不僅在杭州，過去兩週，富態可掬的陳啟宗也是香港媒體追逐的焦點。
5月28日，他率領的恆隆地產，以107億奪得杭州史上最貴商地——百井坊地塊，一時驚動海內外。根據協議，恆隆將於明年2月前付清土地款。
在租金並不算頂級的杭州，這筆投資能賺回來麼？
幾天前，恆隆傳訊及投資者關係董事關澤輝對外發聲：百井坊總投資將達190億人民幣，打造成世界級甲級寫字樓和高檔商場。
預計寫字樓租金在9-10元/㎡/天，零售商鋪租金約30元/㎡/天。
PART 1
杭州百井坊地塊位於老城絕對中心。
這個萬眾矚目的商地，總建築面積19.4萬㎡，樓面價55285元/㎡，百分百自持。190億的投資，意味著光成本價就接近10萬/㎡。
其中，45%面積用作商場零售，其餘作為辦公空間。
“杭州是中國科創中心，阿里巴巴的聚集地。除當地900萬人口外，每年都有好多年輕人進入杭州，寫字樓的需求強勁。”關澤輝說，現在杭州的甲級寫字樓，平均日租金在9-10元/㎡。
“預計第一年租金回報率，能達到4-5%。”他表示。對於融資成本才1%上下的港企而言，已能及格了。
據世邦魏理仕數據顯示，同在武林板塊的坤和中心，日租金已達到了8-10元/㎡；歐美中心的日租金也在8.5元/㎡；就是曾低迷的錢江新城，華潤大廈現在的日租金也高達7元/㎡。
這一租金水平，正在向上海一點點看齊。
百井坊這宗地，恆隆等了5年，2015年開始多次考察過該地塊，對板塊的拆遷進度、周邊商業氛圍都有深入瞭解。
雖然最近幾年，武林板塊的影響力正在減弱。但不可否認，武林商圈仍是杭州頂級寫字樓的聚集地。
據區域內一開發商透露，在規劃商業部分時，對區域內進行了一圈調研，發現武林商圈對於高端寫字樓的需求十分旺盛。
因此，恆隆地在設計產品時，主動提升產品檔次。
除了坤和中心外，武林壹號寫字樓、杭州中心、恆隆百井坊項目，都將為武林商圈增添大量全新的甲級寫字樓。
PART 2
至於頂級大型購物中心，那更是恆隆的獨門秘技。
1992年首度進軍上海，打造了地標性項目恆隆廣場，至今都是上海人所共知的奢侈品高地。 百分百的高出租率，租戶名單仿如一本“品牌名人錄”。
從拿地到建成，上海恆隆廣場花了近9年的時間。
去年，上海恆隆廣場年收入高達48.5億，平均租金接近65元/㎡/天，僅次於新鴻基旗下的上海國金中心IFC。
上海是恆隆的主戰場。11宗地塊中裡（含最新拿下的百井坊地塊），上海有3個。剛開始進軍內地時，恆隆還是順風順水，接連拿下多宗核心地塊。但因為好的地塊太少，進而轉向二三線城市。
上海恆隆廣場
據贏商網數據統計，上海恆隆廣場、上海港匯恆隆廣場（商場），去年一年的租金收入就高達22.92億，佔已開業的8座恆隆廣場租金總收入的67%。
但恆隆沉寂太久了。上一次拿地，還是在2013年2月，花了40億港幣，拿下武漢京漢大道商業地塊。
“內地和香港的零售持續持續復甦，尤其是內地奢侈品銷售的復甦尤其強勁，這些跡象表明六年的寒冬已過去。”恆隆董事長陳啟宗在2017年致股東函裡說。
市場的回暖，加上手握幾十億現金的恆隆，對跟蹤了五年之久的百井坊地塊，格外鍾情。
杭州歷來被看做是上海的後花園。但這幾年，杭州發展勢頭迅猛。
上海的網紅店，紛紛進駐杭州市場，諸如喜茶、LADY M等等。在杭州的受追捧程度，不亞於上海。
PART 3
港企高價在杭州拿下商地，恆隆並非第一例。
2005年，嘉裡拿下浙醫大湖濱地塊時，轟動全國。約1.5萬/㎡的樓面價在當時堪稱天價。從拿地到商場正式開業，歷經11年，每天光財務成本就高達70萬。
百井坊地塊出讓之初，內地有不少商業地產大佬，發聲表示不太看好。除地塊自身限制外，本身操盤上就存在難度。
百井坊地塊鬧中取靜，但硬傷也不少：交通通達性不夠，人流導入偏弱；地塊容積率有限制，跟嘉裡中心一樣還有限高等制約，開發設計難度不小。
而內地的房地產企業，尤其是像萬科、保利、碧桂園等房企，習慣了買地、蓋樓、賣房的操作方式。
即便是商業項目，為了儘快回籠資金，會選擇出售部分房源，縮短資金佔用的時間。
畢竟，成本投入高達10萬/㎡，杭州商業項目能賣得出如此高價格的不多。即便有能力銷售，資金回收週期也拉長。
更何況這宗地塊需要全部自持，考驗的不僅是開發商的運營能力，還有資金實力。
今年，國內開發商融資不容樂觀。監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產，部分銀行甚至暫停開發貸，缺錢程度更甚往年。
再加上，2016年融資借款今年相繼到期，需要還債。
擲下百億資金，去拿一宗百分百自持的商住地，先別說去哪融資；就是融到資了，在現有遊戲規則下，對內房企也不是一筆好買賣。
對現金流充裕的港企，卻正是到內地攻城掠地的好機會。
尤其是“香港四大家族”，擅長長期持有綜合性物業，通過出租來獲取收益，也就是常說的“包租公”。
像恆隆，除了每年固定的租金收入。今年賣掉多個物業，發股集資，手裡拿著幾十億的資金，又有晨興資本的現金奶牛做後備。
在拿地資金這塊，佔據極大優勢。
最重要的一點是，即便是投入成本巨大，港企對於年回報率不像內地商業開發商要求那麼高，一般年回報率達到5%就算及格。
PART 4
百井坊地塊的比拼，背後蘊藏著更深層的含義。
這不僅僅是恆隆在內地補倉，更是與九龍倉之間無形的較量。
同為港企的九龍倉與恆隆一樣，在內地坐擁十個商場，有不少還在同一個城市，如上海、無錫、長沙等。
只是，九龍倉不僅做商業，還有住宅。近20年時間裡，九龍倉在內地拿下了33個項目，主要集中在華東一帶。
兩家港企的爭奪戰，從2006年開始一直延續到現在。
2006年，恆隆曾計劃在湖南長沙建大型商場，跟當地政府都簽好了框架協議。遲遲未動工後，傳言恆隆退出該地塊。最後這塊地輾轉由九龍倉竟得，打造了國際金融中心。
2007年，兩家港企在成都再度交鋒，竟得市中心一傳統商業區地王。由於地塊周邊人流興旺，吸引不少港企參加，太古、信置等皆參與其中。
最後演變成恆隆與九龍倉的較量，九龍倉以72.4億，超出底價3倍的價格，拿下該地塊，又打造了成都國際金融中心。
在大本營香港，九龍倉也是力壓恆隆。
香港金鐘廊，恆隆做了三十年的包租公，擁有100個鋪位。2011年金鐘廊重新招標時，連佛卡以超出招標地價一倍多的價格，打敗了恆隆，結束了恆隆30年包租。
而連卡佛總裁，就是九龍倉主席吳光正女兒吳宗恩。
12年後，當百井坊地塊出讓時，盯了5年之久的恆隆不願再度敗北，最後以一己優勢拿下該地塊。用的還是不知名的馬甲“晟樂有限公司”，直到拿下該地塊七八分鐘後，才被外人揭曉就是港企恆隆。
事實上，這一次九龍倉也確實一直拼到了最後，但終究沒攔住恆隆入杭的決心。
對內地大型綜合體，港企確實不是一般的喜愛。
7月5日將出讓的上海新天地旁綜合體地塊，總起價135.8億，瑞安房地產聯合體及另一家港企開發商，也紛紛進入掛牌出讓環節。那麼，最後又會是誰拿下該地塊？
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文 ∣ 江公子
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