撰文=朱曉東
PART1-暢銷戶型
2018年西安一共銷售了2243萬㎡，但究竟什麼樣的產品賣的最好呢？什麼樣的產品是最暢銷的產品呢？
人們在消費時候的慣常思維：“當不知道買哪個的時候，保險起見，就買賣的最好的那一個。”那究竟哪一種戶型是最受歡迎？
首先，如何界定“好戶型”？一定是暢銷戶型！關於暢銷，可能不同的人也會有不同的理解：到底是供不應求就算是暢銷，還是銷量最大才算暢銷？
銷量好，必然客戶接受度高（排除個別性價比等因素），也必然在產品上存在亮點。本著“事實有真假，觀點無對錯”的思維，我們今天在分析“暢銷”的時候，僅僅鎖定“銷量”這個單一的維度來進行分析。
PART2-房企篩選
什麼樣的產品是暢銷產品？這是買房客戶最關注的問題，同時，這也是每個開發商定位產品和升級產品的時候最重視的問題。
尤其是剛進入一個新城市的大品牌開發商：首先，剛進入一個新城市，面臨著品牌的落地與客戶的認可，最容易吸引客戶（與客戶進行溝通）的便是產品，最核心的就是戶型。所以都會做大量的市場調研，結合市場之前的暢銷產品與自身產品系，進行產品的升級與優化。
其次，大品牌開發商，意味著有強大的產品研發能力和完整的產品線。所以我們通過研究近年來進駐西安的品牌開發商的排名以及市場上最暢銷的產品面積段，再對比分析其主流產品，便可以知道什麼樣的產品是暢銷產品。
從2018年西安市地產業界TOP10以及主流品牌開發商進入西安市場的先後順序可以看出：
其一，如萬科2008年已進入西安市場，作為西安市場的領頭羊，戶型設計一度領先市場；其二，2015-2016年進駐的開發商中，融創、碧桂園已經進入TOP5；其三，2017年進駐的開發商，中南地產銷售業績已經進入TOP10.
所以，研究西安市場最暢銷的戶型，只需要聚焦來研究這四個企業的主流產品就可以了。
分析2015年-2018年的西安市普通住宅成交面積，70-90平剛需產品成交量逐漸降低，90-150平成交比依舊在不斷增加。
其中，90-110平產品成交佔比34%，110-130平產品成交佔比27.4%，130-150平產品佔比15.8%。 90-150之間的產品成交整體佔比76.4%。90-150之間的產品，為最暢銷的產品。
因此，只要搞清楚這個四家企業90-150㎡的暢銷產品，就可以基本把握住產品走勢，購房也可以少一些坑。
PART3-典型案例
為了搞清楚暢銷戶型特徵，我們大致將四家企業熱門產品做以區分，大致如下：
其一，中南戶型。中國房企20強，千億級房企，隸屬中南建設集團旗下，2017年進入西安，目前已經排名西安樓市TOP6，被稱為“樓市黑馬”。
戶型圖/98㎡戶型-三室兩廳一衛
戶型圖/128㎡戶型-三室兩廳兩衛
戶型圖/142㎡戶型-四室兩廳兩衛
中南置地的產品98㎡、128㎡產品為北連廊高層產品，戶戶南北通透，三面朝南、動靜分區、餐客一體，明廚明衛、乾溼分離。屬於市場中難得的精品，也是北連廊戶型在消沉之後的新興之作。
142洋房產品，四個臥室分列四角，既強化了客廳的社交功能，又保證了每個臥室的私密性，更是擁有超大景觀陽臺。
其二，萬科戶型。中國住宅工業化旗手，2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，被譽為“地產之師”。銷售總量連續多年排名西安第一。
戶型圖/91㎡戶型- 三室兩廳一衛
戶型圖/129㎡戶型-三室兩廳兩衛
戶型圖/135㎡戶型-三室兩廳兩衛
萬科在進入西安市場以來，也不斷優化著自身產品。2016-2017年，最暢銷的產品戶型如上圖所示：產品面積段：129㎡-91㎡-135㎡，整體2T3產品設計。
這種設計優點很明顯：給91㎡的小三室讓渡了最大的南向採光空間。但也犧牲了129㎡三室戶型的南向採光【只有2個南向採光面】。
所以在2018年之後，萬科對高層產品再度升級，在新推出的萬科瀾岸和萬科悅灣產品中，產品為2T3，高層面積段125㎡-110㎡-139㎡；中間戶110㎡產品通過91㎡產品加大開間與進深，也實現了明廚明衛，雙衛生間，還有超大闊景陽臺的設計。
與之同時，125㎡、139㎡產品通過改進實現了270度飄窗，實現三面南向採光，139㎡產品更是實現了大橫廳設計，使得公共空間更為大氣闊綽、寬敞明亮。
其三，碧桂園：中國房地產十強企業，2018年《財富》世界500強排行榜位列353位，2年來碧桂園·鳳凰城保持主城區單盤銷售冠軍。
戶型圖/95㎡-3-2-1
戶型圖/115㎡-3-2-2
戶型圖/135㎡-4-2-2
碧桂園的戶型剛一流出，其戶型設計的均好性，還有空間的品質感，令市場略有振奮，成為行業參考的典型案例之一。
對比碧桂園2T4高層產品，其中間戶95㎡產品做到了明廚明衛，4個南向採光面，戶型優於萬科91㎡的中戶產品。
115㎡戶型與萬科優化前的129㎡戶型結構相近，但是通過開間進深的縮小，將面積控制在120㎡以下，進而控制了總價。
其四，融創：中國房企排名TOP4，被稱為“中國豪宅專家”。2016年進入西安，盤量增長西安樓市第一，被視為西安萬科主要競爭對手。
融創·辰院的高層為2T4，面積分別122㎡-99㎡-99㎡-144㎡。為保證戶戶南北通透，亦採用了北連廊產品。
戶型圖/99㎡三室兩廳一衛
戶型圖/122㎡三室兩廳兩衛
戶型圖/143㎡四室兩廳兩衛
同時為控制產品面積搭配，節約橫向開間，保留了兩面南向採光的122三室戶型。144戶型則中規中矩，最大限度的滿足客廳的寬敞及主臥的舒適。
可以說，西安90-150㎡產品基本是圍繞著連廊戶型展開，作為戶型扁平化趨勢的重要產品，北連廊戶型已經迭代三次，如果地塊開發強度再次下調，給戶型進一步優化預留了空間。
PART4-綜合建議
市場有迭代，產品有煥新。以上產品分析只代表西安現在，不代表西安未來，因此，只能作為當下購房參考。
事實上，在決定客戶是否購買的眾多因素中，戶型只是其中之一，而每個人對戶型結構的偏好，也各有不同。例如過去客戶極為重視南向採光、攬景，現在高層重重包圍，最重要的反而是城市資源，特殊景觀。
隨著整個房地產工業化、標準化的發展，各大品牌開發商在產品的打造上相互學習借鑑，尤其品牌開發商的產品，戶型越來越趨同。
所以，戶型本身沒有最好或最差，只有最適合。當然，除此之外，還有中海、綠地、華遠旗下項目戶型極有優勢，篇幅有限，下回再續！
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