格已经环比连跌四个月，并且跌幅在不断扩大——其中7月北京二手房销售价格环比下跌0.3%，8月环比下跌0.4%，9月环比下跌0.5%，10月环比下跌0.6%。
对于北京来说，现在已经不缺房子，甚至是“供应量太多”，而且基本是90平米的小三居，总价集中在400—500万元，这个价格，小两口工作5年以上凑齐6个钱包，还是能凑出一个首付。
一线城市由于数据较为完整、信息较为透明，所以对于刚需族来说，坑还算少的。所以今天这篇文章不再说一线城市的房价，而是讨论一下，现在那些五线以下县城楼市，有多魔幻。
县城魔幻:永远的有价无市
其实这一波楼市的普涨，让很多五线的县城也跟着鸡犬升天---虽然人均月收入不过3000左右，但是很多县城的房价早已破万。
2018年3月份全国房地产成交数据就曾公布过，我国房价突破万元的城市已经超过60个，这其中有20个是三四线城市或县城。
中国房价行情平台统计的64个四线城市（县级市）数据显示，11个城市均价超过万元，而这些城市中，也不乏琼海（11800元/平）、东方（12271元/平）、昌江（10075元/平）、澄迈（11051元/平）等大家完全都没听过的城市。
县城房价高，意味着什么？不好意思，什么都不意味。因为对于大部分县城来说，二手房的流动性，实在太低了。
拿内蒙古乌兰察布市凉城县的例子来说一下。
凉城县总人口约24万人，其中常驻人口约为16万人。这个平均收入不到3000元，可支配收入大概只有2000块的十八线小县城，目前的新房房价是4500元/平米，虽然绝对值不高，但是相对增长性和未来空间，泡沫程度可能已经比肩一线城市。
为啥？
因为和大部分县城一样，城县是没有二手房市场的。在凉城县，你甚至可能看不见一个买二手房的中介。
当地人认为买房的意义在于结婚，不是丈母娘逼，谁愿意花这么多钱去买房。而且有意思的是，当地对婚房的要求要远胜于北京。房子是基础，车子是标配。结个婚几十万都挡不住。
当然档次可以再降，但唯独二手房是不行的。新婚就要住新房，别人住过的二手房算怎么回事。
那么县城的二手房谁买呢？村里老百姓。为了孩子，买套房来陪读。但是这群需求者也特别少，毕竟县城的学校教育资源也一般，大部分还是会往市或省转移。
于是县城逐渐变成了单向市场。大家对二手房价的获取能力有限，最多是靠隔壁小区前几天，甚至前几个月成交的一套二手房来计量。
有人会问，那为什么县城的房价为什么还不跌？因为县城区域小，议价权基本掌握在房东手里，而这些房东的思想是什么呢？买不买不重要，反正我不降价。
在他们眼中，不会去承认房价会下跌，房价永远涨形成共识后，就导致了县城二手房的一个魔幻处——房价虽然没支撑，但是会维持永久期的“有价无市”。
而根据一位长期帮人在朋友圈发二手房信息的人说：在凉城县，挂牌卖的二手房大概有1000套，但是一个月成交不足3套。
这其实是给不断问自己老家房子能不能买，要不要卖的人提个醒----很多在县城的人觉得自己手握几套房产特别有底气，但很多县城的房子，房子其实还没到房产的层面。
这么多人聊着自己的城市未来房价会怎么样，但是我们是否想过，现在手里卖的房子，还谈不上是房产这个概念。
什么是房产，一个很重要的维度就是有比较好的变现通路以及变现客户，一个重要指标就是一个城市的二手房的繁华城市。
大家可以看看所在的城市，有没有中介门店，有没有租赁市场。如果没有，不是说房子没有价值，而是房子在房产这个维度的价值还没出来，也就是关于房价提升的速度需要有更多的平常心来面对。
说到这里大家可以去留一下链家这几年拓的城市类型以及新进入城市的业绩额度，这里面可以看出一些小端倪，二手突然加快的城市，其实都是很不错的城市，值得考虑。
县城魔幻二：房价很怪，不仅能区分人，还能区分城市
第一个现实：大部分县城的房价涨到近万，特别是一万二到一万五的城市，在江浙沪这一带真的特别特别多，已经很少看到哪个城市的房价还是在几千块了。
但同样也甚少有很多城市可以稳定的站住2万单价区间。
这是过去两年快速的城市化之后的价格保底，也同样说明了大量的城市化其实本质内核是相同的，就是棚改、拆迁，然后盖商品房。除此之外更多的城市运营的内容不多了。
这也是为什么很多三线城市的房价站不上2万元单价的重要原因，棚改的货币补偿接近相同，城市土著的购买力不足，外来产业进不来内部城市的收入上不去，房价也就僵持在这样的空间上了。
能否破两万在我眼里就是验证这个城市的土著购买力是否充沛的关键数字，破了两万且站稳了，那么房价走势都会比较稳。
杭州、苏州、南通、宁波……这些城市都是这么过来了
房价很怪，不仅能区分人，还能区分城市，就是这么微妙。
其实无论在什么地方，在大家问县城楼市能不能投的时候，好买哥基本都不会直接给建议。
相对于一线城市来说，县城因为容量小，所以变化会更加快。具体能不能买或者能投，很大程度取决于自己县城的人口、产业、发展以及本地市场行情。
这不能是纸上谈兵的事情，必须自己亲自深入实地去考察调研。
不过，未来可以预见，大部分县城的经济发展格局越来越艰难，生活成本和物价无限逼近大城市，人口向大城市集中迁移的趋势愈来愈烈。最后房子卖不出去，对自己来说又剩下了什么价值？
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