撰文=朱晓东
PART1-畅销户型
2018年西安一共销售了2243万㎡，但究竟什么样的产品卖的最好呢？什么样的产品是最畅销的产品呢？
人们在消费时候的惯常思维：“当不知道买哪个的时候，保险起见，就买卖的最好的那一个。”那究竟哪一种户型是最受欢迎？
首先，如何界定“好户型”？一定是畅销户型！关于畅销，可能不同的人也会有不同的理解：到底是供不应求就算是畅销，还是销量最大才算畅销？
销量好，必然客户接受度高（排除个别性价比等因素），也必然在产品上存在亮点。本着“事实有真假，观点无对错”的思维，我们今天在分析“畅销”的时候，仅仅锁定“销量”这个单一的维度来进行分析。
PART2-房企筛选
什么样的产品是畅销产品？这是买房客户最关注的问题，同时，这也是每个开发商定位产品和升级产品的时候最重视的问题。
尤其是刚进入一个新城市的大品牌开发商：首先，刚进入一个新城市，面临着品牌的落地与客户的认可，最容易吸引客户（与客户进行沟通）的便是产品，最核心的就是户型。所以都会做大量的市场调研，结合市场之前的畅销产品与自身产品系，进行产品的升级与优化。
其次，大品牌开发商，意味着有强大的产品研发能力和完整的产品线。所以我们通过研究近年来进驻西安的品牌开发商的排名以及市场上最畅销的产品面积段，再对比分析其主流产品，便可以知道什么样的产品是畅销产品。
从2018年西安市地产业界TOP10以及主流品牌开发商进入西安市场的先后顺序可以看出：
其一，如万科2008年已进入西安市场，作为西安市场的领头羊，户型设计一度领先市场；其二，2015-2016年进驻的开发商中，融创、碧桂园已经进入TOP5；其三，2017年进驻的开发商，中南地产销售业绩已经进入TOP10.
所以，研究西安市场最畅销的户型，只需要聚焦来研究这四个企业的主流产品就可以了。
分析2015年-2018年的西安市普通住宅成交面积，70-90平刚需产品成交量逐渐降低，90-150平成交比依旧在不断增加。
其中，90-110平产品成交占比34%，110-130平产品成交占比27.4%，130-150平产品占比15.8%。 90-150之间的产品成交整体占比76.4%。90-150之间的产品，为最畅销的产品。
因此，只要搞清楚这个四家企业90-150㎡的畅销产品，就可以基本把握住产品走势，购房也可以少一些坑。
PART3-典型案例
为了搞清楚畅销户型特征，我们大致将四家企业热门产品做以区分，大致如下：
其一，中南户型。中国房企20强，千亿级房企，隶属中南建设集团旗下，2017年进入西安，目前已经排名西安楼市TOP6，被称为“楼市黑马”。
户型图/98㎡户型-三室两厅一卫
户型图/128㎡户型-三室两厅两卫
户型图/142㎡户型-四室两厅两卫
中南置地的产品98㎡、128㎡产品为北连廊高层产品，户户南北通透，三面朝南、动静分区、餐客一体，明厨明卫、干湿分离。属于市场中难得的精品，也是北连廊户型在消沉之后的新兴之作。
142洋房产品，四个卧室分列四角，既强化了客厅的社交功能，又保证了每个卧室的私密性，更是拥有超大景观阳台。
其二，万科户型。中国住宅工业化旗手，2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，被誉为“地产之师”。销售总量连续多年排名西安第一。
户型图/91㎡户型- 三室两厅一卫
户型图/129㎡户型-三室两厅两卫
户型图/135㎡户型-三室两厅两卫
万科在进入西安市场以来，也不断优化着自身产品。2016-2017年，最畅销的产品户型如上图所示：产品面积段：129㎡-91㎡-135㎡，整体2T3产品设计。
这种设计优点很明显：给91㎡的小三室让渡了最大的南向采光空间。但也牺牲了129㎡三室户型的南向采光【只有2个南向采光面】。
所以在2018年之后，万科对高层产品再度升级，在新推出的万科澜岸和万科悦湾产品中，产品为2T3，高层面积段125㎡-110㎡-139㎡；中间户110㎡产品通过91㎡产品加大开间与进深，也实现了明厨明卫，双卫生间，还有超大阔景阳台的设计。
与之同时，125㎡、139㎡产品通过改进实现了270度飘窗，实现三面南向采光，139㎡产品更是实现了大横厅设计，使得公共空间更为大气阔绰、宽敞明亮。
其三，碧桂园：中国房地产十强企业，2018年《财富》世界500强排行榜位列353位，2年来碧桂园·凤凰城保持主城区单盘销售冠军。
户型图/95㎡-3-2-1
户型图/115㎡-3-2-2
户型图/135㎡-4-2-2
碧桂园的户型刚一流出，其户型设计的均好性，还有空间的品质感，令市场略有振奋，成为行业参考的典型案例之一。
对比碧桂园2T4高层产品，其中间户95㎡产品做到了明厨明卫，4个南向采光面，户型优于万科91㎡的中户产品。
115㎡户型与万科优化前的129㎡户型结构相近，但是通过开间进深的缩小，将面积控制在120㎡以下，进而控制了总价。
其四，融创：中国房企排名TOP4，被称为“中国豪宅专家”。2016年进入西安，盘量增长西安楼市第一，被视为西安万科主要竞争对手。
融创·辰院的高层为2T4，面积分别122㎡-99㎡-99㎡-144㎡。为保证户户南北通透，亦采用了北连廊产品。
户型图/99㎡三室两厅一卫
户型图/122㎡三室两厅两卫
户型图/143㎡四室两厅两卫
同时为控制产品面积搭配，节约横向开间，保留了两面南向采光的122三室户型。144户型则中规中矩，最大限度的满足客厅的宽敞及主卧的舒适。
可以说，西安90-150㎡产品基本是围绕着连廊户型展开，作为户型扁平化趋势的重要产品，北连廊户型已经迭代三次，如果地块开发强度再次下调，给户型进一步优化预留了空间。
PART4-综合建议
市场有迭代，产品有焕新。以上产品分析只代表西安现在，不代表西安未来，因此，只能作为当下购房参考。
事实上，在决定客户是否购买的众多因素中，户型只是其中之一，而每个人对户型结构的偏好，也各有不同。例如过去客户极为重视南向采光、揽景，现在高层重重包围，最重要的反而是城市资源，特殊景观。
随着整个房地产工业化、标准化的发展，各大品牌开发商在产品的打造上相互学习借鉴，尤其品牌开发商的产品，户型越来越趋同。
所以，户型本身没有最好或最差，只有最适合。当然，除此之外，还有中海、绿地、华远旗下项目户型极有优势，篇幅有限，下回再续！
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