旗下南沙珠江灣涉嫌虛假宣傳
有項目遭業主聯名投訴 珠江投資遇去化難題
近日，針對房地產市場亂象頻發，住房城鄉建設部等七部委於2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。其中明確了對不實承諾等欺騙、誤導購房人的虛假房地產廣告等虛假銷售行為進行嚴厲打擊。
在此風頭下，仍有開發商疑似“頂風作案”。近日，有南沙珠江灣多位業主向《中國經營報》記者反映，南沙珠江灣本該建設小學和幼兒園的B地塊，卻開始建起了住宅樓。
事實上，記者在實地走訪後發現，該地塊正按照2011年的14棟住宅樓在B地塊開工建設，不少業主投訴反映在購買時開發商並未告知存在2011年14棟住宅樓的規劃建設圖。
值得注意的是，涉事業主均住在陽臺能觀望到珠江的一線海景房，均價在25000元/平方米左右，而後面沒有一線海景房的住宅，均價僅在18000元/平方米至20000元/平方米的區間，有律師認為，給業主銷售房子時，其表述與後來的實際情況不符合，因此對消費者構成銷售欺詐以及虛假宣傳，根據《消費者權益法》的規定，應向消費者加倍賠償。
此外，記者在現場走訪時發現，該施工地塊並沒有任何施工許可證等公示情況。就涉嫌欺詐、虛假宣傳以及施工許可證等問題，記者致電致函了南沙珠江灣開發商廣東珠江投資股份有限公司(下稱“珠江投資”)，截至發稿，未獲回覆。
五證不齊仍開工?
“2011年的規劃圖是我們最近一兩週才知道。”業主李先生向記者表示，自己在2015年前後買房對該規劃圖並不知情，按照此前開發商的沙盤顯示，南沙珠江灣B區J棟，F棟前面的空地功能規劃建設的是小學。而小學前方則是一片面對珠江的一線海景。
事實上，根據開發商貼出的2011年的規劃圖顯示，B區J棟，F棟前面空置的空地規劃建設14棟住宅。而近日開發商正根據規劃局批覆的情況準備開始施工。然而眾多業主表示對此規劃圖並不知情。“2011年的規劃圖開發商一直沒拿出來展示給業主，我們2015年買樓時以為前面這塊地是建設有6層高的小學，前面是一線海景，都覺得很值。”李先生向記者表示，然而近日突然貼出業主均不知情的規劃圖，瞬間引起了眾多業主的憤怒。“我們對2011年的14棟住宅規劃並不知情。”另一位業主劉先生也向記者表示。
記者從業主手上獲取的《南沙珠江灣業主維權訴求書》(下稱《訴求書》)瞭解到，南沙珠江灣銷售在開盤售樓時欺騙了眾多業主，如改變小區用地規劃，配套設施建設，學校幼兒園的建設等，業主表示多次向開發商，南沙政府機關訴求維權，但至今仍未收到明確回覆。該《訴求書》還稱開發商無視業主強烈反對，未徵得業主同意的情況下，在B區動工開建，造成業主群情激憤。值得注意的是，訴求書下方還附上了76位業主的簽名以及對應的房間號。
據瞭解，面對珠江的J棟、F棟是一線海景房住宅樓，目前均價在25000元/平方米，而在同一小區位置並非位於一線海景房的同等住宅，均價卻在18000元/平方米至20000元/平方米的價格，而前方空地本該按照宣傳所言建設6層樓高的小學的地塊，未來卻按照14棟26至28層高的住宅樓規劃去建設，小學地塊卻被安排在A地塊，或使得業主的“一線海景”房均價造成業主5000元/平方米至7000元/平方米的貶損，從而使得不少業主對此表示抗議。
記者在建設工地現場觀察到，該地塊並未有任何施工許可證等證件公示，有幾臺挖掘機已在開始挖掘泥土，準備動工。從工地走出來的工人告訴記者，這個地塊即將建設住宅，當問及建築工程施工許可證等公示情況時，該名工作人員表示並不知情。
據《DV現場》報道稱，開發商珠江投資對此回應表示，是按照南沙區國土資源局批准的項目進行施工。“我們是按照2011年國土規劃局蓋章的圖開始施工的，這裡面含了比如有電站、幼兒園、學校，但具體實際位置以實際批覆為主。”曹經理表示。
廣東省房地產研究會法律服務委員會主任陳亮律師表示，該行為對消費者構成銷售欺詐以及虛假宣傳。按照《消費者權益法》的相關規定，應向購房者三倍賠償。“當時開發商在給業主銷售房子時，其廣告用詞、銷售展示、相關宣傳用語均表示在規劃相關位置表述是建設學校，並且涉事商品房是一線海景，但實際情況並不是按照宣傳的情況進行實際的開發建設，顯然在隱瞞真相。”
一二線佈局資金承壓
事實上，14棟規劃的背後，是隨著樓市調控政策的趨嚴，珠江投資的項目去化以及現金回籠承受一定壓力。
根據聯合信用評級有限公司對珠江投資的《公司債券跟蹤評級報告》(下稱《評級報告》)顯示，目前珠江投資的儲備用地主要分佈於北京、廣州、成都、天津和上海，《評級報告》還指出，目前一線城市和熱點二線城市均出臺了較為嚴格的調控政策，珠江投資的土儲主要集中在調控城市中，項目去化以及現金流回籠可能受到較大影響。
數據顯示，珠江投資2017年協議銷售面積為57.95萬平方米，較去年下降15.89%，房地產協議銷售金額為60.13億元，較去年下降36%。2017年珠江投資銷售回款率為84.64%，較去年有所下降。國泰君安(14.920,-0.04, -0.27%)分析師劉斐凡分析指出，銷售減少原因是面對一二線城市調控政策下，房企主動減少供給。“高限城市因為有限價，所以大家會把供給限制住，限制住供給推貨量就少，推貨量少銷售自然就少了。”值得注意的是，珠江投資有93.4%的土儲均在一二線城市，其中一線城市佔75.23%，二線城市(天津、成都、西安、蘇州)佔18.17%。
此外，根據年報顯示，珠江投資雖然近兩年對舊改項目和一級開發項目的資金投入逐漸回落，經營現金流有所好轉，但仍不容樂觀。數據顯示，珠江投資2016年經營產生的現金流淨額為-66.01億元，而2017年經營產生的現金流淨額為-11.23億元，同比增加54.77億元。
優淘城總裁薛建雄分析認為，珠江投資資金壓力在短期內還能承受，如果持續下去將面臨著一定的風險。“珠江投資的商辦物業、自持物業在大幅增加，如果持續下去的話或要大規模出讓一些大宗物業。”中國經營報 陳靖斌、童海華
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