最近身邊有很多小夥伴諮詢這樣的問題：
投資買房，是在老城區買，還是應該在新區買比較好？在這兩者之中進一步選擇，該選擇什麼區域？
每個人都解釋一遍，時間不夠用，而且也很講清楚。今天藉著這篇推送，跟大家交流一下上述問題！
首先，我們要弄明白在濟南什麼是老城區？什麼是新城區？大多數人說：
老城區：二環以內大部分都是老城區。
新城區：主要泛指唐冶、西客站、雪山、CBD、南城、文莊、南北康、新東站、盛福、張馬、潘田、漢峪等。
如果我們換個角度想一下：奧體片區的海爾全運村相對文化路的中建文化城，是不是新城？燕山立交東的名士豪庭那一片相對唐冶，是不是新城？
新城老城，本來就並不是一個確定概念，無非是一種人為劃分，買房投資拘泥於新城老城，格局就小了。
考慮一下，什麼是一個好的房地產投資？
好的房地產投資核心條件，內參認為還是安全。就像炒股一樣，你要想在股市有所斬獲，就一定要有止損意識。這個意識是與自己的本能做鬥爭，用理性代替感性去思考。16年樓市瘋狂的時候人人是專家，只要買了就賺了；然而等到市場歸於平靜，還有人在用16年的思維去看今天的樓市，繼續盲目買買買，等待他的將來可能是難受。
不管你賺多少錢？落到口袋裡的才是自己的、最安全的。
買房投資何以稱得上安全？不管吹得多好，無非是好租、好賣、好住是三個核心指標。延展開來，就是配套要相對齊備、交通通達性相對要好、小區物業不能太糟糕、戶型設計適合居住……可以說，具備這幾個要素，這裡的房子基本上買了就不會錯（一些特殊房產不包含在內，比如涉及到官司、犯罪現場之類的）。這些房子，就算價格雖然比其他一些房子略高，但風險反而很低的。
買房投資並非價格越低越好，貨真價實是真的，物美價廉一般不靠譜。
還有一個問題，就是期房規劃的可實現度。很多項目現在是期房，規劃很好，對周邊的發展也描述得很誘人。但實際上這是鏡花水月，不少人都在規劃圖、規劃沙盤上中招過，自信滿滿的以為買到了一個好房子，可惜規劃和配套遲遲未能兌現或者改動甚大，最後只能啞巴吃黃連。
對於老城區來說，內部的房價也是千差萬別。不可一概而論，有些地方破敗不堪，短時間沒有更新的計劃，所以房價也就繼續沉淪。有些地方，佔據一些核心資源，房價高挺，且需求穩定旺盛。目前濟南房價頂點，基本都集中在兩個區域，一個是底子最厚、最繁華、佔據核心資源的老城區，一個是距離老城區最近、最高大上環境最好的新城區。舉個例子，老城的名校學區房和旅遊路的房子。
老城區的價值取決於很多方面，比如是否有頂級的文化或者自然、教育醫療等資源，比如是否有強大的行政資源，比如是否有高薪產業支撐。
如果三者皆無，那麼老城區的房價必然塌陷。按照這個標準對標一下如今的濟南老城區就會有結論。
聊完新城老城，再來看看買哪裡比較合適的問題？
先思考一個問題：如果一個地方房價漲了，是為什麼漲？漲的幅度是由什麼因素決定？
如果一個地方是長期以來的核心區域，但是隨著經濟發展，雖然人氣還是旺盛，但是商業逐漸凋零，這裡的房價會不會漲？能漲多少？
如果一個地方曾經是大型城中村，現在開始改造開發，為了收回開發成本，區域容積率非常高，雖然未來配套豐富但是居住品味不高、舒適度低，這裡的房價會不會漲？能漲多少？
如果一個地方目前人氣清淡，但是區域內多個開發項目銷售態勢良好，周邊商業開始修建、軌道交通等也正在建設，這裡的房價會不會漲？能漲多少？
如果一個地方是城鄉結合部，隨著一兩家大型開發商進入，雖然還是很嘈雜，但是眼見的建設一天天起來了，這裡的房價會不會漲？能漲多少？
沒人能告訴你哪裡好？哪裡能漲？能漲多少？
因為偶發性事件和政策變化太大。
但是一個區域的經濟發展迅速，會有更多的人來到這裡，房價自然水漲船高，房地產投資的內在因素是不會變的，你搞清楚這些內在因素了嗎？除了眼光準，你還得堅持和有耐心，限購限售之後，濟南房產投資沒有短線，只有長線。
放眼未來，房地產還是最好的投資品嗎？
是的，房地產是最好的投資品，但它也不是最好的投資品。為什麼？因為裡面有一個變量很重要，那就是你自己。
如果你炒股很厲害，每年收益率15%個點以上，你又何必買房投資？
如果你有門道，投資了朋友的公司，目測每年40%以上的複合增長，你又何必買房投資？
如果你事業蒸蒸日上，投資事業明顯可以進入更高一個階層，你又何必買房投資？
如果你一年多以前買了茅臺的股票……
很多人問我，買哪裡的房子好？投資哪裡會有收益？可很少有人問我，現在是不是適合買房投資？自己的情況是不是適合買房投資？房地產收益相對穩定，但是持有期長、週期性強、流動性差，雖然趕上行情資產可以增長一大截，但是沒有套現之前這就是紙面財富，做不得數；真到急需套現的時候，套現價值也可能大大低於你的心理預期。特別是經過幾十年的發展，房地產投資已經過了黃金時期，更趨於低收益和穩定化發展。
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