深圳华润城3期进场抢房的人群

中房报记者 李叶 北京报道

深圳楼市故事从来最多。

7月26日，网上流出一份深圳市规土委的内部文件《市规划国土委关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》（以下简称“文件”）。这份文件的内容可以简单概括为，个人购买住宅3年限售；企业不可以购买住宅，已经购买的5年限售；无论是个人还是企业购买的商务公寓5年限售；离婚2年内买房算2套。

针对网上流传文件，中国房地产报记者致电深圳市规土委，相关工作人员表示目前没有接到相关政策通知。不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从政策调控的思路看，文件接下来落实的可能性是比较大的，这也体现了对于房地产调控政策打补丁的特点。在当前“政策松绑”的市场预期下，深圳高举“房住不炒”的旗帜，值得肯定。

40年前，历史选择了深圳。40年来，深圳的答卷也无愧于历史。

怎奈深圳的房价水涨船高，碾碎了中低层奋斗者和家庭的住房安居梦，更推高了实体企业的运营成本。2016年后深圳为调控房价和打击“炒房”，房地产政策一直在加码。就在该文件传出的前一天，有媒体称深圳房贷利率将全线上调。四大国有商业银行、招商银行、中信及交通等银行首套房贷款利率上浮15%，二套房上浮20%。民生银行首套房贷款利率上浮20%，光大银行为深圳首套房贷利率最高的商业银行，首套房利率上浮30%。

全国众多的城市中，深圳早已不靠房地产支撑经济，不需为房地产投资下滑而伤神。从经济数据上看，2017年深圳规模以上工业增加值8087.6亿元、增长9.3%，工业投资增长27.5%，技改投资增长71.9%。新兴产业增加值合计9183.55亿元，比上年增长13.6%，占GDP的比重达到40.9%。

深圳的高新技术产业让全国其他城市艳羡不已。但在这些辉煌的数字背后，是硬币的B面——高房价袭扰。

需求与调控的攻防

在深圳房价冲出亚洲走向世界的两年多时间里，深圳人关心的列表里，满是“房子和房价”。美国一家经济咨询公司叫Longview Economics的一项研究显示，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于美国加州圣何塞。

房价水涨船高，房地产行业高兴，但在房价背后，则是碾碎了低中层务工者安居梦的一幅景象，并且推高了实体企业的土地和运营成本。

最近，深圳市规划国土委公布了2018年6月份深圳的楼市成交数据。数据显示，6月深圳一手住宅成交量小幅上涨，价格则维持稳定，全市一手住宅成交2705套，环比上涨5.5%，一手住宅成交均价54093元/平方米，这也是成交价自2016年9月以来，连续第21个月下跌。

但是，“连续第21个月下跌”用前些年的一句话说，就是“做俯卧撑”和“假摔”。认真观看下面这张2016年10月份以来深圳房价变化走势图，你会明白房价“坚挺”的意思。

深圳的尴尬不止是高房价，还有多贵的房子都有人去抢，6月份华润城3期被全国刷屏，参与其认购的客户每个人需要在银行冻结200万元资金，才能证明具有购房能力获得“入场券”。最后741套房，有8000多组客户认购，前800组客户就抢购一空，剩余的大量客户变成“陪跑”。

在中央屡次重申“房子不是用来炒的”，以及在房地产领域工作在坚持以人民为中心的思想不够坚定的要求之下，深圳对楼市政策闻风而动打“补丁”，并不难理解。7月26日流出的这份文件显示，2017年深圳市不动产权证书两次转移间隔时间不满3年的商品住房为217.6万平方米，占全年二手住房销售面积46.2%。2017年，离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%；离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。企业购买新建商品住宅785套，占全市新房总成交量的3.05%，较上年提高0.92个百分点。

换句话说，深圳的住房投资需求并未得到有效抑制。

在新房方面，贝壳研究院数据显示， 2018年上半年深圳新房市场成交火爆，但是新房供应紧张，相比新政前的成交量仍然处于低位。网签数据显示，2018年上半年一手住宅成交129万平方米，环比下降16.3%，同比上升22.4%；上半年新增批售住宅面积共计119万平方米，环比减少52.2%，同比增加51.8%。从数据看，上半年深圳新房住宅“供不应求”。价格方面，6月新房成交均价为54093元/平方米，环比下降0.03%，同比下降0.73%。相较2016年10月首次调控的55611元/平方米，仅下跌了1518元。虽然各个机构的深圳房价数据有所差异，但并不明显。

政府“守夜人”的重要时刻

在历年政府工作报告中，深圳也不回避中低收入等群体住房问题，并在多渠道上进行努力。

无奈受制于土地，另一面深圳的城市价值使得无论怎么调控，投机行为都不会停止，热钱只会不断寻找路口去获得珍贵的房票。

从现实而说，深圳调控政策在胶着时刻进行打补丁在所难免。虽然文件还未被确认，不过业内人士已普遍认为，这份文件的流出意在试探市场反应。

对深圳传出的这份文件的内容，严跃进认为，对于公司购房方面明确进行了管控，尤其是提到了当前禁止购房的规定，应该说后续公司购房方面都会有较多的管控，这也基本上符合当前全国购房的基调，利好短缺房源的更公平分配。限售政策上也进行了规定，尤其是针对个人购房给予了3年限售，商务公寓5年限售的规定，总体上有助于房地产市场的稳定发展，对于炒房等做法有较大的约束的。对于假离婚，给予了打补丁的政策建议，文件提到了对于离婚两年内申请贷款，若是有贷款记录的，那么这个时候就要按照二套房贷的模式走，这样防范了此类群体“骗取”首套优惠贷款利率的做法，类似规定比较务实，也有助于打击部分假离婚来炒房的现象。

实际上，深圳流出的文件提到的内容不算新鲜，其他城市的调控政策中已见到它的影子。

例如， “加强法人单位购买住房管理”，为了防止以企业名义投机“炒房”，北京、广州、西安、长沙、杭州、上海就先后出台政策，抑制个人以企业名义购房的投机行为。

对于商务公寓销售和运营的管理方面，北京、广州、上海也均已将商务公寓纳入限购范围。

针对“假结婚”躲避限购限贷的做法所提出的“完善差别化的住房信贷政策”，广州、杭州、南京等城市也都出台了公积金新政策进行打击。成都比较直接，离婚两年内购房按照离婚前家庭拥有房产数目计算；离婚未满三年的，不列入刚需优先摇号序列。长沙则规定，离婚1年以内不优先选房。

据不完全统计，2018年1-6月，全国楼市共出台至少192次调控措施，刚进入下半年，房地产市场即迎来密集调控潮，“7月上半月房地产调控已经超过30次，刷新最近2年楼市调控同期纪录。” 中原地产首席分析师张大伟说，2018年下半年楼市调控力度将全面超过上半年。

对于当前复杂又多变的房地产市场，一方面，有人说，大时代给每个人的脸上都镀了一层欲求不满的光辉，持有货币和挪移到货币的人都在跑步去抢房子。

但一方面，又要看到，“政治站位不够高”和住房工作不够严肃认真的情况，会在下半年被挺到纪律的前头。在一个可以为房产套利而结婚和离婚的年代，没人真去关心风险。这恰恰是政府必须当好“守夜人”的重要时刻！