1.约谈，这是调控的转折点！
近期，大家对楼市政策比较懵。怎么看呢？现在"一城一策"了，当然是各个城市自己看的干！但不是想怎么干都行。首先，得有这个权限；其次，即便有权限，但也不能给市场传达这样的信号：违背"房住不炒"，刺激地产，不能引来明显的舆情轰动。显然，这是个技术活儿。
大家想想，如果驻马店未被约谈，接下来会是什么情况？自然，很多城市会效仿。既然驻马店这个"带头小哥"，闯关成功了，那接下来，需求端刺激"加杠杆"的政策，会接踵而来。比如，越来越多的三四线城市，将首套房首付比从3成降至2成；比如，购房补贴再次大行其道。
现在，金融机构额度充裕，纾困中小微，可能会带来后面的坏账，但趁机投入地产，就像某些金融机构一样，又能享受新一轮的资产溢价了。松绑的尺度越来越大了，市场对"救市"的预期越来越强了。上面再不表态的话，2009年、2015-2017年的市场预期，又要出现了。
2.政策松绑，大家都在赌
猜什么？赌什么？今年"十三五"收官，各项目标和任务要完成，这是刚性的。疫情过后，各地要发力基建。但连续2年减费降税，各地财政紧巴巴的，都在等米下锅。卖地、收税很重要（下图）。央行已开始释放流动性，MLF和LPR循环下降的渠道已打开，地产松动，不在情理之中吗？
这种猜测、赌注，也成为资本市场的逻辑
近期，受MLF和LPR下调，部分地区楼市政策放松信号的刺激，A股地产板块集体拉升，与地产行业高度相关的建筑、钢铁、建材、煤炭、工程机械等传统板块，也位列涨幅榜前列。可见，就连金融机构也在赌，怪不得有的金融机构要抢先机。
3.小心，三四线库存绑架
所以，驻马店被约谈，这是个标志性的事件，它意味着，"纾困"可以有、"救市"不能有。
驻马店，典型的内地三四线。按照驻马店城区2018年-2020年棚改规划，计划完成153个改造项目，建设安置房1487.6万平米。1487.6万平米！这可是驻马店过去3年已售商品房总和。
这还不包括新供地项目，二手房在售等。所以，库存压顶，铁板钉钉，但即便如此，也不能救市。因为，这一救，大而不倒，上面被绑架了。在这1487.6万平米的基础上，还要增加多少？
难道又要去库存了？长痛不如短痛。
所以，即便此次疫情后，三四线楼市回落的幅度大，但也不能"救市"。上一轮"去库存"后，留下多少后遗症？上一轮"去库存"，是国家战略，有不得已之处。但现在，大家想想，都都市圈时代，内地人口都往珠三角、长三角、中部都市圈跑。2015-2018年，那些靠"返乡置业"消化掉的棚改房，未来是不是一堆冰冷的钢筋水泥混合体？该怎么处置呢？
类似驻马店，常住居民家庭，基本都是户均1-2套房。驻马店，2018年常住人口619.02万，城镇化率44.10%。地方若有本事，推动就近城镇化，给地产带来新鲜血液，也行。这是个好办法，但怕就怕，居民收入（特别是农村居民）没涨多少，甚至没跑赢房价，怎么释放需求呢？
所以，也就想出了这样的老套路：给居民放大杠杆，让不具备购房能力的需求，释放出来。首付从3成降至2成，杠杆就从3.33倍升到5倍，很多没能力买房的人，现在可以上车了。 但是，中央说的很清楚了，释放需求可以，但不能违规"加杠杆"。总之，未来类似驻马店等三四线城市，通过就近城镇化，释放潜在需求，是可以的，但要加杠杆，绝对不允许！
4.深圳，释放另一种信号
约谈驻马店，就是要刹住预期。同样，做预期管理的，还有深圳。作为楼市领头羊，深圳在2月28日深夜，发布了"疫情防控+经济发展"一揽子政策，地产方面的表述是，"压实调控，增加商品住房供给，开展大规模公共住房建设"。
你看，深圳的政策，还是顺着2019年的基调在走。这是一种实时的表态，意味着类似深圳等一二线重点城市，未来调控的主基调，还是要坚持既有的调控不放松。也就是，差别化的限购、限贷，以及控制需求的限售，灵活启动的限价（包括地价和房价），这些是不会松动的。
只要不再放杠杆，愿意真金白银掏钱买房的，请便！
现在，是都市圈时代。只要都市圈内重点一二线城市的调控是稳定的，周围小兄弟们的楼市就是稳定的，整个区域楼市就涨不到哪去！当然，都市圈外围城市可能会松绑，以笔者所在的大湾区为例，比如2019年中山、珠海，都调整了限购政策，但影响并不大，这就是调控的新逻辑。
5.稳楼市，上面自然有考虑
当然，地产"三稳"（稳地价、稳房价、稳预期），这是2019年国家确定的楼市调控目标。疫情影响下，国家不可能不考虑。比如，2月20日央行下调5年期LPR 5个基点。注意的是，1年期LPR下调10个基点，但5年期只下调5个基点，彰显了地楼市"稳定不刺激"的信号。
有人说了，LPR下降5个点，一个月月供省下来的钱，只够买2斤猪肉。但不能这么看政策，
高位不胜寒下的楼市，调控就是要文火慢炖，不经意间，效果慢慢显露。去年11月降准，下调MLF（2016年2月以来首次下调）以来，加上今年2月以来央行净投放，资金面宽松了，房贷利率下降了。根据融360对全国35个重点城市、533家银行的监测，截止到今年2月份，全国平均房贷利率连续3个月下降。3月1日开始，存量房贷定价开始向LPR转换。老百姓都关心这个问题，不知道如何理解。简单地说，未来要稳定楼市预期，让大家有获得感，只会降低负担，绝不可能给你加息的（因为，轻松赚钱的时代结束了，经济增速下降了，收入也下降了）！
从过去经验来看，房贷利率变动，与楼市走势高度相关。只要资金面好转，资金成本下降，加上存量房贷转向LPR定价，今年地产走势差不离。所以，地产要稳定，国家比谁都看重，自然也有一盘棋。就目前来看，货币政策适调，看来就足够了。
6.二线，今年最大的变数
上面，讲了三四线和重点城市的调控思路，今年楼市政策最大的变数，是非热点二线城市（特别是省会城市）。在这些城市，人口、居民收入，对楼市有一定的支撑，但地方依赖度较大。城市还要扩基建，做强省会。这时候，地产就要发挥更加重要的作用了，政策可能会出现松绑。
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