开发商将出现一大批休克鱼，PE巨头将统治房地产
休克鱼这个概念，最早是海尔提出来的，海尔就曾因激活休克鱼的战略名扬海内外，成为各大商学院的经典案例。而这一幕，正在房地产行业发生。
在这两年金融去杠杆的大环境下，一大批开发商将由于资金收紧，融资难而面临现金流断裂的威胁，活生生房地产版的休克鱼。那么谁又将成为房地产界的“海尔”呢？这对行业意味着什么？
一、房地产并购大时代已拉开序幕，宝能举牌万科只是缩影
房地产行业集中度不断攀升已经成为众所周知的事实，那这对房地产行业有什么影响呢？
从近的方面看，可以看到这两年房地产行业收并购频繁，融创、阳光城更是通过收并购实现了企业的跨越式发展。如何解读这种现象？很多人可能会从新的拿地模式角度来考虑，这当然是对的，但是笔者认为这并不能完全概括此现象下的实质。笔者认为，收并购表象是拿地模式，背后是行业发展进入了新阶段，房地产的资本运作和并购大时代来临。
万科曾比喻自己要做好农民种好地，背后的含义就是通过做强房地产各链条，成为经营绩效突出，运营能力强，有核心竞争力的企业，大部分房企经营模式都属于此类。
而名不见经传的宝能，却差点入主万科，差点让万科改姓宝了，这又为何？笔者理解这是一种升维打法，企业经营干不过你，但是我可以通过资本运营来打败你，来控制你，农民干得再好，也是为地主为资本打工，宝能在杠杆收购，资本运作，产融结合这块，无疑要甩万科好多条街。而这种打法，现在还是星星之火，但未来将成为房地产新的主流模式，是会成燎原之势的。
从行业典型的收并购来看，可以小马拉大车，交易对价可以撬动6倍+的权益货值，而交易对价通过杠杆收购，可以实现20-30倍的财务杠杆。
二、金融去杠杆将使开发商出现一大批休克鱼，能否激活休克鱼关键看两大技能
今天下午，中国人民银行决定，从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。
这条消息引起很多业内人士关注，这对当前紧张的资金形势无疑是个利好，但是，这是否意味着房地产好日子又来了，大家可以喘口气了呢？当然不是这样，一个这不代表房地产调控放松，二个，受益的还是龙头还是行业五十强企业。
所以，对于大部分中小开发商而言，资金紧张融资难将不会出现大的改观，现金流风险仍然存在，而且随着下半年债券到期偿付，这就意味着开发商将出现一大批由于现金流断裂而导致的休克鱼。
谁能激活这些休克鱼？一靠运营能力，就是万科说的做个好农民的能力，二靠资本运作，懂得杠杆收购，做个好资本家的能力。
图表来源：《私募帝国：全球PE巨头统治世界的真相》
就像上图，里面有两大核心环节，第一个，杠杆融资，要能够吸收社会资本，通过财务杠杆撬动大标的，而这又依赖于第二个，就是运营能力，既能够将休克鱼起死回生，别人干不好你干得好，又能够以此为敲门砖，让社会资本放心支持你。
首先，是如何用好杠杆。从融创案例来看，
通过基金平台、并购贷等金融工具开展杠杆收购，使自有出资降低至10%-20%。一般银行、信托可提供不超过收购总价60%的并购贷，私募基金更可提供更高杠杆的中间级资金，使并购方自有出资20%-30%即可完成收购。这样的杠杆收购在宝能入股万科、万科收购印力集团以及其他项目并购的案例中应用非常广泛。
其次，是有很强的运营能力。具体来说，就是，你周转快，能够比别人更快实现现金流回正，这就降低了自有资金占用，降低了现金流断裂的风险，另外，你有更高的溢价，更强的成本控制能力，别人不赚钱你能赚钱。就像融创和恒大这样。
三、PE巨头未来将统治中国房地产
房地产的并购潮仅是小荷才露尖尖角，未来，PE巨头将统治中国房地产，中国版的黑石正破茧而出。
这主要反映在两大市场，房地产增量市场和存量市场：
在房地产增量市场，并购将成为房地产发展过程中的新常态，通过这种模式，实现龙头企业更快的做大做强，提升行业集中度。
在房地产存量市场，PE基金将崛起，通过城市更新，旧房改造，依托金融杠杆和运营能力，实现房地产外在功能提升和内在内容升级，将成为房地产发展的两条主线。
而在这两块，谁获得了先发优势，谁致力于在这两块提升行业竞争力，谁就将在未来统治中国房地产，成为房地产的执牛耳者。
作者简介：刘策，系广东省房地产协会专家委员会委员，广东省公寓协会专家委员会主任委员，北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授，曾主编或参编房地产行业畅销书5部，先后对话数百位地产生态链总裁，发表专业类文章数百篇，本文仅代表作者个人观点，不代表所在单位立场。
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