今天晚上，關注樓市的人，估計都被這樣一個標題吸引了，原文是這麼寫的“獨家電報：浙江省政府展開調研 杭州或出臺樓市限售政策”，這條消息來源於財聯社。
短消息裡一共就20幾個字，誰都看得懂，大家也都應該注意到了，20幾個字裡最為關鍵的一個字是“或”。這是一些紙媒慣用的手法，不確定的事情，反正寫個“或”字總歸沒錯。真的出臺了，可以說你看我多牛逼，消息是獨家的，我洞悉先機。沒出臺，到時候查起來，也有個理由可以解釋，我寫的是“或”。“或”在辭海里有一個解釋，指的是“也許”“有時”表示不確定的詞。不確定，你發出來幹嘛？即便真的限售，恐怕對剛需來說也未必是一件好事情。
限售這個詞在浙江不稀奇
限售的意思指的是在一段時間內，禁止新購買的住房進入二手房市場流通，說白了就是為了不讓你短時間裡炒房，獲利了結。無論限售消息真實與否，在我看來，如果杭州樓市依然維持現在的熱度，出臺限售只是時間問題。
在浙江出現銷售政策其實已經不算大新聞，此前，寧波，紹興，都已經出臺了限售政策。
紹興——2017年10月13日起，在紹興市區（越城區、柯橋區、上虞區、袍江開發區、濱海新城）新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），需取得不動產權證書滿2年後方可轉讓，購買時間以交易合同網籤時間為準。
寧波——2017年10月1日起，在海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區、北侖區行政區域內新購買的住房，須取得不動產權證書滿2年後方可轉讓，購買時間以交易合同網籤時間為準。市或相關區房產管理和不動產登記部門(或單位)應當在交易合同備案和不動產權證書中標明房屋轉讓限制信息。
就在上個月，5月19號，寧波的奉化主城區、杭州灣新區同樣實施兩年限售。當然從全國範圍內來看，限售就更不稀奇了，截止目前，大約有50個城市公佈了“限售令”全國第一個限售的城市是廈門。限售期限，各個城市有不同的規定，通常規定是2年到5年不等。
就算對於杭州來說，限售也不是第一次出現，企業購房限售政策早就出臺，只是容易被大家忽略。而在杭州蕭山奧體，長龍領航和中駿錢塘御景兩個，因為土地性質問題，限售十年。但是銷售端一樣火爆到不行。
限售影響到底有多大？
參考全國各地的政策，大部分的城市限售期還是以2年為主。不過時間節點，都是以取得不動產權證後的兩年。也就是房子交付後，辦出房產證開始算。以杭州最近搖號銷售的融信瀾天為例，這批房子2019年年底才正式交付。如果限售政策出臺，那麼這批房源能夠上市交易就到到2022年。融信瀾天404套房源，89方和83方的房源佔了300多套，如果投資客全款支付，一套房子的總價在160萬左右，以銀行保本理財收益率5%為基準的話，4年的財務成本可以達到32萬。以此計算，融信瀾天四年後的售價要超過192萬就能保本。
限售恐怕並不能給投資客帶來多少實質性的傷害。反而會讓短時間內的房地產市場供需失衡。
限售，是目前“單位”為了抑制房價上漲的又一“補丁”手段。限購、限貸、限價、限售、四限集齊的城市，正好說明，這座城市極具投資價值。一旦限售政策開始執行，最直接的後果是，次新房流入二手房市場的房源量急劇減少。兩年內，更多的購房者只能去選擇房齡更老的二手房。杭州出臺搖號政策之後，中籤率低，屢搖不中的剛需客戶，無奈只能流入到二手房市場。
據透明售房網數據顯示，剛剛過去的五月份，杭州市區共成交二手房9212套，環比上漲2.8%，創下年內成交新高。即便回顧8年的歷史同期數據，這個數字僅此於去年的10238套，位列歷史第二高。
而從成交價格來看，四月份，杭州市區二手房成交價格是26000多元一平米，而五月份則是上漲到了27000多元一平米。搖號的確給剛需客戶帶來了機會，但是也催生了一批急於購房的人群，無奈選擇二手房源。二手房市場中，房東對於房價的上漲預期並沒有出現明顯改變。
限售2年，完美地配合了營業稅減免的期限，同時又醞釀了一波惜售情節，當這批房源解禁的時候，投資客很快會把4年的財務成本，轉嫁到購房者身上，只要二手房源上漲預期沒有改變。接盤的剛需客戶，恐怕得不到太多便宜。
執行限售的城市現在怎麼樣了？
“在售項目剩下的房源很少，基本上剛推出就會被搶光，而且大約九成購房者是投資客。” 5月30日，《中國經營報》記者在走訪寧波杭州灣新區的綠地銘廬公館售樓部時，銷售人員如此表示。多位投資者和中介人士告訴記者，新政對當前的購房投資行為影響不大，二手房還由此出現了漲價趨勢。
這個地方沒去過，只能參考部分媒體的報道。
又回到了前一篇公眾號就寫過的話題。“單位”在土地市場實行的是半市場經濟，起拍價由“單位”說了算，開發商競拍時，需要採用價高者得的方式。而銷售端，採用的是計劃經濟模式，單位指導價，搖號銷售。只要“單位”不脫離土地財政，不放開“限價”，房價恐怕一段時間下不來。
閱讀更多 樓市關鍵報 的文章
