西安！西安！來自米宅米宅00:0008:35
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數據來源：克爾瑞西安、嘉論機構、中世諮詢、西安鏈家、中原地產，特此鳴謝。
首先，討論樓市數據，有幾個原則：
1、把住宅、商業、辦公樓的價格混為一談的，屬於耍流氓。
2、把住宅、商業、辦公樓的土地混為一談的，屬於耍流氓。
3、拿官方均價來說事兒，屬於耍流氓。
米宅不耍流氓，說點實在的，梳理出5個關鍵詞，來告訴大家幾個事實，該剎車的剎車的，該加油的加油。
西安樓市調控政策史：
2017年1月
城六區限購
自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區範圍內只能新購一套住房（含新建商品住房和二手住房）
2017年4月
限貸、限售
擴大限購範圍，提高首付比例，首套房最低30%，三套房限貸；商品住房及二手住房，需取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易(買
賣、贈與)
2017年6月
外地人限購
推遲商品房上市交易時間；外地納入限購範圍，須提供在本市（含西鹹新區）連續繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證
2017年9月
全面限購
在限購區域內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房
1
西安市的大量韭菜開始入場
不客氣的說，在整個二線城市的房地產投資領域，西安確實處在食物鏈的底端。
香港鄙視上海，上海鄙視南京，南京鄙視鄭州，鄭州鄙視西安。
鄙視是什麼意思？就是感覺你太LOW，什麼LOW？就是思維、認知，就是在房地產投資領域的思維和認知。
西安市場在2017年，住宅銷量下滑31%。
由於限購、限售影響了很多人不能買住宅，但2016-2017年的行情又一下子驚醒了很多西安人，被一桶涼水潑懵後，就集體衝向了寫字樓和商鋪的市場。
於是，
西安2017年的辦公樓市場，在均價12941元（價格高於西安住宅均價8895元的40%）的情況下，銷量上漲48%！
西安2017年的商鋪市場，在均價25599元（高於鄭州商業均價19963元）的情況之下，銷售上漲12%！
可以肯定的是，大量西安的房地產投資韭菜（特指購買寫字樓和商鋪的韭菜，購買住宅的均無風險）大軍開始在2017年入場！這些韭菜將在未來的5-10年裡欲哭無淚！
具體原因不再分析，因為在這裡解釋，對於長期跟著米宅學習的人來說是浪費時間，大家都懂，今天只說結果。想了解更多房地產投資基礎理論和分析方法的，先下載APP《破竹》找幾個課程學習一下什麼是槓桿、泡沫、週期、貨幣等。
誰是韭菜？你是不是？幾個典型韭菜可以重點提醒一下：
買了西安華南城的朋友，記得早日聯繫鄭州華南城的業主，你們一定有很多共同的語言，見面一醉方休、抱頭痛哭吧。
2
2018年的西安市場能不能穩定？
先來說一下西安住宅市場2017年的數據基本面：
銷售額：1127億（下滑16%）
銷售量：1312萬平（下滑31%）
銷售均價：8595元/平（可上浮20%至10500元/平，更接近西安真實均價）
截止2017年底，住宅庫存：1093萬方，去化週期為：8.3個月
住宅庫存去化週期與2016年基本保持一致，並小幅上升，大約為8.3個月，還算穩定。供小於求的局面已經得到了遏制並改善。
2018年能否穩定，要看2018年不有多少供應量？
2017年的供地基本上和2016保持一致，並小有下降。
2018預計入世住宅體量為大於2520萬平。
2017年住宅市場共計銷售了1312萬平。截止2017年底市場還有庫存1093萬平。
而隨著房住不炒的強監管不放鬆，疊加西安戶口的放開，2018年的銷售量肯定不會比2017年好，大概率是保持一致並略有下降。
所以，從數據層面分析，2018年底的庫存去化週期應該要比2017年底的8.3個月要高！
也就是說，2018年的西安市場應該是更平穩的！
事實上呢？然並卵！
3
來看一下真實的市場！
當你來到真實的西安房地產市場，就會發現，市場根本沒有平穩下來！
2018年的3月份，清盤率很高，百姓買房熱情高漲，售樓部人也很多，絲毫沒有平穩的跡象，甚至比2017還要熱火一些。
為什麼？
劃重點：2018年1-3月份，西安落戶21萬，逼近2017年全年的落戶人口數量。
背後原因就是無底線的西安落戶政策：
學歷要求：全日制普通高等院校、中等職業學校（含技校）畢業，或具備國民教育同等學力的人員及留學歸國人員。
年齡要求：具有本科（不含）以下學歷的，年齡在35週歲（含）以下；具有本科學歷的，年齡在45週歲（含）以下；具有碩士研究生以上學歷的，不受年齡限制。
總結一下：35歲以下的大專學歷、45歲以下的本科學歷、100歲以下的碩士學歷，到西安無條件立馬落戶。
一天落戶8000人都去幹嘛？
為了孩子高考（主要是河南人去）
為了買房（主要是便宜，目前鄭州15000，西安11500）
這就是當前西安樓市火爆的根本，如果沒有放開無底線落戶這一項，西安市場目前應該是非常平穩的。
更嚴重的問題是，狼群效應將至！將有更多的人跑到西安去落戶！
4
2018要不要買？該怎麼買？
短時間內，我是看不到西安市場能平穩的跡象！
所以，剛需要趕緊入場，不要再等待。
如果你打算在2018年購買西安，該怎麼買呢？
當你真的在片區買房，能看上的價格請自覺在以上價格基礎上上浮20%！
整個西安目前的房價是11000-11500元的基本面。
在2018年，我該主要關注哪個片區？
我的建議是，在2018年，關注那些在2017年供地最多的區域！
也就是說，在2018年：
第一關注滻灞
第二關注曲江和灃東
第三關注長安、經開、高新
然後關注那些在西安土地儲量更多的大開發商，他們追求高週轉、高流量、快速去化，不介意單盤得失，願意為高週轉讓出更多利潤，他們是誰呢？
所以，主要關注開發商：碧桂園、萬科、綠地、融創、恆大這五個開發商！
而且都是追求高週轉的開發商！
兩相疊加，答案已出：
在2018年，推薦關注碧桂園、萬科、綠地、融創、恆大在滻灞、曲江、灃東的樓盤！最好是一期！
5
更多的內容，交給破竹！
至此，關於西安的數據、基本面、大勢、建議已經說完了。
內容不能太多，也不能太長。
還有一些更具體的建議和看法，我把它做成了一期課節目，放在了APP《破竹》的聽號專欄：《米公子的財經地產觀》，又豐富了一些信息和建議，做成一期節目《西安樓市數據、大勢、建議、指南》，有興趣的繼續下載APP去收聽和了解。
除了以上內容，增加的豐富內容如下：
1、一句話瞭解西安區域投資價值
2、對碧桂園的看法
3、對西安主城的看法
4、對西安預期漲幅的看法
5、對具體樓盤的建議
6、等等建議
米宅米宅（mizhaimizhai)，以微信公眾平臺為依託，專注研究全國城市房價、宏觀趨勢、投資趨向等，通過米宅團隊的專業水平，實地走訪、不斷調研，瞭解中國城市、中國房產。推薦關注！
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