我愛我家前副總裁胡景暉:
一旦大規模的長租公寓資金鍊出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，幾百上千萬人將無家可歸，後果比P2P爆雷更為嚴重。”
我愛我家前副總裁胡景暉
萬萬沒想到，真的爆倉了!
就在“誰推高了租金”討論聲愈演愈烈的情況下，沒人注意到遠在杭州的一家名為鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎家”）的長租公寓公司宣佈破產，這起破產事件有如平地驚雷，牽起人們關於金融+長租公寓模式的警覺。
房東無租可收，房客無房可住
8月15日，有網友爆出，鼎家在已收了租客租金的情況下，並未將租金打給房東。這也導致房東來出租房內強制騰房，甚至驚動了當地派出所，最終房東被民警勸說了回去，但自己在房子裡住著仍舊不安心。
月初發信息承諾月中打款，多名房東苦等卻告知公司破產
房東朱大姐倒起了苦水：“我們是去年11月底就把房子委託給他們（鼎家）了，因為中間涉及到裝修整改，給了中介兩個月的空置時間，2月1日才收到第一筆房租。本來8月1日就要打8月份的房租的，但是遲遲沒有收到錢。”
朱大姐補充到，“到了第二天（8月2日）晚上看到他們（鼎家）給我們發了短信，說公司現金流緊張，承諾15日打款。等到15號又說公司破產了，當時聯繫我們的小夥子（工作人員）也聯繫不到了。”
和朱大姐類似的房東比比皆是，有些甚至在7月份就出現沒有收到房租的現象。
畢業季簽署的特價房源，提前打款半年租客只住了一個月
租客小許是90後大學生，在城西和幾個年輕人一起租了一套三室一廳的房子。
“當時7月份畢業季搞活動，市場價5600元/月的房子只需要4488元/月，我是在想為什麼畢業季房租還能特價，應該是有問題的。”說起這次租房，小許還是很懊悔的，“當時押一付六，我們幾個人一起付了半年的房租，現在剛才住了一個月就出了這樣的問題，完全不知道怎麼辦。”
8月20日，鼎家發出通知，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。並將引入上海寓團管理公司作為業務承接方，近日與相關業主和租戶聯繫承接事宜。
不過，中國房地產報記者撥打了該通知中所留的承接方諮詢電話，均未有人接聽，而鼎家的辦公場所也早已人去樓空。
據瞭解，很多名租客的租金低於房東的委託價，基本上是市場價的7-8折。
“他們這樣操作，肯定會虧錢的。哪有出租的錢比租來的錢還要便宜的。”一位現場的租客吐槽說，“我在7月底的時候本來不想租了，但是他們的業務員跟得很近，拼命催我交錢，我也沒時間換房，就又交了一個季度，哪知道…”
房租都去哪呢？
鼎家破產，給其曾服務的業主和租戶留下了一地雞毛。這或許就要從其經營的模式說起，租戶顧先生向中國房地產報記者介紹，當初租房時，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。
顧先生使用的分期貸款截圖
租客們通過銀行卡綁定一個名為51返唄（現更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。
如今，鼎家輕鬆破產，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之後租金，一些房東已經準備收房。
據瞭解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家，其中愛上街是租客綁定最多的。
有業內人士分析後稱，鼎家的經營模式本質是利用租客的信用，給自己提供擴張資金，對租賃公司本身而言可以說是“無本萬利”。目前，許多其他中介機構也在使用這種方法作為支付方式，這種方式能加快企業資金的回籠。
在破產通知發佈後，鼎家一名負責人直接告訴租戶：“沒錢退押金，更沒錢退房租。”
目前，鼎家的租戶及業主組成了大大小小的維權群，想通過協商或者法律等途徑挽回損失。
一、在房客仍在交房租期間，房東無權趕走房客。房東應去法院起訴鼎家侵佔租金，因為房租權益屬於房東被鼎家非法侵佔，順序優先於破產清算。如果房東趕走房客，房客可以去公安機關或者法院期訴房東侵犯房客的使用權，要求房東支付因搬家產生的費用；
二、即使房東和鼎家簽訂了單方面終止協議，如“鼎家無力支付房租，合同終止，房屋即日起由房東自行收回”，協議也是無效的。因為房客和鼎家簽訂的協議在前，房東和中介的合同不能對抗第三人。如果房東趕走房客，房客可起訴房東侵權；
三、房客住到支付租金期滿後不搬走的，房東可以起訴房客侵權，並向法院申請強制清退。但房客可去法院起訴鼎家賠付押金並承擔違約責任。
四、鼎家是否屬於詐騙很難認定。因為詐騙必須主觀惡意在前，但鼎家的情況比較複雜。
8月21日，鼎家的部分租戶組成的維權小組來到杭州市西湖區人民法院報案，同時也從法院打聽到了關於鼎家破產的其他消息。鼎家註冊地址是西湖區，而西湖區法院表示沒有接到其破產申請。
中國房地產報記者通過天眼查，查到該公司的註冊時間為2016年，目前評分為84分，公司並未註銷，也沒有訴訟、相關法院公告及變更記錄。而公司法人魏永鋒名下還有28家公司。同時，有自稱鼎家公司前員工的人士爆出，鼎家所謂的業務承接方極有可能就是該公司換了一個殼。
一時間，很多人成為了受害者。房東想收房，租戶想止損，而借貸公司已經將錢支出，自稱鼎家公司前員工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分員工的工資。
他們有一個共同的疑問，“鼎家公司收到的貸款公司的錢是真金白銀到了賬，網貸公司手上的徵信資料是租客的，租客住著房東的房子。看似是一個租房生意，其實賺的是金融的錢，這樣‘無本萬利’的模式下，公司怎麼說倒閉就倒閉了呢？即使是倒閉了，所收的錢就變成空氣，人間蒸發了嗎？”
作為編者，我也沒看懂的是為什麼這家公司會破產，要知道他們提前拿到了一年的租金，現金流應該很好，而且現在整個租房市場都在漲價，中介的租差擴大，應該盈利才對，但這家公司竟然還破產了。
長租公寓真相：與P2P如出一轍
回到開頭，胡景暉所說的“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”
實際上，此前鼎家就因拖欠租金被傳資金斷裂，8月2日該公司法人魏永鋒就此發佈公告稱，其中有誤會，望大家不要聽信謠言。
8月15日，意識到事情不對勁的業主和租戶就趕到鼎家辦公處維權，他們發現辦公處已經被搬空，還在職的員工表示，公司處於這樣的狀態已經好幾天。再接著，就迎來了一紙破產通知。
受害者們發現，這一系列操作，竟與跑路前的P2P理財公司套路如出一轍。鼎家也並非人們所認知的打一槍換一個地方的傳統意義上的黑中介，其發佈的相關通稿裡，顯示其成立於2009年，截至2017年底已發展長租公寓超過5000間，並在今年2月份剛剛獲得一筆千萬級融資，投資方為浙江築家投資管理有限公司。
鼎家獲得融資簽約儀式
中國房地產報記者查詢相關材料獲知，鼎家公司有幾位主要管理層，法人魏永鋒，高管徐嵐、周峰淼、付小杰。
自稱公司內部員工的人士爆料稱，鼎家的大部分資產被轉移到了徐嵐頭上，又以徐嵐為法人註冊了名為昌德的房地產中介公司，目前這個公司已有兩個門店甚至更多。
目前，記者無法與爆料者口中的徐嵐取得聯繫，這番話的真偽也就無法證實。
鼎家究竟是破產，還是卷錢跑路，至今也仍是個謎。
我認為這不是經營虧損導致的，很可能是捲了一大筆錢，覺得辛苦經營沒有當老賴來錢快，宣佈破產就完事了。畢竟中國的公司都是有限責任制。
當地監管機構應該嚴查資金流向，相關負責人儘快控制，否則這個社會的公序良俗就被少數幾個垃圾給敗壞了。
為什麼會爆倉？
一般房地產企業的融資渠道有銀行貸款、信託融資、發行債券、股權融資、資產證券化，但隨著國家對房地產的調控以及金融的強監管，房地產企業的融資渠道越來越窄。
但長租平臺是個例外。
2016年，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出要“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。”
2017年7月，《證監會、住建部等九部委關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也再次提出要推進“房地產投資信託基金（REITs）試點”。
可以說，國家在政策上全面支持住房租賃市場的發展。
在市場與政策的支撐下，北大光華REITs課題組認為，中國租賃住房REITs的市值規模將在5200億元至1.56萬億元之間，未來市場規模巨大。
面對規模如此巨大的住房租賃市場，資本聞風而動。
2018年1月，自如宣佈完成40億元人民幣的A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構領投，華興新經濟基金、GA資本、H Capital、源碼資本、融創等機構跟投。
2018年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之後，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資。由老虎環球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）全部繼續跟投。
從“百團大戰“美團勝出，到”出行補貼“滴滴搶先……我們可以看到，資本運作總是一遍又一遍地演繹著同樣的故事——先是搶奪市場，然後獲得價格壟斷，最後行業洗牌。
在長租領域，就是要先是用高價搶房源，獲得定價權；然後培植行業寡頭，出現價格壟斷；最終穩坐”江山“，持續賺取行業利潤。
這就不難理解，為何出現胡景暉所說的“以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%至40%的價格爭搶房源”。資本盯上的是壟斷利潤。
然而，在這個鏈條裡，最為難受的是租客。在租房領域，我們也將面臨資本的收割。
當然“搶房”，不僅僅是推高了房價，背後更可能引發系統性風險。最重要的原因是，租房現在並不簡單只是服務，也已經成為金融產品。
可以把長租公寓比作商品遠期價格，把傳統公寓租金比作現貨價格。自如目前高價搶奪房源，拉高遠期價格，就是在倒逼房租現在上漲。
自如目前的做法，連保證金都不付，大不了宣佈破產，現金流卻始終在其手裡。
長租公寓巨頭和銀行進行收益互換（資產證券化），銀行收購收益權，付款一年或幾年租金給中介機構，收高額利息，中介機構只能抬高租金，壟斷房源。
自如、蛋殼現在的做法，是把對手和全行業逼上絕路。如果房源都到了幾家長租公寓手裡，非常可怕，幾家大的企業可以依靠天量融資高價搶房源，低價引租戶，把市場房源壟斷後，怎麼玩都可以。
長租公寓和P2P有相似之處，長租公寓公司向業主許諾以高房租，拿到房源，然後把房子高價轉租給租客。
如果高房租改變了租房的需求曲線，長租公寓租不出去，長租公寓公司收到的租金難以為繼，他們對業主的債務便無法定期償還。
各長租公寓融資後，為了搶佔市場，以高價競相向業主簽約，以壟斷房源，如果長租公寓沒法把成本向下轉移到租客身上，資金鍊條就會斷裂。
總之，對於長租公寓ABS模式，不能直接扼殺，但是在長租公寓企業一路高歌勇進的情形下，對於經營中的漏洞、黑洞，急需政府監管部門儘早出臺相關政策予以規制，並對相關從業者進行監管，防止新的金融騙局。
本文整理自華爾街見聞、新浪財經、搜狐財經
閱讀更多 河北新聞出版網 的文章
