我爱我家前副总裁胡景晖:
一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。”
我爱我家前副总裁胡景晖
万万没想到，真的爆仓了!
就在“谁推高了租金”讨论声愈演愈烈的情况下，没人注意到远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产，这起破产事件有如平地惊雷，牵起人们关于金融+长租公寓模式的警觉。
房东无租可收，房客无房可住
8月15日，有网友爆出，鼎家在已收了租客租金的情况下，并未将租金打给房东。这也导致房东来出租房内强制腾房，甚至惊动了当地派出所，最终房东被民警劝说了回去，但自己在房子里住着仍旧不安心。
月初发信息承诺月中打款，多名房东苦等却告知公司破产
房东朱大姐倒起了苦水：“我们是去年11月底就把房子委托给他们（鼎家）了，因为中间涉及到装修整改，给了中介两个月的空置时间，2月1日才收到第一笔房租。本来8月1日就要打8月份的房租的，但是迟迟没有收到钱。”
朱大姐补充到，“到了第二天（8月2日）晚上看到他们（鼎家）给我们发了短信，说公司现金流紧张，承诺15日打款。等到15号又说公司破产了，当时联系我们的小伙子（工作人员）也联系不到了。”
和朱大姐类似的房东比比皆是，有些甚至在7月份就出现没有收到房租的现象。
毕业季签署的特价房源，提前打款半年租客只住了一个月
租客小许是90后大学生，在城西和几个年轻人一起租了一套三室一厅的房子。
“当时7月份毕业季搞活动，市场价5600元/月的房子只需要4488元/月，我是在想为什么毕业季房租还能特价，应该是有问题的。”说起这次租房，小许还是很懊悔的，“当时押一付六，我们几个人一起付了半年的房租，现在刚才住了一个月就出了这样的问题，完全不知道怎么办。”
8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日与相关业主和租户联系承接事宜。
不过，中国房地产报记者拨打了该通知中所留的承接方咨询电话，均未有人接听，而鼎家的办公场所也早已人去楼空。
据了解，很多名租客的租金低于房东的委托价，基本上是市场价的7-8折。
“他们这样操作，肯定会亏钱的。哪有出租的钱比租来的钱还要便宜的。”一位现场的租客吐槽说，“我在7月底的时候本来不想租了，但是他们的业务员跟得很近，拼命催我交钱，我也没时间换房，就又交了一个季度，哪知道…”
房租都去哪呢？
鼎家破产，给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛。这或许就要从其经营的模式说起，租户顾先生向中国房地产报记者介绍，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。
顾先生使用的分期贷款截图
租客们通过银行卡绑定一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。
如今，鼎家轻松破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向爱上街还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金，一些房东已经准备收房。
据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
有业内人士分析后称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前，许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。
在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
目前，鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群，想通过协商或者法律等途径挽回损失。
一、在房客仍在交房租期间，房东无权赶走房客。房东应去法院起诉鼎家侵占租金，因为房租权益属于房东被鼎家非法侵占，顺序优先于破产清算。如果房东赶走房客，房客可以去公安机关或者法院期诉房东侵犯房客的使用权，要求房东支付因搬家产生的费用；
二、即使房东和鼎家签订了单方面终止协议，如“鼎家无力支付房租，合同终止，房屋即日起由房东自行收回”，协议也是无效的。因为房客和鼎家签订的协议在前，房东和中介的合同不能对抗第三人。如果房东赶走房客，房客可起诉房东侵权；
三、房客住到支付租金期满后不搬走的，房东可以起诉房客侵权，并向法院申请强制清退。但房客可去法院起诉鼎家赔付押金并承担违约责任。
四、鼎家是否属于诈骗很难认定。因为诈骗必须主观恶意在前，但鼎家的情况比较复杂。
8月21日，鼎家的部分租户组成的维权小组来到杭州市西湖区人民法院报案，同时也从法院打听到了关于鼎家破产的其他消息。鼎家注册地址是西湖区，而西湖区法院表示没有接到其破产申请。
中国房地产报记者通过天眼查，查到该公司的注册时间为2016年，目前评分为84分，公司并未注销，也没有诉讼、相关法院公告及变更记录。而公司法人魏永锋名下还有28家公司。同时，有自称鼎家公司前员工的人士爆出，鼎家所谓的业务承接方极有可能就是该公司换了一个壳。
一时间，很多人成为了受害者。房东想收房，租户想止损，而借贷公司已经将钱支出，自称鼎家公司前员工的爆料者也表示，鼎家至今也拖欠了大部分员工的工资。
他们有一个共同的疑问，“鼎家公司收到的贷款公司的钱是真金白银到了账，网贷公司手上的征信资料是租客的，租客住着房东的房子。看似是一个租房生意，其实赚的是金融的钱，这样‘无本万利’的模式下，公司怎么说倒闭就倒闭了呢？即使是倒闭了，所收的钱就变成空气，人间蒸发了吗？”
作为编者，我也没看懂的是为什么这家公司会破产，要知道他们提前拿到了一年的租金，现金流应该很好，而且现在整个租房市场都在涨价，中介的租差扩大，应该盈利才对，但这家公司竟然还破产了。
长租公寓真相：与P2P如出一辙
回到开头，胡景晖所说的“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
实际上，此前鼎家就因拖欠租金被传资金断裂，8月2日该公司法人魏永锋就此发布公告称，其中有误会，望大家不要听信谣言。
8月15日，意识到事情不对劲的业主和租户就赶到鼎家办公处维权，他们发现办公处已经被搬空，还在职的员工表示，公司处于这样的状态已经好几天。再接着，就迎来了一纸破产通知。
受害者们发现，这一系列操作，竟与跑路前的P2P理财公司套路如出一辙。鼎家也并非人们所认知的打一枪换一个地方的传统意义上的黑中介，其发布的相关通稿里，显示其成立于2009年，截至2017年底已发展长租公寓超过5000间，并在今年2月份刚刚获得一笔千万级融资，投资方为浙江筑家投资管理有限公司。
鼎家获得融资签约仪式
中国房地产报记者查询相关材料获知，鼎家公司有几位主要管理层，法人魏永锋，高管徐岚、周峰淼、付小杰。
自称公司内部员工的人士爆料称，鼎家的大部分资产被转移到了徐岚头上，又以徐岚为法人注册了名为昌德的房地产中介公司，目前这个公司已有两个门店甚至更多。
目前，记者无法与爆料者口中的徐岚取得联系，这番话的真伪也就无法证实。
鼎家究竟是破产，还是卷钱跑路，至今也仍是个谜。
我认为这不是经营亏损导致的，很可能是卷了一大笔钱，觉得辛苦经营没有当老赖来钱快，宣布破产就完事了。毕竟中国的公司都是有限责任制。
当地监管机构应该严查资金流向，相关负责人尽快控制，否则这个社会的公序良俗就被少数几个垃圾给败坏了。
为什么会爆仓？
一般房地产企业的融资渠道有银行贷款、信托融资、发行债券、股权融资、资产证券化，但随着国家对房地产的调控以及金融的强监管，房地产企业的融资渠道越来越窄。
但长租平台是个例外。
2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出要“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。”
2017年7月，《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也再次提出要推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”。
可以说，国家在政策上全面支持住房租赁市场的发展。
在市场与政策的支撑下，北大光华REITs课题组认为，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，未来市场规模巨大。
面对规模如此巨大的住房租赁市场，资本闻风而动。
2018年1月，自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投，华兴新经济基金、GA资本、H Capital、源码资本、融创等机构跟投。
2018年6月，在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后，蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。由老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）全部继续跟投。
从“百团大战“美团胜出，到”出行补贴“滴滴抢先……我们可以看到，资本运作总是一遍又一遍地演绎着同样的故事——先是抢夺市场，然后获得价格垄断，最后行业洗牌。
在长租领域，就是要先是用高价抢房源，获得定价权；然后培植行业寡头，出现价格垄断；最终稳坐”江山“，持续赚取行业利润。
这就不难理解，为何出现胡景晖所说的“以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%至40%的价格争抢房源”。资本盯上的是垄断利润。
然而，在这个链条里，最为难受的是租客。在租房领域，我们也将面临资本的收割。
当然“抢房”，不仅仅是推高了房价，背后更可能引发系统性风险。最重要的原因是，租房现在并不简单只是服务，也已经成为金融产品。
可以把长租公寓比作商品远期价格，把传统公寓租金比作现货价格。自如目前高价抢夺房源，拉高远期价格，就是在倒逼房租现在上涨。
自如目前的做法，连保证金都不付，大不了宣布破产，现金流却始终在其手里。
长租公寓巨头和银行进行收益互换（资产证券化），银行收购收益权，付款一年或几年租金给中介机构，收高额利息，中介机构只能抬高租金，垄断房源。
自如、蛋壳现在的做法，是把对手和全行业逼上绝路。如果房源都到了几家长租公寓手里，非常可怕，几家大的企业可以依靠天量融资高价抢房源，低价引租户，把市场房源垄断后，怎么玩都可以。
长租公寓和P2P有相似之处，长租公寓公司向业主许诺以高房租，拿到房源，然后把房子高价转租给租客。
如果高房租改变了租房的需求曲线，长租公寓租不出去，长租公寓公司收到的租金难以为继，他们对业主的债务便无法定期偿还。
各长租公寓融资后，为了抢占市场，以高价竞相向业主签约，以垄断房源，如果长租公寓没法把成本向下转移到租客身上，资金链条就会断裂。
总之，对于长租公寓ABS模式，不能直接扼杀，但是在长租公寓企业一路高歌勇进的情形下，对于经营中的漏洞、黑洞，急需政府监管部门尽早出台相关政策予以规制，并对相关从业者进行监管，防止新的金融骗局。
本文整理自华尔街见闻、新浪财经、搜狐财经
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