二手房交易過程中，滿五唯一的房子是最受歡迎的房子，因為根據國家的現行政策，滿五年而且是出售人唯一一套住房的，可以免徵增值稅和個人所得稅。這對於很多購房者來說是個不小的誘惑。
今天，走進欄目現場尋求幫助的黃女士，向我們講述了一段自己賣房的遭遇。黃女士說，自己因為急於賣房，聽了中介的意見與買方簽訂了滿五唯一的房屋買賣合同，然而實際上自己僅僅只是滿五並不是唯一。如今買方將黃女士訴至法院，黃女士該如何應對這一連串的糾紛呢？來自北京市盈科律師事務所的張志偉律師，將在節目中為黃女士解讀房產糾紛中的相關細節，為黃女士一家答疑解惑。
案例回顧
黃女士的女兒，於2016年因高息貸款無力償還，急於出售自己的房產。此時，中介幫黃女士尋找到一位買家，在簽訂房屋買賣合同的時候，中介支招黃女士將合同籤為滿五唯一的合同，為了儘快成交，也為了能給買方省點錢，據黃女士所說，在自己完全不知道後果的情況下，於2016年1月16日同意依照中介的方法與買家簽訂合同。
簽訂合同後，買方如期將定金支付給黃女士。然而，當買家知曉房屋的實際情況，房子並不是滿五唯一，於是將黃女士一家起訴到法院。據黃女士說，女兒在委託中介賣房的時候是如實告知了房產的情況，是滿五但不是唯一，所簽訂滿五唯一的合同是中介的主意。如今，買家在法庭上一再強調他不知道房子不是滿五唯一，不再履行合約，並要求解除合同，同時要求黃女士依據合同支付高額的違約金。
黃女士女兒的房子上有270萬元的貸款，原本黃女士一家打算用賣房子的150萬首付款和黃女士孫女名下價值120萬元的商鋪，來償還這筆貸款。可是如今，非但高息的貸款沒有及時還款，還被買方訴至法院。現在法院判決黃女士一家不但要支付買方所交的9.9萬元中介費，還要向買方支付違約金55.6萬元。面對這樣的結果黃女士覺得非常委屈，難道不應該是合同無效嗎？黃女士的損失還能挽回嗎？讓我們看看律師怎麼說。
律師支招
在聽完黃女士的陳述後，張志偉律師表示，黃女士是一個很善良的人，她可能認為自己這麼做不僅可以將房子賣出去，還能幫買家節省承擔的稅費，何樂而不為呢。但是，她沒有把相應的情況約定在合同上，結果一旦出現了糾紛的時候，黃女士就處於法律意義上的不利地位，從法律的角度來看，如今想要達成黃女士合同無效的願望，確實很難。
首先，當事人黃女士在與買方簽訂房屋買賣合同的時候，其內容是真實表達，簽訂的合同內容不違反法律以及法規等的規定，屬於有效合同。
其次，我們再來分析一下黃女士的整個案件過程，法律上面講究的是一對一的對應關係，在一審當中原告是買家，被告是黃女士，而中介公司並不是被告，所以一審的判決只能是判決被告也就是賣方黃女士應當要承擔一定的法律責任。據黃女士所說，因為當時在賣房時所說的內容並沒有體現在紙面上，從而造成了無法舉證，所以一審法院判決賣方違約，而賣方黃女士不服一審的判決直接上訴到中級人民法院。在中級人民法院審理過程中，對雙方進行了調解，並出具了調解書。在調解協議書的內容中，首先確定了買賣雙方的買賣合同是解除；其次，要求賣方收的買方的定金要退還回去；最後，買方支付的中介費9.9萬元由賣方承擔，對於一審判決的違約金70萬元，經過法院調解，雙方確認為55.6萬元。
調解結案之後，基於買賣雙方關於買賣房子的糾紛基本上就告一段落，
隨後黃女士又起訴了中介，認為中介有過錯，要求中介賠償黃女士的損失。最終法院也認定，中介所出具的房屋居間服務合同是一份有瑕疵的合同，中介有過錯，所以一審法院酌情讓中介公司承擔了15萬的損失費用。對於這樣的結果，黃女士作為原告，中介作為被告均對一審的判決結果不服，都提起了上訴，所以案件再次到了中級人民法院進行了二次開庭審理。二審的判決書仍然認為中介方是有過錯的，二審法院認為一審法院綜合了案件整個的買賣過程以及綜合了各方的過錯程度，所以二審法院認為一審法院酌情認定的數額是沒有問題的，最終二審法院維持了一審法院的判決。最後，張志偉律師提示各位想賣房、買房的朋友，在簽訂二手房買賣合同的時候，應"先小人，後君子"，有話提前說，關於房屋的情況一定要屬實。大部分的中介都有統一的制式合同，需要注意的是補充條款，一般都會寫明雙方應盡的責任，買賣雙方應就違約責任提前約定，需要特別注意的是，應該把中介方的違約責任也在合同中做出約定。
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