雄安市民服務中心
再具體些，官方提到：“在起步區適當區域規劃建設啟動區，面積20-30平方公里”及“起步區面積約100平方公里，中期發展區面積約200平方公里，遠期控制區面積約2000平方公里”。
《綱要》中又強調 “建設用地總規模約530平方公里”及“合理控制人口密度，新區規劃建設區按1萬人/平方公里控制”。
解讀出來就是：
啟動區→建設20/30平方公里→20/30萬人（新增）
起步區→建設100平方公里→100萬人（新增）
中期發展區→建設200平方公里→200萬人（新增）
遠期控制區→2000平方公里（建設530平方公里）→530萬人（總人口數）
數據顯示雄安新區含雄縣、容城、安新，行政區總面積1557平方公里，總人口約113萬。結合《綱要》中的表述，可以認為除了遠期控制區對應的530萬人口應該包含現有的113萬人口以外（新增417萬人），從啟動區到中期發展區對應的都應為新增人口數量。
其實，《綱要》出臺前，中國社會科學院京津冀協同發展智庫課題組就曾發佈報告建議：“雄安新區人口密度不宜過高，初始人口規模在100萬人左右，遠期控制在500萬人左右。”可見，政府和權威機構對新區適宜新增人口400萬，遠期雄安總人口規模500萬這點上，是有共識的。
對比深圳，樓市資本論發現特區設立最初5年人口增速最為迅猛，並在成立十年後，也就是1990年，特區的人口總數就從3萬人突破至200萬人了。
根據規劃，雄安首先要承接北京疏解出的行政事業單位、總部企業、金融機構、高等院校、科研院所等，依靠政府力量推動，能夠疏解到雄安估計有30-50萬人。
其次，以雄安引導佈局的高端智能製造、互聯網、生物醫療科研、金融科技等產業人口結構特點看，未來的雄安必然是流動的、年輕的、受過高等教育的人口集聚區。預計規模也在30-50萬人。
再者，對接、配套、服務高端產業的產業也不會差，對標深圳市專業技術人口比重12%，預計該人群規模也不應低於10萬人。
樓市資本論認為，眾多高新科技、金融等金字塔頂部產業的高度集中，決定了雄安將以高附加值行業的快速發展為主。不論是從北京轉移過來也好，還是從全國吸引過來也好，這些產業人群都有一個共同的特徵，收入水平很高。
3
雄安居住需求壓力大，容城房租最高漲9倍
既然有這麼多的高收入群體湧入，最賺錢的肯定還是房地產啊。樓市資本論想說，在雄安炒房子肯定是不行的，炒租賃房也不行。
雄安新區內的房產交易在設立前就已經被完全凍結，根據規劃以後也不會有。 拿新區的租賃市場來說，據雄安新區管委會數據，僅2017年4月，雄縣、安新縣商業類房屋租金上漲平均都在10％-20％，住宅類房屋租金漲幅20％-30％。管委會所在的容城縣能提供的398處房屋，房租同比普遍提高了2-4倍。
雄安租金大幅上漲的主要原因就是，租賃市場太小。僅佔租賃量16.3％的65家大型企業進駐容城，租金整體高於市場價，上漲1.36至9.32倍，直接拉動了房屋租賃價格的上漲，平均漲幅3.84倍。目前，租賃市場也被政府嚴格監管了。
容城的主幹道奧威路
這也就是去了幾十家央企，周邊相關人員全算上，往多了估計也就帶來萬人左右的增量。
可以看出一方面，雄安想要聚集眾多高端人才很容易。另一方面，新區目前有限的接待能力凸顯無疑。
那麼，今後每年至少10萬人的新增需求，除了本地消化一部分，其他人口又該怎麼滿足呢？
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400萬雄安新增人口住哪呢？
從規劃圖看出，新區建設絕對是翻天覆地的大工程，但凡人口聚集區多半都在新建規劃範圍內。即使新建區本身涵蓋部分居住功能，重點也是以（不能交易的）保障住房體系為主，能解決當地存量需求就很不容易了。
另外，按規劃5年內100萬人口的增量，折半估算居住需求，起碼50萬套新房供給，年均需求10萬套。先不說，政策原因根本不允許，就是讓建也未必跟得上。值得一提的是，保定市2017全年開售新房剛2萬套多點，別說剛起步的雄安新區了。
樓市資本論認為靠雄安本身解決大量湧入人口的新增需求是不現實的。 那麼，在不減緩人員流入，保障雄安的順利發展，就需要有一個跳板，來解決這部分居住剛需。這個跳板，要離雄安很近（緊挨著新區），並且發展水平還得比現階段的雄安更高。畢竟，高收入人群的需求一般也都是高品質的。
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