最高人民法院：合作開發房地產合同糾紛不屬於不動產糾紛，不適用不動產專屬管轄
閱讀提示：關於合作開發合同糾紛是否適用不動產專屬管轄的問題，實踐中裁判觀點不一，今日推送的案例認為合作開發房地產合同糾紛不適用不動產專屬管轄的規定，原因是2015年《最高人民法院關於適用的解釋》列舉的不動產糾紛類型不包含此類糾紛，本書作者傾向於認同該種觀點。
裁判要旨
《最高人民法院關於適用的解釋》第二十八條規定：“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛；農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。”因合作開發房地產項目而引發的糾紛，不屬於該司法解釋所列舉的不動產糾紛類型。
案情簡介
一、原寶根、李海生、楊存金向河南高院起訴稱：2011年，三原告與被告世景公司簽訂《合作開發協議》，約定由三原告投資開發東崗區棚戶區改造項目，由龐太昌、富陽泰公司承擔連帶擔保責任。由於世景公司違約，雙方於2014年簽訂《變更協議》，約定三原告將上述項目移交給世景公司，世景公司補償三原告8500萬元，並支付三原告在項目中投入的全部本金及利息。世景公司按照變更協議向三原告支付了部分款項。為此，請求法院判令：世景公司、龐太昌、富陽泰公司支付三原告實施工程所投入的本金及利息186899861元，支付補償款8500萬元，共計271899861元。
二、河南高院院受理該案後，世景公司在答辯期內提出管轄權異議，認為該案系因開發建設太原市東崗片區棚戶區改造項目而引起的糾紛，屬不動產糾紛案件，該案應由不動產所在地法院管轄，請求將該案移送山西省高級人民法院審理。河南高院認為，該案不屬於不動產糾紛，故裁定駁回世景公司提出的管轄權異議。
三、世景公司不服，上訴至最高法院，主張本案並非因合作開發太原市東崗片區改造項目而引發的債權債務糾紛，而屬於具有物權性質的合作開發建設房地產合同糾紛，應適用不動產專屬管轄。最高法院裁定：駁回上訴，維持河南高院裁定。
裁判要點
最高法院認定本案不適用不動產專屬管轄的原因在於，本案的基礎合同是《合作開發協議》和《變更協議》。《最高人民法院關於適用的解釋》第二十八條規定：“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛；農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。”本案是因合作開發有關“棚戶區改造項目”而引發的糾紛，不屬於該司法解釋所列舉的不動產糾紛類型。
實務經驗總結
前事不忘、後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一、在未約定管轄法院的情形下，合作開發房地產合同糾紛的原告可向被告住所地或者合同履行地法院起訴，但該類糾紛不適用不動產專屬管轄的規定。
二、合作開發房地產合同的當事人可約定選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯繫的地點的法院管轄。
相關法律規定
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二十三條 因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。 第三十四條 合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯繫的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。
《最高人民法院關於適用的解釋》
第二十八條 民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。法院判決
以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述：
本院認為，本案的基礎合同是《合作開發協議》和“關於《合作開發協議》的變更協議”。《合作開發協議》是由原寶根、李海生、劉新法與世景公司於2011年10月14日所簽訂，約定由原寶根、李海生、劉新法三人投資開發東崗區棚戶區改造項目。後劉新法病故，原寶根、李海生與世景公司於2013年12月25日簽訂一份“關於《合作開發協議》乙方（指原寶根、李海生）合作人變更確認書”，楊存金加入乙方作為上述項目開發合作人。之後，原寶根、李海生與世景公司又簽訂“關於《合作開發協議》的變更協議”，約定原寶根、李海生退出項目合作，世景公司給付8500萬元作為對原寶根、李海生的最終補償等。還約定，該“變更協議”在世景公司付清乙方（指原寶根、李海生等項目開發合作人）上述款項後生效；該協議生效同時，雙方所簽訂的《合作開發協議》及與該項目有關合同、協議全部終止。
《最高人民法院關於適用的解釋》第二十八條規定：“民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關係等引起的物權糾紛；農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。”本案是因合作開發有關“棚戶區改造項目”而引發的糾紛，不屬於該司法解釋所列舉的不動產糾紛類型。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條關於“合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯繫的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定”的規定，案涉《合作開發協議》第十一條關於“因履行協議發生爭議…協議各方同意將提交原告所在地有管轄權的法院解決”的約定符合上述法律規定。至於上訴人提出“變更協議”的效力問題，屬於實體審理問題，不影響本管轄權異議案件的處理。本案原告住所地均在河南省行政轄區，被告住所地在山西省行政轄區內，訴訟標的額為2.7億餘元。一審法院立案時間是2015年2月28日。依照本院《關於調整高級人民法院和中級人民法院管轄第一審民商事案件標準的通知》（法發[2008]10號）關於河南省高級人民法院可管轄“訴訟標的額在1億元以上的第一審民商事案件，以及訴訟標的額在5000萬元以上且當事人一方住所地不在本轄區或者涉外、涉港澳臺的第一審民商事案件”的規定，河南省高級人民法院有權作為一審法院受理本案。案件來源
原寶根、李海生等與山西世景房地產開發有限公司、山西富陽泰房地產經營有限公司等管轄裁定書，[最高人民法院（2016）最高法民轄終73號]。
延伸閱讀
一、最高法院相關文件
（一）《最高人民法院關於珠海市東興房產綜合開發公司與珠海經濟特區僑輝房產公司、中國農村發展信託投資公司浙江辦事處合作經營房地產合同糾紛案管轄問題的通知》（1995年11月9日）
廣東省珠海市中級人民法院受理的珠海市東興房產綜合開發公司訴中國農村發展信託投資公司浙江辦事處、珠海經濟特區僑輝房產公司合作經營房地產合同糾紛一案與浙江省高級人民法院受理的中國農村發展信託投資公司浙江辦事處訴珠海市東興房產綜合開發公司、珠海經濟特區僑輝房產公司借款合同糾紛一案，都是因合作開發經營珠海市吉大ZD92－04號地塊房地產項目而引起的糾紛，應當作為一案審理。房地產屬不動產，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條第(一)項的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。因此，本院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十七條第二款的規定，指定本案由房地產所在地的廣東省高級人民法院管轄。請浙江省高級人民法院將該案移送廣東省高級人民法院審理。廣東省高級人民法院應依法審理，公正作出判決。
（二）《最高人民法院關於湖南省湘潭物資貿易中心與廣東省湛江市海林實業開發總公司房地產開發合同糾紛案指定管轄的通知》（1995年6月5日發佈）
本案雙方當事人之間因房地產開發而產生糾紛，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第三十四條第(一)項的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地的人民法院管轄。本院根據《民事訴訟法》第三十七條第二款的規定，指定本案由湛江市中級人民法院管轄。湖南省湘潭市中級人民法院應將該案移送湛江市中級人民法院審理，湛江市中級人民法院應依法審理，公正作出裁決。
二、關於合作開發房地產合同糾紛管轄問題的案例
（一）認定合資合作開發房地產合同糾紛屬於不動產糾紛，應適用不動產專屬管轄的案例（案例1）
案例1：廈門勝達房地產有限公司、廈門市成達實業發展有限公司、莊明耀為與南中投資集團（廈門）有限公司、廈門凱必特投資有限公司二審民事裁定書[最高人民法院(2014)民一終字第66號] 認為，“關於本案糾紛的性質，即本案是不動產糾紛，還是一般合同糾紛，是各方當事人爭議的焦點問題。所謂‘不動產’應該是指依其自然屬性或者法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物，其主要特點是不能移動，一旦移動就會改變其特性、損害其價值。在不動產糾紛中，其法律關係的特點是以不動產為標的物或者圍繞不動產而引發的糾紛。房地產是最典型的不動產，本案中的《協議書》是以合同的形式約定了各方當事人開發建設、經營房地產的內容，其訂立、履行與不動產的佔有、使用、收益和處分密切相關，與其它非以不動產為標的物的合同糾紛或者涉及不動產因素的合同糾紛存在明顯差別。另外，
本院《關於亳州市都發房地產有限公司與無錫市璜佳裝飾材料有限公司、銅陵華源地產開發有限責任公司合作開發協議糾紛一案指定管轄的通知》、《關於湖南省湘潭物資貿易中心與廣東省湛江市海林實業開發總公司開發合同糾紛案指定管轄的通知》、《關於珠海市東興房地產綜合開發公司與珠海經濟特區僑輝房產公司、中國農村發展信託投資公司浙江辦事處合作經營房地產合同糾紛案管轄問題的通知》等三個指定管轄通知，都明確了房地產開發合同糾紛或者合資、合作開發房地產合同糾紛屬於不動產糾紛。因此，上訴人主張本案是合同糾紛而並非不動產糾紛的上訴理由不能成立。”
（二）認定合作開發房地產合同糾紛不適用不動產專屬管轄的案例（案例2-案例4）
案例2：國興環球土地整理開發有限公司與誠成置業有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛二審民事裁定書[最高人民法院(2014)民一終字第280號] 認為，“本案系因雙方合資、合作開發房地產合同引發的糾紛，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十三條的規定，應由被告住所地或者合同履行地的人民法院管轄。 因雙方合作協議的履行地在河北省香河縣，且根據《全國各省、自治區、直轄市高級人民法院和中級人民法院管轄第一審民商事案件標準》的規定，河北省高級人民法院管轄訴訟標的額在1億元以上的第一審民商事案件，以及訴訟標的額在5000萬元以上且當事人一方住所地不在本轄區或者涉外、涉港澳臺的第一審民商事案件，本案一審起訴的標的額符合河北省高級人民法院的一審受案標準。國興公司主張其主要機構在北京市，但沒有提供證據予以證明，且該主張不影響本案以合同履行地確定管轄。”
案例3：唐山中天房地產開發有限公司與董大見、蔣佰民合資、合作開發房地產合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院(2013)民申字第1125號] 認為，“關於管轄問題。從本案雙方訴辯爭點看，核心問題是對於訟爭房地產項目合作利潤是否應分配以及應如何分配的問題，而非直接涉及訟爭房地產本身，故本案並不屬於《中華人民共和國民事訴訟法》規定的不動產專屬管轄的情形。同時，在董大見、蔣佰民向秦皇島市中級人民法院（以下簡稱秦皇島中院）提起本案訴訟後，中天公司在答辯期內提出管轄權異議，該管轄權異議一案經過一、二審審理，河北省高級人民法院（2012）冀立民終字第12號民事裁定已以本案被告之一的中宇公司住所地在秦皇島為由認定該院對本案享有管轄權，該認定並無不妥之處。綜上，中宇公司關於即使按照一、二審判決的認定，本案屬於合資、合作開發房地產合同糾紛，則基於不動產專屬管轄的相關規定，本案應由唐山市中級人民法院管轄，而非秦皇島中院管轄等申請理由不能成立。”
案例4：國興環球土地整理開發有限公司與富力（北京）地產開發有限公司管轄裁定書[最高人民法院(2016)最高法民轄終165號] 認為，“本案系因國興公司與富力（北京）地產公司履行《香河縣蔣辛屯鎮項目用地合作協議書》引發的合同糾紛，合同履行地是指合同主要義務的履行地。根據協議書中有關‘國興公司保證其有權處置蔣辛屯鎮範圍內約9000畝用地’、以及‘國興公司選定富力（北京）地產公司作為合作方進行本項目及其用地的開發’等內容，可以認定河北省系《香河縣蔣辛屯鎮項目用地合作協議書》所指的項目所在地，亦為本案合同履行地。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二十三條的規定，國興公司選擇向合同履行地的法院提起訴訟並無不當。根據《最高人民法院關於的通知》（法發[2015]7號）的相關規定，本案第一審應由河北高院管轄。”
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