“首套三成首付、30年的按揭还款期，但现在已经成为历史了”，一位海口的房产中介王诚（化名），今天在电话里这样告诉帮主。同样，他在三亚的同行刘丽（化名），电话、微信已经被来自外埠的客户集体“攻陷”。
很多人一开口就问刘丽 “我以后还能在海南买房吗？”但从昨晚开始，可能很多人今后到海南都要“望房兴叹”了。
4月22日晚，海南省政府召开《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（下称“通知”）新闻发布会，明确从即日起，海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五年社保，首付七成，限售五年，首套住房住房公积金贷款最低首付款比例升至30%。
海南全域限购被业内人士解读为数千亿炒房资金“关门打狗"，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，这意味着外来资金在数年内几乎无法进入海南楼市，而前几年流入海南楼市的数千亿买房资金也将面临着被关在岛内的局面。
海南如何进行限购？
据海南省住建厅厅长霍巨燃在会上对通知的解读，此次全域限购是按三个层面进行的。
一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；三是目前未实行限购的其他区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而关于引进人才的住房政策，省政府则另行制定。
这意味着，从4月22日开始，凡是打算在海南置业的朋友，必须提供至少一名家庭成员在海南省内累计两年及以上个人所得税或社会保险缴纳的证明。如果想在海口或是三亚买房的外地朋友，个人所得税或社会保险缴纳期限，则需要从五年累计算起。同时在通知中，作为非海南省户籍的人士，不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
而在海南“最严限购”的9天前，即4月13日中央决定支持海南全岛建设自贸试验区和建设自贸港。就在该项利好新政被炒房团视为一轮房价炒作的契机时，海南省决定在原有限购政策上加码，继续严控房价上涨势头。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，同雄安一样，海南也将成为一个不以房地产开发来拉动经济增长的‘特区’，不过陈云峰也指出，尽管如此，对于租赁、旅游、商业运营来说，春天才刚到来。此外在《通知》中，还有有关另行制定人才引进政策等的相关表述。
海南房价曾进入“飞行模式”
海南房价的涨势最近的一波始于3年前。
降息降准、二孩、去库存、户籍改革等一系列利好政策下，2015年成为中国楼市风云变幻近年来最为剧烈的一年，特别是在2016年入春以后，新浪乐居的当时报道称，房价进入“飞行模式”。
国家统计局发布当年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，上涨的城市有62个，最高涨幅达5.4%。其中，海口涨幅0.3%，且从2015年12月开始，已连续四个月上涨。从数据上看，2016年4月上半月海口住宅均价为8132元/㎡，较去年12月（7789元/㎡）相比，上涨4.4%。而三亚的均价则从2015年12月的18069元/㎡，下降至16884元/㎡，下滑6.6%。
但新浪乐居文中特别提示，三亚部分楼盘涨幅巨大，值得注意。三亚的南山六和悦城涨价幅度最大。从2015年12月8500元/㎡涨到11000元/㎡。短短四个月，涨幅接近3成。澜湖岸边和公园1号二期的涨幅也分别至18.97%和17.24%，这三个项目已经占据了海南楼盘价格涨幅最高的前三名。
进入“房子是用来住的，不是用来炒的”严控房价时代，政府对房产的投机行为不断出台调控政策，数据显示，海口和三亚的楼市成交量大幅下滑，但房价不降反升。
据克而瑞数据显示，2017 年4 月海口商品住宅成交9516套，5 月成交量锐减至4964 套，环比降低48%，此后海口成交量一直下跌至8月份的2952套。从房价来看，海南房价不降反涨。据克而瑞数据统计，2017 年1-12 月，三亚商品住宅成交均价从23566 元/㎡上涨至31541元/㎡；1-11月，海口商品住宅成交均价从10444元/㎡上涨至16317元/㎡。
严控政策下，海南楼市何去何从？
因此，通知一出台，就被一些媒体冠以“史上最严”。
但在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，新政的严厉的程度基本符合行内预期，总体一个思路，即“房住不炒，一炒即查”。海南此次全省实施限购做法，在于为了管制购房投资投机行为，同时为海南自由港建设提供更好的环境。
他认为，政策上可以看出，通过60个月或者24个月社保缴纳的规定，其实是有较好的引导性的，这个时候很多炒房需求会被排挤。同时未来海南“有保有压”的政策思路也很明显。其中对于自由港建设的各类地产业务支持会加大，而对于一些滨海住宅或其他项目，管控会严厉，这是市场交易需要注意的内容。
此次政策升级，他认为，在于自由港概念下确实出现了加快交易房产的现象，如果市场稳定性差，那么继续加码、继续管控的可能性就会加大。
当然，海南市场虽然投资属性强，但自住优势也很明显。严跃进给出分类的看法：若是已持有海南房产者，建议近期不要有调整，耐心持有就好。对于要入市的购房者，若不符合条件，也不应该违规去购房。当前海南自由港发展后，各类资源导入的速度会加快，所以经济方面的提升空间很大。
在海南自由港成立前，有没内陆地区的客户向银行贷款到海南置业？
面对这个问题，作为按揭贷款方，某位来自成都的银行支行长告诉帮主，“有，但是自己用的‘度假+保值’这种模式会比较常见”。
他认为，调控之后远期海南房价仍是上涨趋势，“主要是海南的资源优势比较明显，因为这是个不可复制的旅游疗养胜地。”
中介：海口新房均价半年涨幅27%-73% 三亚几乎无房可售
在王诚的记忆里，海口新房、二手房交易价，总体近年是保持着一个上升的趋势。
据王诚的介绍，目前海口市区新房均价为19000-26000元之间，年前则在15000元左右，半年来的涨幅在26.67%到73.33%之间。
“我们也在等具体的细则，今后外地人无本地社保是否还能海口置业，这个问题要看下后续吧。但Loft公寓、商铺是有可能买到的，后两者我们这儿暂时没有其它一些硬性要求”。在王诚的描述中，他所提及的Loft公寓指的是复式上下两层的楼盘；而商铺，则既包括商场内、也有住宅一层的门店。
“目前Loft公寓海口均价为17000元，首付五成、10年的还款期”，他跟帮主补充道。
另外，现在海口租赁市场还没有定向的规则出台，但今后会不会有，王诚不敢跟客户保证。
王诚表示，成为“自由港”以来，这半个月来找他咨询海口房产的“外地投资客”颇多，但也有一些不是用投资而是给父母颐养天年或是自住的。一个共同点是，这些外地客都是因为看好海南市场而主动找王诚的。
海口的这种情况，刘丽也正在遭遇着。
“三亚新房年前均价是30000-35000元，目前是近40000元的水平，价格还算稳；二手房均价是30000元多点，如果位置好点的二手房会达到将近40000元。整个三亚，包括酒店式公寓房等都在限购区域内。”不同于海口的中介，对于外地购房者，三亚目前已是无房可售。
这半年来三亚新房的成交价的涨幅在14.29%与33.33%之间的水平线上。在三亚，外地客现在同样被中介们告诉一个字，“等”。
“现在拿地特别难，政府几乎不给批，所以现在房源有限。现在海南在售的楼盘，房价被调控的也比较严，开发商这边不敢自己乱开价。”
三亚这半月来，房价并没有因为有“外地客”的“咨询”而出现上涨。“因为半年之内开发商是不能更改房管局备案时的价格。政府不定期还会就此有专门的暗访小组，如果开发商私自更改备案价格，被发现就要会被封盘”。刘丽私下里告诉帮主。
在通知中，帮主也找到了为防止捂盘惜售和随意涨价，稳定房地产市场，监管方提出的要求：取得预售许可证的商品住宅项目，公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。
为进一步规范房地产市场秩序，省住建厅将联合其他相关部门，继续对违法用地、违法建设、骗购住房、违反价格备案制度、违规销售以及工作人员违纪等各个环节违法违规行为依法依规严肃查处，从严从重处罚并公开曝光。
房产投资人：揣摩已久，1.7万的时候买了一套房
王一（化名）是北京某金融公司的白领，今年1月他在参加了一个由专业人士举办的海南房产推介会后，很快就买了位于海口的融创观澜湖的一处包括均摊面积在内70多平米的精装房子。这套期房的当时的房价在16000-18000元之间。
虽然对于三个月后海南自由港等新政，王一坦言绝对属于后知后觉。但他对于在海南及国内以旅游著称省份的置业，却是揣摩已久。他关注一些房产类的公号，对海南房产的价值一直持坚定看法，但即便如此，王一也没有想到政策波动会来的这么快。
但对于未来新房的用途，王一短期内并不太想出租，特别是那种在网络上打各种广告，将房子租给价高者的事情，王一告诉帮主，他做不来。
“甭管租金，你得看代管你房子的那帮人靠不靠谱，如果说你随便就找一个人出租，基本上你的房子可能就被毁了”。王一的看法很简单，专业化的代管机构很重要。“专业化的配套服务、帮助我们业主来去做这种长租短租，以及形成规范化的市场，这些都是比较重要的。如果让业主自己去弄这些事，其实还是挺难的。”
从去年10月到今年4月，帮主的一位东北朋友因为父母身体的原因，全家在海口郊区租房。他当时的月租金是1300元，半年一共付出8000元的房费。
如果按照王诚与刘丽的说法，将来海南旅游地的租房价格会呈现上涨趋势。“三亚这段时间拆了好多个能租的片区，之后就不再建房产，拿来做城市绿化、建设公园。所以从今年年初开始，三亚租房价格开始上涨了”，刘丽这样告诉帮主。
“站在我角度，我不会说为了租金而把我自己房产的入住体验给破坏了。”王一把海南的房产与自己在北京的房产都示为同等的自住，所以他对出租海南房赚钱的欲望，并不是特别强。
同时，作为购房者，王一并不认为，海南限购与帝都的限购一样。“你比如说，‘人才引进政策省政府的另行通知’这就是一个应该做好解读的地方。”
“北京现在属于全方位的发展，但是现在海南还是缺少人才，它的发展需要弯道超车。”在旅游跟人聊天时，王一发现，海南的平均薪酬比较低，但物价反而因为旅游业而并不便宜，这种现象加深他此前对海南未来发展空间的揣摩，并最终促成了他短时间内完成购置海口房产的决定。
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