5月17日，深圳市人民政府印发《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（以下简称“实施意见”）。对棚改的政策适用范围、补偿标准、实施模式、房屋征收、土地使用权出让等核心问题作出规定，奠定深圳棚改的基础。

不到一个月，宝安区做出了响应。6月13日，宝安区住建局发布了关于征求《深圳市宝安区棚户区改造实施细则(征求意见稿)》（以下简称“实施细则”）的通告。

乐居提炼了五大关键信息：

1

将城中村、旧屋村划进棚改范围。

2

棚户区改造项目的搬迁安置补偿方式和标准，按照《实施意见》的相关规定执行。

《实施意见》中显示，项目按照套内建筑面积1 :1或不超过建筑面积1 : 1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改 造项目的产权调换标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征 收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规 定确定。

各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

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分阶段征集：第一次是初步改造意愿征集，仅需征求是否有棚改意愿，标准是“单85%”，即有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数达到85%。

第二次是正式征集改造意愿，根据项目概念规划、补偿原则等，标准是“双95%”，即有改造意愿的权利主体的人数和建筑面积占权利主体总人数及项目总建筑面积均达到95%”。

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明确了退出机制，在每一个阶段关于征集意愿比例作出了明确的要求。被搬迁人确权比例不足95%，项目终止，3年内不再纳入棚改计划；签约人数比例不足95%，项目终止，5年内不再纳入棚改计划；

5

在项目实施过程中，搬迁补偿安置签约率达不到本实施细则的要求，导致项目无法继续推进的，可根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

@深圳新浪房产整理自宝安区住建局

官方解读：七大创新点

扩大了棚户区改造政策的适用范围

《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号，以下简称《实施意见》）将“老旧住宅区”纳入棚户区改造范围，对于城中村和旧屋村则是“鼓励纳入”棚户区改造范围。而宝安区为原关外老区，存在大量的城中村和旧屋村需要拆除重建，故《实施细则》在不违反市级政策的前提下，规定符合条件的城中村、旧屋村也适用棚改政策，扩大了棚改适用的范围。

赋予业主申请启动棚户区改造的权利

相比于《实施意见》，《实施细则》扩大了棚户区改造的启动方式，除由街道办依职权申请外，赋予了业主申请启动棚户区改造的权利。

业主申请启动棚户区改造的，由业委会按照本《实施细则》规定的条件向街道办申请开展前期工作；没有成立业委会的，由社区工作站申请。

建立规划领控制度

《实施细则》借鉴了城市更新的“规划领控制度”，由区住建局根据全区既有建筑质量排查情况，编制《宝安区棚户区改造重点区域三年规划》，

确定重点区域范围及改造批次，属于重点区域内重点批次的项目优先开展；未列入重点区域内项目原则上不能纳入项目范围及年度计划范围，确有必要纳入实施的，须经区指挥部审议同意。《宝安区棚户区改造重点区域三年规划》作为棚户区改造计划审批的重要依据之一，以实现棚户区改造的有序开展。

进行两次意愿征集

权利人的改造意愿是棚户区改造启动的先决条件。为最大程度地尊重权利人的意愿，同时避免在权利人改造意愿不强的情况下，政府部门单方面启动概念规划编制和摸底调查，造成资源浪费和社会不稳定因素。因此，《实施细则》规定需进行两次意愿征集。

第一次是初步改造意愿征集，征集主体是业委会或街道办，仅需征求是否有棚改意愿，标准是“单85%”，即有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数达到85%；初步意愿征集达到要求后，经指挥部同意，各相关部门启动前期工作。第二次是正式征集改造意愿，征集主体是街道办，根据项目概念规划、补偿原则等，标准是“双95%”，即有改造意愿的权利主体的人数和建筑面积占权利主体总人数及项目总建筑面积均达到95%”。

建立了阶梯式的退出机制

对于权力人改造意愿不强的项目，为避免公共资源的浪费，《实施细则》为每一阶段都设置了相应的退出机制，具体是：

准备阶段：初步改造意愿征集不足85%不启动棚改前期工作；

前期阶段：正式意愿征集不足95%不纳入棚改计划；

确权阶段：被搬迁人确权比例不足95%，项目终止，3年内不再纳入棚改计划；

签约阶段：签约人数比例不足95%，项目终止，5年内不再纳入棚改计划；

搬迁阶段：签约率达到100%，或已完成行政征收或行政处罚的，启动搬迁。

建立实施主体预选库制度

《实施意见》仅规定两种实施主体确定方式，即直接委托人才公司，或通过招标。《实施细则》为确保公开、公平、公正选取实施主体，同时兼顾效率，采用建立实施主体预选库的模式，即从预选库中选择非人才公司的实施主体，并通过制定《宝安区棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法》，规定了项目实施主体的准入条件、建库原则、选取原则和监督工作，以实现对预选库中的实施主体的管理。

建立了以市场手段与行政手段相结合的机制

《实施意见》第十七条规定：“签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收”。在此基础上，《实施细则》采取了以签约率为主要标准，兼顾效率的征收模式，以市场化手段进行签约，签约率达95%以上的，经审查后，政府可依法启动行政征收；项目范围内涉及违法行为的，执法部门依法启动行政处罚程序。

官方拆解政策

（一）棚户区改造的申请方式和主要流程

相比于《实施意见》，《实施细则》规定棚户区改造的启动方式有两种，分别是业主申请启动和街道办依职权申请启动；同时在《实施意见》的基础上对棚户区改造流程进行了细化和完善，四大主要流程包括：棚户区改造前期工作，棚户区改造计划及专项规划编制，权属核查及协议签订，搬迁及后续工作。

（二）棚户区改造前期工作（第十七至二十三条）

申请开展前期工作前，需依序完成相关准备工作，准备工作第一步：征集初步改造意愿，有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数需达到85%。第二步：委托有资质的机构开展地质灾害危险性评估、消防安全评估、基础设施和公共服务设施建设评估、危房鉴定，评估鉴定内容四选一即可。完成准备工作后，由街道办向区住建局申请开展前期工作。

经区指挥部审议通过后，可开展前期工作。前期工作包括：区住建局编制概念规划，街道办根据概念规划进行意愿征集，有改造意愿的比例达到“双95%”的，街道办编制项目可行性研究报告和实施方案等。前期工作完成后，由街道办向区住建局申请纳入棚户区改造计划。

解读：《实施细则》设置了“前期工作阶段”，并要求在申请开展前期工作之前，首先要有业委会或街道办进行初步意愿征集，这是因为权利人的改造意愿是棚户区改造启动的先决条件，也是项目顺利推进的保证，如果改造意愿比例连“人数85%”也达不到，表明有相当一部分权利人不同意棚户区改造。

概念规划中会体现建成项目的核心指标，便于权利人参考核心指标正式表达改造意愿。但需说明的是，概念规划并非专项规划，其比专项规划粗糙，且不是棚户区改造的规划依据，不排除专项规划与概念规划不一致的情况，故相关指标仅供参考。

1. 权属核查（第二十八至二十九条）

《实施细则》规定由实施主体进行土地、建筑物的权属核查，规土部门和不动产登记中心配合。

对被搬迁人比例不足项目范围内权利主体的95%的，本项目停止，原则上三年内不再纳入棚户区改造年度计划。

解读：权利主体确定的核心原则为，以实际权利人而非证载权利人为搬迁补偿的对象。虽然以证载权利人作为补偿对象简便易行，但对于支付对价而受让的实际权利人不公平。具体的权利主体确定规则，将由区住建局另行制定办法。

2. 协议签订（第三十至三十二条）

权属确定后，街道办完成相关工作，并取得住建局市住建局准予备案的意见后，街道办将补偿方案在现场公示15日，公示期满后，正式启动签约工作，签约期为六个月。

街道办与实施主体与被搬迁人签订三方《搬迁补偿协议》，并报区住建局备案。

3. 启动房屋征收和行政处罚

签约期满，签约人数达到“双95%”的，除可以申请终止外，还可启动房屋征收。对于范围内涉及违法行为的，区土地规划监察局依法启动行政处罚程序。

解读：对于强制征收的启动条件，《实施细则》采取了以签约率为主要标准，兼顾效率的征收模式。

（四）搬迁及后续工作（第三十四条至三十六条）

启动搬迁的方式是由实施主体向住建局备案后，发布限期搬迁通知，要求被搬迁人限期搬离。搬迁完成后，实施主体经相关程序开展建筑物拆除工作，并依据相关规定开展权属注销、建设用地审批等相关工作。

解读：搬迁程序启动后，如果极少数业主拒绝搬迁而使项目陷入停滞，会严重侵害按时搬迁的业主的权利。因此，《实施细则》对于搬迁的启动非常审慎，规定签约率必须达到100%，或完成房屋征收或行政处罚程序的，才能启动搬迁。

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政策原文