農村土地流轉合同注意要點
土地流轉是指土地使用權流轉,土地使用權流轉的含義,是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。
可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。
風險1:土地流程合同無效
《農村土地承包法》第三十七條第二款的規定:“土地承包經營權採取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉,當事人雙方應當簽訂書面合同。採取轉讓方式流轉的,應當經發包方同意;採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,應當報發包方備案。”《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第十一條 承包方與受讓方達成流轉意向後,以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,承包方應當及時向發包方備案;以轉讓方式流轉的,應當事先向發包方提出轉讓申請。第二十五條 發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求,應當及時辦理備案,並報告鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門。承包方轉讓承包土地,發包方同意轉讓的,應當及時向鄉(鎮)人民政府農村土地承包管理部門報告,並配合辦理有關變更手續;發包方不同意轉讓的,應當於七日內向承包方書面說明理由。
因此,如採取轉讓的流轉方式,沒有取得發包人同意的;如採取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,應當報發包方備案。如果違反了法律強制性規定,該流轉合同將被法院判定為無效合同。
風險2:土地經營承包權/林權/土地權不存在
我國農村普遍存在多個生產對的林地、土地互相交錯;即使有林權/土地權相關權屬證明,也存在互相重合的部分,這將導致土地流轉合同簽訂後,履行過程中產生權屬糾紛,這對承包人經營生產將造成毀滅的打擊。
另外,依據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第十三條,受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉,應當取得原承包方的同意。
以上兩種情況決定了,簽訂土地流轉合同之前,必須將該土地、林地權屬、是否有取得元承包方的同意,作為風險防範的重要一個方面。
風險3:發包方單方面中止、解除合同
由於承包方的技術、資金等方面投入,導致土地增值的情況非常普遍,隨之而來是發包方欲收回土地自行開發。對此,承包方必須要在流轉合同中,對發包方非不可抗力、政府原因收回土地進行嚴格的限制及約定賠償條件,比較在中國農村,這種現狀非常普遍。
農村土地承包經營權流轉合同
合同編號:
甲方:
身份證號:
住所: 聯繫電話:
乙方:
身份證號:
住所: 聯繫電話:
根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等法律、法規和國家有關政策的規定,甲乙雙方本著平等、自願、有償的原則,經雙方協商一致,就土地承包經營權流轉事宜,訂立本合同。
一、流轉土地基本情況及用途
甲方願意將其承包的位於xx縣xx鎮 村 組的 畝土地(詳見下表)承包經營權流轉給乙方,從事(主營項目) 生產經營。
流轉的土地承包經營權為甲方通過以下方式取得:
1、以家庭承包方式取得的耕地;
2、通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等其他農村土地,並已經依法登記取得土地承包經營權證;
3、土地承包經營權證號為 。
流轉土地基本情況表
二、流轉期限
土地流轉期限為 年,自 年 月 日起至 年 月 日止。(第一階段自 年 月 日起至 年 月 日。第二階段自 年 月 日起至 年 月 日)。甲方應於 年 月 日之前將土地交付乙方。
三、流轉價格與支付方式
1、流轉價格:
(1)自土地交付之日起至2014年12月31日,每畝支付250元;
(2)2015年1月1日至2019年12月31日,每年每畝支付1000元;
(3)2020年1月1日至2024年12月31日,每年每畝支付1050元;
(4)2025年1月1日至2029年12月31日,每年每畝支付1100元;
(5)2030年1月1日至2032年12月31日,每年每畝支付1150元。
2、支付方式:
2-1 簽訂合同之日起 日內,乙方將2014年流轉費總計5萬 元轉賬到甲方指定賬戶;
2-2往後乙方每年繳一次流轉費用,即於每年 月 日之前把下一年費用通過信用社存入甲方帳戶,先交費後使用。
甲方帳戶:
開戶行:
賬號:
四、甲方的權利和義務
1、甲方將其土地承包經營權轉包或出租後,甲方與發包方的土地承包關係不變,甲方繼續向發包方承擔原土地承包合同規定的權利和義務。
2、甲方有權獲得土地承包經營權流轉收益,並有權按照本合同約定的期限到期從乙方收回土地承包經營權。
3、有權監督乙方合理利用、保護流轉土地,制止乙方損壞流轉土地和其他農業資源的行為,並有權要求乙方賠償由此造成的損失。
4、流轉土地被依法徵收、佔用時,有權依法獲得相應的土地補償費和安置補助費。
5、尊重乙方的生產經營自主權,不得干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。
6、法律法規規定的其他權利和義務。
五、乙方的權利和義務
1、依法享有生產經營自主權、產品處置權和產品收益權。
2、維持土地的農業用途,不得用於非農建設。
3、依法保護合理利用土地,應增加投入以保持土地肥力,不得隨意棄耕拋荒,不得損壞農田水利設施,不得給土地造成永久性損害。
4、依法享受國家和當地政府提供的各種支農惠農政策補貼和服務。
5、流轉期間土地被依法徵收、佔用時,乙方應服從,但有權獲得相應的青苗補償費和投入建設的地面附著物補償費;
6、流轉到期時,及時向甲方交還流轉的土地或者協商繼續流轉。
7、法律法規規定的其他權利和義務。
六、合同的解除或終止
1、有下列情況之一者,本合同可以解除或終止:
(1)經當事人雙方協商一致可以解除本合同;
(2)訂立的本合同所依據的國家政策發生重大變化的;
(3)一方違約,使合同無法履行的;
(4)因不可抗力(重大自然災害)使合同無法履行的;
(5)合同期內,如因國家及農業基礎設施佔用或徵用該土地的,本合同自動終止,甲乙雙方均不負違約責任。
2、乙方有下列行為之一的,甲方有權解除合同,收回土地承包經營權,並追究乙方的違約責任。
(1)不按合同規定用途使用土地;
(2)荒蕪土地,破壞土地上的附著物,破壞水利等基礎設施;
(3)逾期交納土地流轉費,經催告後在合理期限內仍未支付的。
3、甲方有下列行為的,乙方有權解除合同,並要求甲方賠償流轉總金額30%的違約金:
(1)甲方干擾乙方生產經營,經乙方書面要求改善累計次數達3次的;
(2)發包方解除與甲方的承包合同,致使乙方無法繼續生產經營的;
(3)甲方被第三人追索,導致本合同項下土地被拍賣、查封的;
七、違約責任
1、因變更或解除本合同使一方遭受損失的,除依法可免除責任外,應由責任方負責賠償。
2、甲方非法干預乙方生產經營活動,給乙方造成損失的,應予以賠償。
3、乙方逾期支付流轉費用,每延遲一天,按應支付費用的
%承擔違約金。
4、甲方逾期交付土地,每延遲一天,按流轉費用的 %承擔違約金,逾期超過30天,乙方可以解除合同。
5、乙方不按合同約定使用土地,改變土地用途、破壞水利等基本設施或給土地造成永久性損害的,甲方有權要求乙方停止侵害、恢復原狀或者賠償損失。
6、甲方非不可抗力或政府原因中止、解除合同,需向乙方賠償流轉總金額30%的違約金之後,雙方再行辦理中止、解除合同手續。
7、甲方因缺少承包經營權導致本合同最終無效的,承擔流轉總金額50%的違約金.
八、其他約定
1、本合同訂立後,甲方應將合同報發包方、鄉(鎮、街道) 農村土地承包管理部門備案;乙方對土地進行再流轉,需經得甲 方書面同意。
2、合同期滿後,若甲方繼續流轉該土地的,乙方在同等條件下有優先權;若不繼續流轉的,乙方對土地進行投入提高地力的,及在當時為生產經營需要而設立的相關設施及地上附著物,能拆除而不影響流轉土地生產的,由雙方協商採取作價補償或恢復原狀等方法進行處理;如果拆除會降低或破壞流轉土地生產的,不得拆除,通過協商折價給予乙方經濟補償。
3、其他需說明的事項: 。
4、本合同在履行過程中發生爭議,雙方協商解決。協商不成,可以請求村民委員會、鄉(鎮、街道)人民政府(辦事處)調解,不願調解或調解不成的,雙方當事人一致同意選擇以下第
方式解決糾紛:(1)提交xx市仲裁委員會進行仲裁;(2)直接向有管轄權的人民法院提起訴訟。
5、本合同自雙方簽字後生效。經協商,決定 (是或否) 鑑證。未盡事宜,雙方經協商一致後可訂立補充協議,與本合同具有同等法律效力。
6、本合同一式 份,雙方各執一份,發包方和鄉(鎮、街 道)農村經營管理部門各備案一份(如有鑑證,相應增加一份)。
甲方(簽字): 乙方(簽字):
年 月 日 年 月 日
鑑證單位:(簽章) 鑑證人:(簽章)
年 月 日 年 月 日
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