□大河報·大河客戶端記者孫煊哲王磊
核心提示丨5月18日，鄭州市政府連續出臺4個文件，積極培育住房租賃市場，引發社會關注。與以往一樣，每有政策出臺，一些中介結構人員都會炒作，不過這次不是房價，而是租金：不少中介人員近日在朋友圈散佈“新政必將導致租金上漲”的言論。那麼，鄭州房租真的會漲嗎？記者邀請知名房產評論人王毅敏對此進行解讀。
鄭州流入人口增加導致前幾年房租上漲
鄭州經濟在全國來講不算拔尖，但是房價卻不低，不少專家認為其原因是流入人口太多。記者瞭解到，目前鄭州每年淨流入人口超過30萬。2016年9月，鄭州市房管局數據顯示，鄭州籍購房者佔比只有18%，而外省購房者超過戶籍購房者佔到22%，其餘60%的購房者則是來自除鄭州市以外河南其他地市。
流入人口的增加導致2013年~2016年的住房租金上漲。王毅敏分析稱，前幾年，鄭州大拆大建，四環內大約175個城中村全部拆遷完畢，這不但導致原有的租戶失去了租房空間，就連城中村原居民也成了租房戶。“這樣短時間內租戶大量增加，需求端增速過猛，而供應端沒有跟上，所以房租大漲。”
供需失衡2017年租金開始下降
2016年鄭州房價飛漲，按照一般邏輯，2017年、2018年鄭州房租也應該瘋漲的，然而事實是2016年鄭州租金下跌22%左右，今年已經下跌10%左右了。與此不同的是，全國各地租金上漲驚人，例如從2015年到現在，北京深圳部分區域租金上漲都超過50%，有的項目租金上漲甚至接近100%。
那麼鄭州租金緣何跟別的城市表現出不一樣的曲線？
在王毅敏看來，主要有以下幾個原因：
1.大量城中村安置房交付，給租賃市場增加了大量的房源；
2.租客減少，城中村回遷房交付後大量的城中村居民不需要租房；
3.2016年房價大漲致使很多“鄭漂”逃離鄭州，也導致需求端減弱；
4.大量租房者看到房價不斷攀升，紛紛選擇購房，也致使租房需求量驟降。
未來供應量增加房屋租金將持續下跌
事實上，從鄭州發佈的4個文件來看，不論是利用安置房用作租賃住房，還是利用國有建設用地、自有土地建設租賃住房，抑或是增加人才公寓建設等，最終目的都是為了多渠道增加租賃住房的供應。
而在需求方面，王毅敏認為鄭州按照目前自然流入量，將會很難消化完大量增加的供應量。
商品價格是由供需關係決定的。王毅敏認為，未來隨著供應端的不斷增加，鄭州租金水平也必將持續下跌。高端租賃市場被高檔住宅小區和高端服務公寓佔領，中端市場會有大量的政府公共租賃住房和人才公寓分流，低端租賃市場會被安置房霸佔。
“租金的下跌對投資購房來說不是好事，但是符合‘房住不炒’的中央政策。”王毅敏認為，租金下跌將有助於鄭州進一步吸引人口流入，為城市發展帶來新的活力。
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