昨天楼市突发重磅新闻，上海住建委发布《关于加强商品住宅及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》，上海新房推行“一价清”，除房价、车位价格外，不可收取电商费、团购费、茶水费等其他费用，不得有捆绑搭售或任何附加条件，实行价格承诺现场备案。如有问题，暂停开发商网签，情节严重，取消开发资质，构成犯罪，移交司法机关。
其实一线楼市已近平稳，不用补刀，但上海还是作为第一个一线城市跟进重庆、西安实施一价清，调控进入新高度。一价清制度一把打掉开发商的暗价，也清除了政府放水的退路。事情正在变化，人最怕就是身处在漩涡中，却意识不到环境的变迁。
承认吧，楼市的后牛市时代已经来临。参与者都必须接受新的游戏规则，价格也许会有松动，但要是以为只靠刷刷手机，就能实现买房小确幸，那就想多了。1
牛奶经济的故事转个段子。
杰瑞是生活在米国乌有城城郊的一位奶牛场主，不知何故，方圆数百里就这一家奶牛场，汤姆的奶牛场有2000头奶牛，每月产奶2000吨，这些牛奶供应乌有城的市民和周边农村的农民。牛奶售价是每吨500美元，每吨牛奶的生产成本是300美元。因此汤姆一个月可以赚40万美元。
在大学读MBA的儿子杰瑞正在对当地牛奶市场进行调查，这是老师布臵的寒假作业，意在巩固并实际应用课堂上学到的供求理论。
经过一个月的调查，杰瑞向父亲指出了他的一个惊人发现：“这些年你平均每个月损失130万美元！”。
这话让老汤姆很不高兴：“危言耸听。”
“我反复核实过了，情况的确如此。让我给你解释一下吧。” “说来听听。”
“咱们每月生产的牛奶卖给乌有城市民1000吨，乡下的农民1000吨。乌有城市民平均收入是乡下农民的两倍多，对这些市民来说，牛奶已经成为生活必需品，并且花在牛奶上的钱占其整个生活支出的比重很小。”
“这我知道。”
“我的市场调查表明：即使奶价翻两番，即每吨2000美元，乌有城市民对牛奶的需求也基本不会下降。”
汤姆了解乌有城居民的收入状况和生活水平，凭多年的经验和生活直觉他觉得儿子的这个调查结果很可能是真的。不过他立刻发现了另外一个问题：
“可乡下的农民很穷，根据我的经验，每吨500美元，也就是每公斤25美分，是他们能够承受的上限，超过这个价格他们就不会买牛奶了。而我们每月的牛奶产量是2000吨，城里只能销掉1000吨，为了全部卖掉这些牛奶，我们只能卖500美元一吨。好在这样每月也能赚40万美元。”
“要是能够卖给城里人2000美元一吨，乡下人500美元一吨就好了。”
“这不可能，乡下人会把我们的牛奶转手卖到城里，2000美元的价格不可能维持。”
“我知道，那为什么你不只卖给城里人呢？2000美元一吨！乡下人我们就不供应了。你想一想，每吨卖500美元，卖2000吨，一个月才赚40万美元；而每吨卖2000美元，虽然只能卖1000吨，可是一个月要赚170万美元。”
“可这个月我们已经生产了2000吨，要是买2000美元一吨，多余的1000吨难道倒掉不成？”
“是啊，倒掉很可惜！可是倒掉它们，我们还可以赚140万美元，不倒掉它们，我们就只能赚40万美元；毕竟赚钱才是我们的目的。而且你也只能倒掉，否则没人相信你真的会卖2000美元一吨。 ”
老汤姆知道杰瑞的分析是对的！犹豫再三，他终于痛下决心：倒掉1000吨牛奶！
可能这一决定对他的冲击太大了，他的脑子有点转不过弯来，竟说出了后来自己也觉得颇为可笑的一段话：
“那以后怎么办？难道要每个月生产2000吨，倒掉1000吨吗？”
杰瑞哈哈大笑：“怎么会这样！倒掉牛奶只能是这一次，以后我们就不需要生产这么多了，所以倒掉这个月多余的1000吨后，我们接下来宰杀掉1000头奶牛，辞掉部分工人，把多余的牧场和养牛场租出去，这样每月的生产成本可以降到30万，销售收入200万，每月纯利润就是170万美元了。”
第二天，汤姆的奶牛场做了一件让人目瞪口呆的事：把1000吨香喷喷的牛奶倒入了海中，然后宰杀了1000头奶牛，并且将牛奶的价格翻了两番。自然，汤姆挨了不少骂。可是除了骂，人们也无可奈何。对于穷人来说，唯一的办法就是不喝牛奶了。而城里人仍然购买汤姆的牛奶，尽管对这样的大幅涨价也很不满，可也没办法，方圆几百里只有汤姆一个奶牛场。
牛奶也好，新房也好，不都是刚需紧供么。老板们想得特别明白，控价惜售才能利益最大化，一场博弈游戏而已。2
苦逼又牛逼的开发商要说今年以来楼市里最苦逼的人是谁，那一定是在一线城市卖房的开发商。
前两年刀口舔血，高价拿地，辛苦盖房，撸起袖子准备大干一场，哐当遇到高潮迭起的调控。出于某些原因，新房备案价格受到特别关照，能够拿到预售证的都是低价项目。以上海为例，今年以来共计开盘119个项目，同比去年大幅减少了26%。在能够上市的楼盘里，单价5万以下的低价项目达到79%，几乎全部都在近郊。新房备案后，价格只能往下调整，不能涨价。严格的管理，只为控制房价过快上涨。这次一价清再补刀，只是之前政策的延续而已。
但是如果以为开发商看上去苦哈哈，就可以趁火打劫、低价捞房，那就是大错特错了。人家的日子其实是低调多金。连续两年的牛市，快速去化销售，让他们赚的盆满钵满，从各家龙头房企已经公布的财报来看，普遍采取了类似于恒大的做法，在资产端囤积海量的现金，同时在负债端积极举债，把资产负债表做的极大，但流动性管理颇佳。牛逼的许家印们信用极好，虽然债多了点，但是3000亿的现金压在那里，几年内高枕无忧。另一边，东方不亮西方亮，一二线楼市虽然进入深秋，可三四线楼市可是炙热之夏，在去库存光环的照耀下，三四线交易量不断放大，也为房企产生新的收入补血续命。
所以，新房市场的供求注定了是一场持久战。过去十几年的带血经验告诉我，买房从不能指望开发商降价，大部分人是没有那个缘分的。我看到更多的是，有些人错过10%的差价之后，破罐破摔，从内环三房摒到外环两房，最后高位接盘。
人生的路很长，可关键的就是那几步。自明自醒，当机立断，说的就是这种。3
该怎么办先考虑二手。
目前新房比二手溢价普遍都在20%以上，部分楼盘溢价50%以上。高溢价已经透支新房未来几年的涨幅，投资上不合理。
从博弈上看，一个脑袋也比一千个脑袋难对付得多。新房市场上，对手是开发商，对方有统一的价格体系和竞品调查团队，要想讨个便宜，虎口拔牙，那便是千难万难。相反到二手市场上，只要你愿意看房两百套，一定会遇到好心房东的，大力出奇迹。
当然，我不是鼓吹让大家都去买二手。我明白有人是有初房情节的，怀有风险的忧虑，这些也不在少数。我时常对身边打算买新房的朋友说，调整好心态最重要，把房子当做一个挚爱的消费品，别太在乎价格，实现占有的欲望。就好比，我们去银楼买黄金首饰，金价每克都是明码标价，然而还要另算一份不菲的人工费。看上去是投资品，其实更多的是消费品。我们买到的不只是那些泛着黄光、会升值的原材料，收获的是更多是满足的质感和体面的享受。
我并不BS初房情节者，也不强推二手房。世界的多样性让生命变得更加有趣，哪怕意见略有差异，我也希望朋友们能交到好运。对于真心想买新房的，看中就要落手，因为它的珍贵在于“新”，错过就是永远的遗憾，买到心情好比啥都强。有了这个好心态，现在放眼过去都是好机会。
我最受不了的，是很多人涨的时候都是刚需，跌的时候变成观望；买之前号称是自住，买完最关心却是涨跌；平时说只淘笋盘，看完样板房立马下定。
这个世界太浮躁，不能听一个人说什么，只能看他做什么。赢家的道路很难被证实，那些人人都能复制的成功学，只是说说而已；但这条路很容易被证伪，朝秦暮楚、趋利避害就妥了。活到现在这个年纪，会发现人生其实是在做减法，每一步都在做出取舍。怕的是多年投入，回头发现下错注。
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