在郑州的房地产市场，公寓一直是个谜一般的存在。不要说客户，甚至连一些售楼部的销售经理都说不清：
有钱买房肯定没错，买住宅毫无疑问是要赚的，但是公寓呢？到底赚不赚钱？划不划算？还有怎么选？谁靠谱？
当局者迷，旁观者也未必清楚。
今天就一起来聊下公寓的投资逻辑，文末有彩蛋哦。
郑州的公寓发展流派
如果回顾下郑州公寓的发展简史，大概是这样的。
1）初唐流派
以青年居易、时尚PARTY为代表，公寓开始在市场上崭露头角。不过，这时候的公寓，还是被当作“类住宅小户型”产品，粉丝很少，也不怎么受关注。
2）中唐流派
如正弘蓝堡湾世豪小公馆、360国贸中心的公寓。这期间，住宅作为楼市大V，仍把持着市场的流量话语权，商业和写字楼也是红极一时。公寓，仍是个没有什么影响力的小号，发个朋友圈想集个赞都困难。
3）盛唐流派
如果说公寓的盛唐阶段，大概就是目前我们所处的这个时代了。住宅坐拥亿万粉丝，霸主地位一时难以撼动。商业和写字楼这些大V坐了冷板凳，阅读量越来越低。而公寓则成功实现小号逆袭，粉丝量急剧上升。
当然，有外部环境的因素，也跟公寓自身的努力有关系。
从外部环境来看，城改所释放的强劲刚性租住需求带来的客户机遇、郑州住宅价格猛涨倒逼的市场机遇、限购限贷带来的资本机遇、郑州城市地位抬升及空间优化带来的空间机遇。
从内因来看的话，比如，公寓开始重视自身产品的规划，在三四十平的空间里也是极尽功能之可能。同时开始重视公区的打造，诸如公共创客空间、屋顶花园、共享书吧等等。
这个时候的代表是谁呢？太多了，就不举例了，以免显得不公。
4）晚唐流派
对不起，还没到来，公寓的势头正猛呢！
盛唐时诞生了李杜等一众猛人，当然，也有很多相对平庸的诗人。当下公寓的盛唐流派，有没有比较流弊的项目？
在此之前，我们还是回归主题，先来看看公寓的投资逻辑。
你必须明白的公寓投资逻辑
很多人说，啥投资逻辑？买了就是为了赚钱呗。
是为了赚钱，但是钱从哪来？怎么赚？这个事需要搞明白。市场的存在就是为了区分，目前六七十个公寓产品，买哪个区域、买哪个项目、买某个项目的什么产品，收益肯定是不一样的。
公寓的投资收益模式，基本上有如下几种。
1）资产沉淀，不动产增值收益
说白了，钱放银行缩水，拿手里难受，买套公寓增值吧，不限购不限贷。虽然公寓的交易税费高（你买套公寓30万，持有10年，涨了30万，你转手交易，税费交15万多），但是考虑到通货膨胀因素，买公寓要比银行存款靠谱。
2）长期持有，当个房东，稳定收益
这是大多数人买公寓的初衷，房租还月供，十年后赚套房。按照人民币的贬值速度，现在投入的首付款十年后不知要贬值成什么样。长期持有，稳定收益，有点小钱，玩玩而已，适合散户，但要考虑租住对象，租客对应的层次和支付能力，很大程度上影响你的收益水平。
3）开个酒店什么的运营收益
这个形式其实还比较多。比如买个几十间开个快捷酒店，或者散户可以托管给一些长租公寓，甚至你个人买个一两套，开个特色类的“共享酒店”，也不是不可能，这属于运营收益了，这一点需要考虑的，
是区域内的产品支撑和客流导入。
4）开个小店，商住合一
商业类运营，比如开个“网红超市”或者“创客小店”，也能实现收益。你看，360国贸公寓上面很多小店生意还挺火爆。
5）可能存在的红利
N年后的拆迁补偿，这个要看历史运气了。按照惯例，商业产品的赔付比例要比住宅高哦。
说到这，还要再重点提示一下，住宅与公寓的投资逻辑是迥然有异的。
住宅是增值收益，说白了，赚不动产的增值差价，50万买入，100万卖出，我赚50万（毛利润）。
而公寓呢，因为税费的问题，增值收益有限，更多的时候是要靠运营收益，说白了，在你持有期，怎么用才能实现租金最大化。
嗯，记住这个词，运营收益，运营收益取决于你的功能性，而背后根基则是公寓所处区域的功能定位、区域内的产业匹配、区域内的人口构成。
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今天为什么要聊公寓呢？因为最近有人问主编，位于绿博组团的融信城市之窗能入手吗 ？好吧，主编研究了一下，不小心得出这个结论，如果站在这个以上的分析逻辑来看的话，郑州的公寓大概也只有两个流派了：
绿博组团内的公寓和绿博组团外的公寓。
绿博的唯一和不可代替性
与郑州相距十余公里的绿博组团，正式腾飞尚不到五年，公寓也能买？
那么我来反问一下，在绿博这样一个国际文旅区域，如果说连个像样的公寓都没有，你能接受吗？
1）郑州唯一的“国际范儿”定位
郑州十余个新区，功能定位各有不同，但以国际命名的，也只有绿博组团了——郑州国际文化创意产业园区，因此素有“东方奥兰多”之称。
这个以国际命名的新区，让绿博组团像含着金钥匙出生的贵子，也奠定了与其他区域的天然阻隔性，赋予了其开放的性格，内外交流的频繁性所衍生的中短期居住需求，俨然就是公寓的温室。
绿博发展慢吗？
这里已经陆续落位了伯利恒外语学校、实验幼儿园、省实验小学、枫杨外国语学校、一八联合中心等顶级名校。
这里已经陆续落位了郑州最密集的三甲医院：郑大三附院（规划中）、河南省肿瘤医院、省第三人民医院。
156工程平坦开道，千亿级资金的强势涌入……
2）功能的不可代替性
按照规划定位，绿博的主导产业是“文化创意、时尚旅游、高端商务”，要打造“时尚创意旅游文化新城”，这个可以看作是绿博产业导入与人口导入的顶层逻辑，在大郑州组团中也是独一无二，区域的不可代替性，也让目前千篇一律的公寓产品，在这里找到特殊的价值。
来看看围绕绿博组团的文旅配套吧。
绿博园、方特欢乐世界、方特水上世界、方特梦幻王国、建业华谊电影小镇、周星驰梦幻世界、海昌极地海洋公园，以及38000亩郑汴中央公园等等，每一个，论其影响力与辐射力，至少都是中原级别的。
这些产业的陆续落地，以及对中原地域的人口吸附力，你会想到什么？
3）一组大数据
一般的新区发展，人口导入确实需要时间，需要政策的强有力驱动，需要产业的持续导入。但绿博组团是为数不多的可以实现“自力更生、自带流量”的新区，来看一组“大”数据吧：
超级文旅IP带来的1500万旅游短住人口（全省及跨省游客）；
服务型岗位带来的70万刚需常住人口；
服务型小企业带来的10万+办公需求；
改善型住宅区带来的服务类（健身瑜伽）、教育类（培训班、早教班）等多样空间需求。
这些需求所产生的巨大缺口，恰恰是公寓需要承载与补充的。
绿博需要一扇这样的窗
最后，我们再来来看看城市之窗这个项目。
1）绿博商务商业核心
从微观区位上看，融信城市之窗地处文通路宝兴路交叉口，属于商业商务带的核心位置，距离规划12号线、19号线地铁口不远，能够享受到地铁红利。
项目整体规划总建筑面积25万㎡，涵盖了建筑面积约22㎡的成品SOHO、约32-51㎡的魔变LOFT。
2）融信集团的郑州首发作品
融信去年来到郑州，将包含了天津、河南、河北、湖北、山西五个区域的第四事业部总部设置在了郑州，足以看出其对郑州的重视程度。
值得一提的是，城市之窗是融信的成熟产品线，在南京等城市也有布局，同时也是其布局郑州的首发项目，历经一年的研发方入市，融信对其颇为重视。
3）打破常规的类住宅规划
目前郑州市面上的公寓，不是规划在商场之上，就是立于住宅边缘地带，或者独栋独排，居住体验感不佳，也无景观小品可言。
融信城市之窗打破常规，整盘采用类住宅规划，规划有多重景观，居住体验感更强，同时建筑采用“板式规划”，摒弃了传统筒子楼公寓的弊端。
4）有特色的公区配套
在城市之窗中，贴合未来居者的需求，项目拟规划有创客空间、共享厨房、深夜食堂、公共洗衣房、24小时便利店、社区wifi覆盖等配套，搭配融信的智能APP物业服务，让居者享受无时差的便利生活。
5）全业态功能承载
未来的绿博组团是中原人的旅游胜地，是郑州人的周末游玩胜地，是中原城市群的文旅骄子，也将承载郑州一些国际性的旅游省事，在这样一个区域，公寓所承载的功能也要领先去普通的公寓项目。
嗯，脑补一下这样的画面，在国际文化旅游产业园，入手一套小公寓，能当散客，能作特色酒店，也能打造网红小店，甚至是共享公寓，这里不缺游客，也不缺产业导入的中长期客户……
5）格局+时机，领先就是机遇
融信城市之窗是绿博难得的“成建制”纯碎公寓产品，在绿博的发展窗口期极其难得，而且面积段控制的较好，小面积SOHO总价约20万左右，这个对大多数小有积蓄的白领来说，是个不错的理财方式。
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总结一下，绿博的规划定位、产业导入、人口特点决定了区域内公寓产品的顶层逻辑，而区域内的公寓产品因此也具备了更具价值的特色功能，这个又很大程度上影响了未来的运营收益。融信城市之窗，能否为绿博打开一扇财富之窗？
拭目以待。
（以上信息来源于网络及现场探盘，最终规划信息以开发商公示为准）
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