一座城市的良性生长，年轻人必然是这个城市的主角之一，因为他们代表着这座城市的活力乃至未来。年轻人选择一座城，留下来燃烧青春，奋力拼搏，一定是因为这座城市，有足够吸引他们的地方。
这么多年，与广深莞相比，惠州这座城市的活力明显偏弱，年轻人还没有在这里集中展现他们足够的激情和富有张力的表达。不过，在粤港澳大湾区格局下，这一切似乎都将在酝酿着诸多爆发式的机遇中发生历史性的转折。
至少，它已经让年轻人对这个城市的期望值和这个城市对年轻人的期望值，都出现了量级上的变化。
上两期“洞见•惠州”栏目，泰丰集团副董事长兼总裁袁毅、海伦堡地产深圳区域总裁严惠雄，分别就惠州产业、人才问题奉献了真知灼见，分析在粤港澳大湾区背景下惠州城市发展的破局之路，新颖独到的见解，让我们看到了惠州城市发展背后隐藏的重大玄机和曙光。
正如栏目设立初衷，我们期待，每位嘉宾的智慧与洞见，都将成为惠州这座年轻城市在重大历史阶段嬗变过程中有益的价值构建和城市前进的软助力。
新的历史时期已扑面而来，本期，有两个问题需要探讨：一是惠州将如何发挥主观能动性，释放自身优势，承接规划利好，把握机遇？二是年轻人应如何找准定位，最大化实现自我价值，为整个城市贡献活力？
本期栏目，我们邀请到了深惠地产界知名操盘手，一位拥有20年地产经验的重磅级嘉宾——中国奥园地产集团深圳公司副总经理李丽珺。她将围绕惠州年轻人与城市活力关系的话题，洞见惠州未来的可能性以及惠州年轻人独特的发展机遇。
李丽珺
人/物/档/案
现任中国奥园地产集团深圳公司副总经理。毕业于苏州城建环保学院，房地产营销管理专业。2000年至今，先后任中原地产营销总监、星河地产营销总监、以及龙光集团营销中心营销总监，2017年接受中国奥园地产集团邀请，加盟中国奥园地产集团负责深惠片区营销管理工作，其中包括惠州金山湖板块已开售的奥园领寓和奥园誉山湖两个热销项目。因屡屡在市场斩获辉煌的销售业绩而声名鹊起。近二十年的操盘经验，塑造了一位智慧、果敢的地产“铿锵玫瑰”，对深惠房地产有着独到的见解和感知力。
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惠州要主动承受外来冲击，提高视野格局
搜狐焦点：惠州要全面融入粤港澳大湾区，抓住这个重大历史机遇的时候，我们会考虑一个问题，这个城市它的活力够不够？如果说城市的活力、未来发展都需要有一大批具备拼搏精神、有理想、有冲劲、有创造力的年轻人去推动，那么，惠州需要给年轻人创造什么条件？
李丽珺：我认为，之前的活力不太够，不能说是固步自封，而是人口的流动性限制了它的发展。但是，当惠州已经融入到粤港澳大湾区，各城市之间交通互联互通，可以变成一个小时生活圈或者半个小时生活圈的时候，必然会深受冲击，这个冲击是交流的冲击，交流会带来视野的改变。
这好比唐朝盛世。唐朝之所以会出现盛世，就是因为丝绸之路，长安聚集了全世界不同的人口，或者说全世界不同的精英都汇聚了，它的视野打开了，之后才会达到繁华盛况。惠州之前外来人口少，宛如一座安逸的小城，自给自足，当然就没有那么多的想法和追求。
相比之下，深圳大家都觉得它是一个创新之都，活力之城，年轻人的天下，哪怕它现在已经改革开放了40周年，但对比上海、香港等百年城市，它还是最年轻的。特别在粤港澳大湾区格局下，由于地缘关系，惠州将最大程度地接受深圳的冲击，为年轻人带来了新的东西，原来的观念、生活模式都会发生改变。因此，惠州需要做足功能，全面融入大湾区，与各城市对面，接受不同视野的冲击，被动冲击也好，主动冲击也好，模式碰撞之下一定会有良性的改变。
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筑巢引凤，惠州可通过居住环境优势吸引人才
搜狐焦点：每个城市的向前发展，都伴随着这个城市对未来、对年轻人的态度。有人认为，惠州在这方面的意识往往显得不清晰，它暂未创造出足够的活跃度和年轻人的发展空间，这跟惠州发展对房地产的倚重是不无关系的。你认为呢？
李丽珺：筑巢引凤，首先有个巢，先把人引进来。惠湾片区，其实就是这样一个例子。我们以十年前的眼光去看，深圳被挤压出去的人口，可能就看中大亚湾这种三四千、四五千的产品，他们也知道当时的状况，高铁可能遥不可及，因为深圳地铁也才开通，高铁规划还没有，但是他会想着我先有个巢在那里。当城市发展到一定程度的时候，他就会发现，诶，这就是我的家了！这种观念的转变更根深蒂固，引来的人流和商机就不一样了。
深圳常住人口1252.83万 (2017年常住人口)，这是官方数据，实际上总人口已经达到了2000万以上，城市规模趋于饱和，所以我相信首先惠州的房子是他们大量需要的，不管是来自惠州本地人，还是深圳来人，房子一定是有人住的。
人来了之后商机就来了，所以你会看到经济发展实力特别强劲的地方，就是属于是聚集了大量人口的地方，主要还是在于人口密度。所以我认为，
通过房子去引入人才的方式是可取的，这是一个好的趋势。在有好的政策和人口基数下，如何激发这个活力，我觉得不管是民间、社会还是政府，都需要去考虑这个问题。
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借助深圳“虹吸”效应，惠州将演变成人口流入型城市
搜狐焦点：商务类公寓产品之前在惠州市场上一直火不起来，这类产品过去卖得都不理想。奥园做这类产品定位，底气是来自哪里？粤港澳大湾区带来的机会，还是纯粹是因为商业指标的问题？
李丽珺：一方面是基于在粤港澳大湾区格局下，深圳城市人口的大量外溢趋势，这种外溢不仅仅是人口居住需求的外溢，更是生活模式、产业升级的外溢。
深圳具有产业优势，虹吸效应明显，一直是大量人口流入型城市，但由于深圳的城市量级趋于饱和，吸纳来的人口自然地向周边进行外溢，流向惠州等临深城市，惠州也由此将逐渐演变成一个人口流入型城市。人来了之后自然会有商机，这种商机绝对不仅仅是从居住的角度去体现，更重要的是在产业上的升级，进而产生很多新的工作机会，从而激发城市发展的活力。
另一方面是产品上的信心。现在讲的是大众创业以及互联网飞速发展时代，人的消费格局，生活方式变化日新月异。你很难想象五年之后会出现什么新的消费理念和产品，但有一点可以明确，很多人的职业和谋生不会完全依赖于打工，他们会考虑创业，成立自己的小型工作室，因此一定会有很多商办类产品的需求。
搜狐焦点：在中央定调“房子是用来住，不是用来炒”的背景下，房地产势必更明确回归到居住属性，弱化金融属性，因此，这对投资属性较重的商务公寓会不会是一个挑战？毕竟它与住宅还是有本质上的区别。
李丽珺：房子是个容器，它一定是需要人在里面住，只是之前在卖楼的时候可能会把其它价值点放大，以至于掩盖了房子的真实功能，实际上大部分的产品还是用来住的。但是，房产毕竟是属于大额重资产，用钱紧缺的时候也可以进行变现救急，过程中产生的交易，当中就有金融属性在里面。
其实，商办类的产品本身就是因为城市发展的需要产生的，它不仅限于居住的功能，能满足更多样化的生活需求。除了居住属性，它还包括办公和商务属性，更多地偏向于经营使用，一般商务类产品会选址在核心地段，去体现核心价值，实际上它的使用功能会比纯住宅产品更丰富，在使用中产生的效益会比住宅的回报更多。
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惠州年轻人，要先拿到享受城市发展红利的“入场券”
搜狐焦点：目前惠州很多行业对年轻人这个群体是相对比较忽略的，而你去做这个产品的时候恰恰考虑的是年轻人。
李丽珺： 年轻人通常没有那么大的财力和实力，要给他们安身立命的空间可能就是小户型、小空间产品。一个城市未来的希望都在年轻人身上，房子对于多数年轻人来说是一个极大的门槛，而房子恰恰却是年轻人最容易达成一大笔资产的手段。因此，奥园打造的这类小户型商住产品，十几万或者二十几万的首付，对现在的年轻人来说是相对比较容易实现的。他们一旦有了房子这个重资产，就容易拿到共享城市发展红利的入场券，这是个很重要的保障，这种保障对要在一个城市中奋斗的年轻人而言是非常重要的。
惠州是一座年轻的城市，无论是融入粤港澳大湾区还是未来的可持续快速发展，都需要体现它应有的活力和不断从外界注入的活力，这个过程中，对阵年轻人的行业、产品以及年轻人本身都充满着各种机会。现在来看，金山湖目前的发展规划是处于商办和居住融合的初级阶段，年轻人应该先拿到入场券，用自己的财力去匹配自己的产品，规划自己的未来，才能享受到城市发展的红利。
搜狐焦点：今天我们关注年轻人这个话题，相比广深莞，惠州年轻人的置业观、消费观，很不一样，他们似乎太“老成”了，都想一步到位，没有循序渐进的规划，没有太多投资理财的概念。应该怎么理解这个事情？
李丽珺：惠州的年轻人，可能主要在于时机的把握和对市场的判断方面，相比广深莞的年轻人显得没那么有经验。城市在高速发展，房价螺旋式上升，房地产它本身的价值、属性，就是具备保值增值的功能的，包括抗通胀。惠城区平均房价现在已经上万了，以每套平均值100平米为例，说明我们购房的总价门槛就是100万左右。如果你现在马上就有100万的承受力，你是可以买住宅的，这没有问题。
但是当你没有100万的承受力时，是否去等待呢？还是说先介入？我的观点是你要先介入。因为介入之后你就可以共享城市发展的这种红利，商务型产品它本身不限购不限贷，它也不计入你的贷款记录中，但是你却有了享受城市发展红利的机会，让你的财富保值增值。我觉得惠州的年轻人，在深圳的影响下和城市的发展中，会逐渐形成这种比较成熟的投资理财观念。
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需金融配合，惠州目前还不具备实施长租公寓的条件
搜狐焦点：城市发展到比较成熟的阶段，会出现一些新的物业产品，比如像广深莞的创业空间、长租公寓陆陆续续在市场逐渐浮出水面。你认为惠州需要多长的时间来达到这样一个阶段？
李丽珺：惠州这边，房产还处于从开发商到小业主手里转移的过程。长租公寓是否适合在惠州执行，还是要看政府的需求和金融政策的配合。目前开发商自有资金一般为30%-40%的比例，因此，做长租公寓，后面的金融必须配合到位，否则无法做到长租。
至于创业空间，这种商办类户型、小户型的产品也是一种形式，很多人会当成自己的工作室的。而针对惠州年轻人的比较成熟的整体创业环境和氛围的形成，可能根据城市发展阶段还需时日。
搜狐焦点：你在这个行业从事多年，接触过很多深圳客。在你看来，深圳的投资者与惠州本地的有什么本质上的不同？比如思维方式、偏好这方面。
李丽珺：其实，我们在深圳卖了这么多年楼，大部分人买房是有自住需求的，但是，自住的同时，大家都抱着投资的目，自住兼投资的客户接近100%。
过去几年，惠州群体基本属于居住和改善型，把它当成投资的想法不多。但想法在改变，在奥园誉山湖购房调查中，很多人说我住的，但是我也想投资，因为他们已经意识到投资的价值，观念已经发生变化了，逐渐趋同深圳投资客的想法。
但惠州投资客在时机把握这个点上还是偏弱。惠州投资客更倾向于抄底，而深圳投资客则更倾向于未来可预期的升值空间，尤其是对新区非常看重。从福田到南山再到前海、龙华，每一个新区的价格的发展都让抢先进入的有眼光的智者，获得了高额的、超预期的回报！
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深莞惠区域协调发展试验区时机更好，值得期待
搜狐焦点：最近，深莞惠区域协调发展试验区规划提出，除此之外，惠州周边的合作区还有深汕特别合作区、深惠经济合作区。鉴于几年前坪新清合作区的失败，也有不少人对这次深莞惠区域协调发展试验区并不看好，你如何评价？
李丽珺：早期合作的失败，那是深圳的量级还不够。超前一小步，你可能成功了，超前一大步很可能也就被时代淘汰了，太超前了，配套和理念跟不上。
但现在，我们看到深汕合作区，深圳跨过惠州这么大一个城市去跟汕尾合作，正是因为深圳量级达到了，足以支撑和维系多个合作区的运作。目前，深圳已拥有超大量级人口规模，GDP与核心产业足以对全国产生影响，这种改变势必会对周边产生真正的影响。
随着深圳经济特区即将成立40周年，加上大湾区规划的实施，届时深圳将迎来更大的改变。惠州有地大物博的属性，深圳也好、东莞也罢，都是从惠州分割出来的，相当于是原先惠州的试验田，试验田已经成功了，它必定要反哺惠州。因此，我觉得深莞惠区域协调发展试验区是非常值得期待的。
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奥园将全面深耕惠州，酝酿特色小镇落地
搜狐焦点：奥园产品在早期的定位比较清晰，就是主打运动和健康概念，打造所有产品系列。这个方向未来会调整吗？
李丽珺：以人为本，这很重要。其实运动健康核心就是带来健康生活，包括我们现在，为什么大家都很认可誉山湖的产品？除了对金山湖片区优势的认可，另外一个是对我们产品规划的认可，因为地块的形状有点长，规划的时候就考虑到人的健康生活状况，我们把所有产品都打造成东南朝向，惠州属于东南季风气候，因此东南向可以接纳更多的自然风，享受金山湖更多的负氧离子。
这种规划可以让人每一天都生活在健康之中，这很重要。产品中融入了细致入微的产品规划，让住户有亲近自然的体验和享受。包括领寓这个项目也是一样的，大开间给到更多采光的机会，别人只能一个开间，我用一个半开间给到同样的面积，就代表它享受更多的自然资源。
搜狐焦点：根据奥园的布局战略，粤港澳大湾区是重中之重，目前布局项目近60个。在这个战略版图里面，惠州的战略地位是怎样的？
李丽珺：深耕，重点发展！因为惠州的土地资源比较充沛，跟核心一二线城市相比，它的介入成本还是比较低的。此外，我们更看重这个城市的发展前景。目前，惠湾片区、惠城区、博罗、惠东，这些地方，我们有很多项目在进行洽谈，也希望能够尽快落地。
深莞惠区域会作为奥园新的战略点，我们肯定会不遗余力地进行多样化拿地，同时挖掘新的产品模式。现在商业类产品、住宅类产品，都已在惠州实施落地，此外，我们也开始运作特色小镇，比如在江门的恩平收购了超级大型地块，打造酒店、旅游温泉度假项目。未来，奥园在惠州的布局也会包含特色小镇，有合适的机会，会考虑特色小镇的落地。
搜狐焦点：粤港澳大湾区规划即将要出台，湾区楼市也将迎来很大的变化。基于这个，你对惠州未来会有什么期待？
李丽珺：惠州是我很喜欢的一个城市。未来，在粤港澳大湾区里面，惠州会更加发挥她地大物博的特点和属性，抓住这个机会快速和深圳融合。同时，借助轨道交通，大力推动发展，加强可实质性缩短交通时间成本的基础设施建设，可能会更好地承载深圳能量爆发而产生的外溢，包括人口的外溢和产业升级带来的产业外溢，各种全方位对接。在这个趋势下，我十分期待看到完全不同发展量级和面貌的惠州，一个更有利于年轻人成长、奋斗和沉淀的充满活力的城市。
栏目策划：古优裕
采写：郑涛
摄影：许怡娟 杜令梓
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