2009年之前，郑州房价不到4000，三环外一片荒凉，没有哪个郑州人会去荥阳买房。
2009年起，郑州的房价开始以每年1000元的幅度快速增长，至2015年，房价从4000涨至1万+。工作在西区和高新区的部分年轻刚需，眼看三环内上车无望，开始把目光坚毅地投向均价不到5000的荥阳东。
2016底到2017年中，主城房价涨势不休，刚需外溢加投资客闻风而动，绕城高速外的荥阳东甚至还没做好准备，就被市场盲目推动，一度站到万元高位，与主城与荣俱荣。
随着这两年限购限贷的深入，郑州主城房价逐渐横盘，开始回吐增长，靠吃主城外溢红利的荥阳东与损俱损，房价在近两年随之回调。
而此时的环郑郊县中，南龙湖稳站9000+、绿博在万字头轻舞飞扬，荥阳东人气不如南龙湖、行政资源依托比不过绿博，回到8000左右的均价不过是一个回归理性的市场选择。
这个房价还会不会跌？未来的荥阳东还能不能涨？我们来看看它手里的牌。
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荥阳东房价下调是理性回归
2016年郑州房地产市场全面爆发，荥阳东和港区是最后一波开始上涨的区域，时间点上落后于其他环郑区域，而到了市场下行期，大家几乎同时哑火，时间上，荥阳东的上升周期本就不长。
再看郑州的发展方向，从最早的北移东扩到郑汴一体化，从集中力量发展东区到航空港综合经济试验区、河南自贸区的建立，东部一直都是郑州乃至全省的核心经济发展区，在产业、资金、人才的全面堆积下，发展迅猛。
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而郑州西部一直都是不被重视的地方，环郑县市中荥阳城区离郑州主城最近，但郑州主城内西部区域的土地开发力度最弱，空间上，荥阳东和郑州主城之间有大片未成熟的土地。
在时间和空间的双重作用下，荥阳东近几年的发展和政策导向是支撑不了过万房价的，现在回到8000左右的水平，是挤干水分后的必然结果。
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荥阳东目前的房价安全可靠
环郑片区里，南龙湖发力最早，早年十多所高校外迁集聚了大量学生流，地铁2号线和城郊线分别于2016年8月和2017年1月开通运营，城市配套相对齐全，是刚需外溢的承接主力，人口已达70万之多。几年来房价稳步推进，目前8000-9000的水平，没跳涨，也没怎么下跌。
而没有人口优势的其他区域，绿博在跌，从12000回落至9000多，跌幅在20%左右；惠济北在跌，从高位16000-17000回落至13000多，也是20%左右的跌幅。荥阳东现在整体回落至8000左右，但之前区域高点也仅个别楼盘过万，整体跌幅不超过15%，在几者中跌幅最小，在一定程度上体现了区域的可靠性。
目前的荥阳东，先期进驻的清华大溪地、居易、金地、碧桂园、新城等房企经过数年销售，房源消化接近尾声，房价稳定在7500-9000之间。区域房源整体存量不大，土地市场也没什么大动作。
但与此同时，位置更靠西、靠南的万山路和宜居健康城片区动作不断。本地房企建业、正商、永威、永丰先后拿地，全国房企恒大、禹洲、雅居乐、融创纷纷布局，热度空前。
2019年6月，建业首入宜居健康城，拿下位于京城路与健康大道交汇处的区域核心地块，总占地81亩，折合楼面价约2200元/平。
凭借“带头大哥”建业在河南市场的影响力和精准的操盘水准，千亿建业布局荥阳东，对区域发展绝对是标杆级事件。
该地块将在今年以案名“建业公园里”入市，以新亚洲主义建筑风格打造，高起点营造新区城市界面，再加上建业品牌+生态的模式，保守估算，未来售价很可能在9000元/平左右。
之后的两次土拍，区域楼面价一直保持稳步上升。
2019年11月18日，永威在宜居健康城西部一口气拿下6宗地，位置偏西不少，楼面价也攀上2000元/平。实力房企眼睛雪亮，与建业英雄所见略同，都在看好荥阳的未来。
这6块地对比永威之前在荥阳东的项目永威溪樾1300-1400元/平的楼面价，增长已超50%，这个楼面价和永威到哪儿都比周边贵1000还畅销的实力，考虑新地块的位置因素，预计售价将在8500元/平起步。
11月18日同天拿地的还有深圳深业集团，首次入荥就以2477元/平的楼面价拿下健康城核心产业区地块。一个多月后的12月23日，深业集团再拿宜居健康城9宗地，其中居住用地楼面价最高已达2700元/平。
相比2017年初新城控股拿下入荥首宗地块1021元/平的楼面价，健康城目前楼面价已增长2.5倍。新城尚郡和二期新城郡望府卖到8500元/平，未来健康城区域的均价很难比这更低。
拿地成本更高、距郑州主城更远的万山路和健康城售价不会低于现在的荥阳东，荥阳东未来的房价会不会大涨难说，但已跌无可跌。
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荥阳东基础不弱、利好不少
稳中有升是大概率
前文提到，荥阳东的弊端主要是在发展前景上不明朗，一不在城市发展方向上，二是与主城间有十公里的城市断裂带，再有就是规划中气势滂沱的宜居健康城目前还是PPT，所以，作为目前环郑远郊中房价最低的区域，依然不被看好。
最让刚需无法下手的，还是交通出行上的不便。
目前荥阳东和郑州主城的交通联系，还停留在公交层面，中原西路上的12路公交车还算方便，郑上路的郑上1路市域公交次之，科学大道没有公交相连。进出主城的通勤时间超过1个小时。
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而惠济北和南龙湖两个刚需大本营，目前已被地铁2号线二期、2号线、城郊线完全接入主城半小时生活圈。
但郑州作为国中城市的定位，地铁可能迟到，但从来不会缺席。
在“一心两翼”均衡发展的政策导向推动下，地铁建设首先进入破局阶段，已经批复的10号线一期已经全面开建，预计2022年实现通车运营。
届时从10号线一期起点郑州西站到常西湖新区仅4站，与5号线、1号线换乘只需8站和9站，出行时间至少减半，通勤便利性倍增。
10号线站点示意图
除此之外，荥阳东还有以下多方面的利好因素：
城市发展已从“一心向东”变为“两翼兼顾”
从政策层面来看，从西三环往西，依次规划有常西湖新区、中原新区、郑上新区、宜居健康城四大新区，层层相连、环环相扣，做到了主城向西的全域无缝对接。
常西湖新区以市级行政中心和市民公共文化服务为主，定位于集行政、商务、居住、旅游休闲度假为一体的核心都市区。
中原新区以家居、汽贸、纺织服装等产业职能为主，定位为承接制造业转型升级的现代化产业新城。
郑上新区分为荥阳组团和上街组团，其中荥阳组团西北侧规划新材料产业中心，荥阳组团南侧建设宜居健康城，将成为郑上新区的商业中心。
宜居健康城效果图
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郑州各区都有自己的新区规划，但如荥阳和郑州主城之间这么密集的政策叠加仅此一例。
有大量产业支撑
新区的发展，吸纳人口的能力至关重要，单纯地建居住区，无非再造一座睡城。产业才是一个新区不断成长的基础和未来，荥阳东周边在产业支撑方面可谓一骑绝尘。
东有常西湖新区、郑州中央文化区和中原新区规划的大片先进制造业基地；南有宜居健康城生物医药及医疗服务产业基地，先期四院一校基本建成，其中卫生学校已于2019年10月招生入驻。
四院一校
域内还有新材料产业园，入驻有一批超硬材料研发生产企业，老郑州人熟悉的“白鸽”磨具磨料在这里新生，高新区外迁的华晶金刚石在这里不断壮大。
包括郑州中车（大部分郑州地铁列车在此生产）、郑煤机在内的一批制造业基地也纷纷落户荥阳，并吸引大批上下游相关配套企业入驻。
郑州中车
郑州煤机
地铁、高铁站、高速公路将全面覆盖
地铁建设方面，荥阳东周边共规划有4条地铁线。
东西向3条，分别是北部沿科学大道向东进入郑州高新区的8号线二期（远期规划），中南部沿中原西路向东进入中原区的地铁10号线（一期预计2022年开通，二期以市域铁路名义在建中），南部沿贾峪镇向东进入主城的6号线（在建中，预计2022年开通）。
南北向1条，为连接荥阳老城和健康城的21号线（远期规划），可与8号线和10号线换乘。实现了与郑州主城的紧密连接和区域内部成网。
荥阳地铁线路示意图
高铁站方面，郑州西站已于2015年开通，处在衔接徐兰高铁、京广高铁、陇海铁路的三岔口位置，截止目前已开通26趟途径高铁车次，通达全国。
郑州西站
高速公路方面，除已有的连霍高速、西南绕城高速外，南部陇海快速路以南新规划了郑州至洛阳高速公路、郑州第二高速公路环线，将荥阳东合围其中，高速出行更加快捷。
荥阳交通规划示意图
环境优美，“西美”肉眼可见
前3条还有部分停留在规划图，生态环境这一条实实在在就在眼前。
西部有万山森林公园、万山湖、索河郊野公园，南部有在建中的宜居健康城生命谷公园和京襄城遗址公园。前不久，位于京襄城遗址公园的荥阳华侨城也传出即将在今年开建的消息。
核心区内，荥阳植物园、刘禹锡公园、荥阳体育中心、李商隐公园分布其间，文体休闲之需出门即到。荥阳说自己周边环境好，环郑郊县没人不服。
荥阳郊野公园位置图
站在风口，猪都能飞。没人介意它能飞多远多高，只要飞着就行。
大潮退去，才知道谁在裸泳。盲目推动的繁荣如烟花一瞬，不能持久。
我们不能单纯地盯着房价说房价，看清房价下跌的因果关系，理清房价的现实基础，才能更好地认知一个区域的发展趋势。
我们也不能仅靠一句“四环以外都是坑”来做简单粗暴的价值判断，谁都知道主城好，但不是谁都买得起主城房。
不怕现实苍白，就怕没有未来。洗去浮躁的荥阳东，反而给了我们理性判断区域价值是否牢靠的机会。站在2020年初这个时间点上，均价8000、未来不差的荥阳东，虽不是不二之选，但绝对值得一看。
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