深圳華潤城3期進場搶房的人群

中房報記者 李葉 北京報道

深圳樓市故事從來最多。

7月26日，網上流出一份深圳市規土委的內部文件《市規劃國土委關於進一步加強房地產調控 促進房地產市場平穩健康發展的若干措施的請示》（以下簡稱“文件”）。這份文件的內容可以簡單概括為，個人購買住宅3年限售；企業不可以購買住宅，已經購買的5年限售；無論是個人還是企業購買的商務公寓5年限售；離婚2年內買房算2套。

針對網上流傳文件，中國房地產報記者致電深圳市規土委，相關工作人員表示目前沒有接到相關政策通知。不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從政策調控的思路看，文件接下來落實的可能性是比較大的，這也體現了對於房地產調控政策打補丁的特點。在當前“政策鬆綁”的市場預期下，深圳高舉“房住不炒”的旗幟，值得肯定。

40年前，歷史選擇了深圳。40年來，深圳的答卷也無愧於歷史。

怎奈深圳的房價水漲船高，碾碎了中低層奮鬥者和家庭的住房安居夢，更推高了實體企業的運營成本。2016年後深圳為調控房價和打擊“炒房”，房地產政策一直在加碼。就在該文件傳出的前一天，有媒體稱深圳房貸利率將全線上調。四大國有商業銀行、招商銀行、中信及交通等銀行首套房貸款利率上浮15%，二套房上浮20%。民生銀行首套房貸款利率上浮20%，光大銀行為深圳首套房貸利率最高的商業銀行，首套房利率上浮30%。

全國眾多的城市中，深圳早已不靠房地產支撐經濟，不需為房地產投資下滑而傷神。從經濟數據上看，2017年深圳規模以上工業增加值8087.6億元、增長9.3%，工業投資增長27.5%，技改投資增長71.9%。新興產業增加值合計9183.55億元，比上年增長13.6%，佔GDP的比重達到40.9%。

深圳的高新技術產業讓全國其他城市豔羨不已。但在這些輝煌的數字背後，是硬幣的B面——高房價襲擾。

需求與調控的攻防

在深圳房價衝出亞洲走向世界的兩年多時間裡，深圳人關心的列表裡，滿是“房子和房價”。美國一家經濟諮詢公司叫Longview Economics的一項研究顯示，深圳已成為全球房價第二貴的城市，僅次於美國加州聖何塞。

房價水漲船高，房地產行業高興，但在房價背後，則是碾碎了低中層務工者安居夢的一幅景象，並且推高了實體企業的土地和運營成本。

最近，深圳市規劃國土委公佈了2018年6月份深圳的樓市成交數據。數據顯示，6月深圳一手住宅成交量小幅上漲，價格則維持穩定，全市一手住宅成交2705套，環比上漲5.5%，一手住宅成交均價54093元/平方米，這也是成交價自2016年9月以來，連續第21個月下跌。

但是，“連續第21個月下跌”用前些年的一句話說，就是“做俯臥撐”和“假摔”。認真觀看下面這張2016年10月份以來深圳房價變化走勢圖，你會明白房價“堅挺”的意思。

深圳的尷尬不止是高房價，還有多貴的房子都有人去搶，6月份華潤城3期被全國刷屏，參與其認購的客戶每個人需要在銀行凍結200萬元資金，才能證明具有購房能力獲得“入場券”。最後741套房，有8000多組客戶認購，前800組客戶就搶購一空，剩餘的大量客戶變成“陪跑”。

在中央屢次重申“房子不是用來炒的”，以及在房地產領域工作在堅持以人民為中心的思想不夠堅定的要求之下，深圳對樓市政策聞風而動打“補丁”，並不難理解。7月26日流出的這份文件顯示，2017年深圳市不動產權證書兩次轉移間隔時間不滿3年的商品住房為217.6萬平方米，佔全年二手住房銷售面積46.2%。2017年，離婚2年內購買新房的佔離婚購房人數的81.9%，佔全市新房總成交量的10.8%；離婚2年內購買二手住宅的佔離婚購房人數的85.8%，佔全市二手住宅總成交量的4.2%。企業購買新建商品住宅785套，佔全市新房總成交量的3.05%，較上年提高0.92個百分點。

換句話說，深圳的住房投資需求並未得到有效抑制。

在新房方面，貝殼研究院數據顯示， 2018年上半年深圳新房市場成交火爆，但是新房供應緊張，相比新政前的成交量仍然處於低位。網籤數據顯示，2018年上半年一手住宅成交129萬平方米，環比下降16.3%，同比上升22.4%；上半年新增批售住宅面積共計119萬平方米，環比減少52.2%，同比增加51.8%。從數據看，上半年深圳新房住宅“供不應求”。價格方面，6月新房成交均價為54093元/平方米，環比下降0.03%，同比下降0.73%。相較2016年10月首次調控的55611元/平方米，僅下跌了1518元。雖然各個機構的深圳房價數據有所差異，但並不明顯。

政府“守夜人”的重要時刻

在歷年政府工作報告中，深圳也不迴避中低收入等群體住房問題，並在多渠道上進行努力。

無奈受制於土地，另一面深圳的城市價值使得無論怎麼調控，投機行為都不會停止，熱錢只會不斷尋找路口去獲得珍貴的房票。

從現實而說，深圳調控政策在膠著時刻進行打補丁在所難免。雖然文件還未被確認，不過業內人士已普遍認為，這份文件的流出意在試探市場反應。

對深圳傳出的這份文件的內容，嚴躍進認為，對於公司購房方面明確進行了管控，尤其是提到了當前禁止購房的規定，應該說後續公司購房方面都會有較多的管控，這也基本上符合當前全國購房的基調，利好短缺房源的更公平分配。限售政策上也進行了規定，尤其是針對個人購房給予了3年限售，商務公寓5年限售的規定，總體上有助於房地產市場的穩定發展，對於炒房等做法有較大的約束的。對於假離婚，給予了打補丁的政策建議，文件提到了對於離婚兩年內申請貸款，若是有貸款記錄的，那麼這個時候就要按照二套房貸的模式走，這樣防範了此類群體“騙取”首套優惠貸款利率的做法，類似規定比較務實，也有助於打擊部分假離婚來炒房的現象。

實際上，深圳流出的文件提到的內容不算新鮮，其他城市的調控政策中已見到它的影子。

例如， “加強法人單位購買住房管理”，為了防止以企業名義投機“炒房”，北京、廣州、西安、長沙、杭州、上海就先後出臺政策，抑制個人以企業名義購房的投機行為。

對於商務公寓銷售和運營的管理方面，北京、廣州、上海也均已將商務公寓納入限購範圍。

針對“假結婚”躲避限購限貸的做法所提出的“完善差別化的住房信貸政策”，廣州、杭州、南京等城市也都出臺了公積金新政策進行打擊。成都比較直接，離婚兩年內購房按照離婚前家庭擁有房產數目計算；離婚未滿三年的，不列入剛需優先搖號序列。長沙則規定，離婚1年以內不優先選房。

據不完全統計，2018年1-6月，全國樓市共出臺至少192次調控措施，剛進入下半年，房地產市場即迎來密集調控潮，“7月上半月房地產調控已經超過30次，刷新最近2年樓市調控同期紀錄。” 中原地產首席分析師張大偉說，2018年下半年樓市調控力度將全面超過上半年。

對於當前複雜又多變的房地產市場，一方面，有人說，大時代給每個人的臉上都鍍了一層慾求不滿的光輝，持有貨幣和挪移到貨幣的人都在跑步去搶房子。

但一方面，又要看到，“政治站位不夠高”和住房工作不夠嚴肅認真的情況，會在下半年被挺到紀律的前頭。在一個可以為房產套利而結婚和離婚的年代，沒人真去關心風險。這恰恰是政府必須當好“守夜人”的重要時刻！