4月底，园区 路劲澜山澜悄咪咪开盘，推203套房源，开盘当天，携巨款买房的长龙队伍，刷爆了苏州人的朋友圈，一时间，所有人都在说“买到就是赚到”。
为什么“买到就是赚到”呢？原来澜山澜备案价25117-39018元/平，低楼层甚至还有2字头房源，这在湖东核心区域房价奔着4万/平去的今天，实属“捡漏”，让人心潮澎湃。
（苏州2018年房价地图）
不过能买到澜山澜的，毕竟只是少数人。
那么，苏州楼市究竟有没有，真正意义上低于区域均价、“买到即赚到”的楼盘呢？
一）“买到即赚到”的楼盘在哪里？
2018年的苏州楼市，正处于过渡期。
2016年前的一批老盘，经过1-2年的去化，所剩房源不多，恰逢2016后拿地的新项目，陆陆续续的在上市——新老交替间，就产生了“漏”。
深究起来，“买到即赚到”楼盘出现的原因，大致有三点：
A 政策原因 备案价上不去
湖东区域，在售楼盘闭着眼睛也能属得过来： 白塘壹号、 路劲澜山澜、唐宁府、乐龄公寓改造的建屋芳洲。其中，澜山澜经过前不久的开盘，也已经接近无房。整体来说，仅湖东区域除了 白塘壹号，其他楼盘房源都不多。
众所周知，园区的楼市调控十分严格：“房住不炒”，于是湖东楼盘，往往备案价上不去。别小看了备案价，所谓备案价，是楼盘在开盘前到价格主管部门备案的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格卖房。
也就是说，备案价锁死了湖东在售楼盘的房价上限。湖东核心区域的高端改善二手房都三万大几了，澜山澜备案价却还有2字头的，两者价格严重倒挂——是人都能看出来，这是个大便宜啊。然而，能看出有便宜不是本事，能买到房子才是本事。4月底，澜山澜开盘，多少人带着105万定金去买房，绝大多数还是没有买到。
无独有偶，5月15日，月亮湾的 铂悦犀湖开盘，80套房源，均价接近4万/平。对比边上中铁建的项目，人人都知道买 铂悦犀湖铁赚，同样是出奇的难买。一是因为项目资金要求高，预约金20万，且首付需在3-5个工作日付清；二是因为开盘为网上抢房，需要拼手速和人品，不确定性太大，据说10秒就抢光了。
因此，想要买到这样的新房“笋盘”，没有过硬的关系和充足的钱款，一般人也就看看了。
B 高地价项目推高房价预期
太湖度假区板块，公认的苏州房价洼地，板块普通住宅均价14000元/平左右，今年板块内几大楼盘，像 华丽家族太湖汇景、 中旅水泊堂前成交都很不错。
一问起来，买在太湖度假区的理由，我们得到的回答常常是：“龙湖刚在附近拍了块地，地价破万了”、“北辰的那块地，地价都一万三了”、“未来这里房价肯定要2万以上”......
说来说去，说的还是新老项目间，地价成本千差万别，进而高地价项目推高了房价预期。不止是太湖度假区，像浒关、金枫路板块也是类似的情况，新项目地价已经接近甚至超过在售楼盘房价，在售楼盘自然就成了香饽饽。
成交数据不会骗人，在前4个月的套数成交排行中，我们可以看到，这样子高性价比的老盘占据了半壁江山：阳澄湖的 湖畔樾山、甪直的 阳光城丽景湾、浒关的 恒基旭辉城等等。
但有个坏消息是，这些项目中的大多数已经房源无多，都是尾盘在售，剩余的房源，一般都是底层顶楼等位置欠佳的房源，购房者可选面已经小了不少。
C 隐秘的老盘
除了上述两点原因外，苏州还有那种很神奇的大盘——你以为它已经卖光了，但它其实还有房，且价格美丽，童叟无欺。
（2018年5月16日数据， 诚河新旅城仍有可售房源）
举个例子，长江路上的 诚河新旅城，最早2007年入市，至今都超10年了，你以为这个项目市面上只有二手房了？错， 诚河新旅城有高层房源在售。苏州市商品房网上商品房销售管理系统显示，项目目前还有31套房源在售，楼层分布比较平均，备案价22000元/平左右，实际卖20000元/平。要知道，旁边的狮山四季，卖27800元/平。
另外据爆料，此盘另外还“雪藏”有800余套的房源，我们也查验了网签数据，确实在规划总户数和已网签套数间，存在着843套的房源缺口——可见，开发商有意在控制放房节奏，并不着急去化。
再举个例子，园区斜塘的 中南锦苑，也卖了有好几年了，印象中是不是也售罄了？不过，苏房网数据显示，项目未网签房源尚有58套，均价30000元/平。还有房！此楼盘虽然行政上属于斜塘，但距离体育公园很近，配套和湖东是一体的。
像上面这样的楼盘，在苏州其实还有很多，有的是因为体量大，货源充足，所以销售时间比较长，有的则是单纯因为开发商舍不得卖，拖缓供货节奏，方便涨价。一来一去，就剩下了些“隐秘”的房源，价格普遍低于周边新盘，性价比相当不错。
只要你有耐心，总可以找到渠道买到这样的老盘。
二）怎样“捡漏”？
在楼市捡漏，价格固然是很重要的考量，但并不是唯一的考量——房子毕竟是用来住的，单捡了便宜，却丢了“住的爽”的本心，那就是厚此薄彼了。因而，在“捡漏”过程中，我们可能还要考虑这些因素。
A 地缘。
横塘人极少会去园区买房，吴江人也不可能买浒关。为什么？因为人总是拥有很强地缘性的：日常出行的选择、孩子就近上学、药店买药、医院就医、超市购物.......无意中已经形成了一套较为固定的生活模式。因而，房子在哪里，就代表了生活圈子就在哪儿，相应的社会资源就在哪里。
所以，第一条原则：如果是自住，正视自己的地缘属性，兼顾上班通勤和日常生活，尽量选择本区域或临近区域内的项目，避免搬到过远的区域重新适应。
B 附加值。
什么是附加值?就是在房子之外，但是由房子给你带来的价值。中国人最重视什么?当然是位子、票子、孩子、身子。换成房产术语，就是圈层、学区、配套。
着重说一点，教育。房子与教育挂钩，这就是目前社会上一个实际存在的情况。在二手房市场，最能实现升值的的房子，往往就是学区房。
近几年，苏州新增学校很多，像环太湖的香山实验中学、高铁新城的苏大附中、新区的枫桥实验等等，但是，新学校即便顶着“名校”的帽子，也不意味着教学质量就过硬——学校最重要的还是师资。所以，买房之前，还是要对苏州各大学校的师资配比、入学状况、升学率等指标有一些了解。
C 产品。
人们路某处高档小区，常常会说，“这个小区品相不错。”
这里的品相呢，就是我们肉眼可以观察到的楼盘品质了——外立面、楼间距、户型设计、绿化率、物业服务......不过在售新房楼盘，大多没有交付，一般人顶多也只能通过效果图、景观示范区、样板间来“管中窥豹”了，但毕竟“卖家秀”和“买家秀”是有出入的。
那么，这个时候我们就要看品牌了。有一说一，苏州市面上不乏一些产品还不错的品牌，比如圈内人士都爱住的某仁，比如“一辈子总要主要住一次”的某科。即便是做低端项目，大牌房企往往也“瘦死的骆驼比马大”，基本的品质还是可保证的。
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