1.約談，這是調控的轉折點！
近期，大家對樓市政策比較懵。怎麼看呢？現在"一城一策"了，當然是各個城市自己看的幹！但不是想怎麼幹都行。首先，得有這個權限；其次，即便有權限，但也不能給市場傳達這樣的信號：違背"房住不炒"，刺激地產，不能引來明顯的輿情轟動。顯然，這是個技術活兒。
大家想想，如果駐馬店未被約談，接下來會是什麼情況？自然，很多城市會效仿。既然駐馬店這個"帶頭小哥"，闖關成功了，那接下來，需求端刺激"加槓桿"的政策，會接踵而來。比如，越來越多的三四線城市，將首套房首付比從3成降至2成；比如，購房補貼再次大行其道。
現在，金融機構額度充裕，紓困中小微，可能會帶來後面的壞賬，但趁機投入地產，就像某些金融機構一樣，又能享受新一輪的資產溢價了。鬆綁的尺度越來越大了，市場對"救市"的預期越來越強了。上面再不表態的話，2009年、2015-2017年的市場預期，又要出現了。
2.政策鬆綁，大家都在賭
猜什麼？賭什麼？今年"十三五"收官，各項目標和任務要完成，這是剛性的。疫情過後，各地要發力基建。但連續2年減費降稅，各地財政緊巴巴的，都在等米下鍋。賣地、收稅很重要（下圖）。央行已開始釋放流動性，MLF和LPR循環下降的渠道已打開，地產鬆動，不在情理之中嗎？
這種猜測、賭注，也成為資本市場的邏輯
近期，受MLF和LPR下調，部分地區樓市政策放鬆信號的刺激，A股地產板塊集體拉昇，與地產行業高度相關的建築、鋼鐵、建材、煤炭、工程機械等傳統板塊，也位列漲幅榜前列。可見，就連金融機構也在賭，怪不得有的金融機構要搶先機。
3.小心，三四線庫存綁架
所以，駐馬店被約談，這是個標誌性的事件，它意味著，"紓困"可以有、"救市"不能有。
駐馬店，典型的內地三四線。按照駐馬店城區2018年-2020年棚改規劃，計劃完成153個改造項目，建設安置房1487.6萬平米。1487.6萬平米！這可是駐馬店過去3年已售商品房總和。
這還不包括新供地項目，二手房在售等。所以，庫存壓頂，鐵板釘釘，但即便如此，也不能救市。因為，這一救，大而不倒，上面被綁架了。在這1487.6萬平米的基礎上，還要增加多少？
難道又要去庫存了？長痛不如短痛。
所以，即便此次疫情後，三四線樓市回落的幅度大，但也不能"救市"。上一輪"去庫存"後，留下多少後遺症？上一輪"去庫存"，是國家戰略，有不得已之處。但現在，大家想想，都都市圈時代，內地人口都往珠三角、長三角、中部都市圈跑。2015-2018年，那些靠"返鄉置業"消化掉的棚改房，未來是不是一堆冰冷的鋼筋水泥混合體？該怎麼處置呢？
類似駐馬店，常住居民家庭，基本都是戶均1-2套房。駐馬店，2018年常住人口619.02萬，城鎮化率44.10%。地方若有本事，推動就近城鎮化，給地產帶來新鮮血液，也行。這是個好辦法，但怕就怕，居民收入（特別是農村居民）沒漲多少，甚至沒跑贏房價，怎麼釋放需求呢？
所以，也就想出了這樣的老套路：給居民放大槓桿，讓不具備購房能力的需求，釋放出來。首付從3成降至2成，槓桿就從3.33倍升到5倍，很多沒能力買房的人，現在可以上車了。 但是，中央說的很清楚了，釋放需求可以，但不能違規"加槓桿"。總之，未來類似駐馬店等三四線城市，通過就近城鎮化，釋放潛在需求，是可以的，但要加槓桿，絕對不允許！
4.深圳，釋放另一種信號
約談駐馬店，就是要剎住預期。同樣，做預期管理的，還有深圳。作為樓市領頭羊，深圳在2月28日深夜，發佈了"疫情防控+經濟發展"一攬子政策，地產方面的表述是，"壓實調控，增加商品住房供給，開展大規模公共住房建設"。
你看，深圳的政策，還是順著2019年的基調在走。這是一種實時的表態，意味著類似深圳等一二線重點城市，未來調控的主基調，還是要堅持既有的調控不放鬆。也就是，差別化的限購、限貸，以及控制需求的限售，靈活啟動的限價（包括地價和房價），這些是不會鬆動的。
只要不再放槓桿，願意真金白銀掏錢買房的，請便！
現在，是都市圈時代。只要都市圈內重點一二線城市的調控是穩定的，周圍小兄弟們的樓市就是穩定的，整個區域樓市就漲不到哪去！當然，都市圈外圍城市可能會鬆綁，以筆者所在的大灣區為例，比如2019年中山、珠海，都調整了限購政策，但影響並不大，這就是調控的新邏輯。
5.穩樓市，上面自然有考慮
當然，地產"三穩"（穩地價、穩房價、穩預期），這是2019年國家確定的樓市調控目標。疫情影響下，國家不可能不考慮。比如，2月20日央行下調5年期LPR 5個基點。注意的是，1年期LPR下調10個基點，但5年期只下調5個基點，彰顯了地樓市"穩定不刺激"的信號。
有人說了，LPR下降5個點，一個月月供省下來的錢，只夠買2斤豬肉。但不能這麼看政策，
高位不勝寒下的樓市，調控就是要文火慢燉，不經意間，效果慢慢顯露。去年11月降準，下調MLF（2016年2月以來首次下調）以來，加上今年2月以來央行淨投放，資金面寬鬆了，房貸利率下降了。根據融360對全國35個重點城市、533家銀行的監測，截止到今年2月份，全國平均房貸利率連續3個月下降。3月1日開始，存量房貸定價開始向LPR轉換。老百姓都關心這個問題，不知道如何理解。簡單地說，未來要穩定樓市預期，讓大家有獲得感，只會降低負擔，絕不可能給你加息的（因為，輕鬆賺錢的時代結束了，經濟增速下降了，收入也下降了）！
從過去經驗來看，房貸利率變動，與樓市走勢高度相關。只要資金面好轉，資金成本下降，加上存量房貸轉向LPR定價，今年地產走勢差不離。所以，地產要穩定，國家比誰都看重，自然也有一盤棋。就目前來看，貨幣政策適調，看來就足夠了。
6.二線，今年最大的變數
上面，講了三四線和重點城市的調控思路，今年樓市政策最大的變數，是非熱點二線城市（特別是省會城市）。在這些城市，人口、居民收入，對樓市有一定的支撐，但地方依賴度較大。城市還要擴基建，做強省會。這時候，地產就要發揮更加重要的作用了，政策可能會出現鬆綁。
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