合肥楼市的变化与分化，正以我们吃惊的速度前行，
而越是乱世、矛盾的市场，越是机遇丛生。经过市场调查，3月合肥楼市18盘开盘，有13盘当天的去化率在80%以上，而4月份，市场近30个项目开盘，12家当天销售超80%，而剩下的数十家盘去化也在40-60%，差强人意。
微妙感知下，大多数人会感觉到合肥楼市在回暖。这两天，又一客观数据出炉，继续佐证市场的整体回暖。
01
爆发！4月签约+网签9402套
根据网签数据，4月份签约、备案数据双双爆发，其中签约认购4462套，网签备案4940套，共计9402套。
众所周知，签约认购处于网签备案前一个环节，虽然尚未通过房管局审核备案，但如果购房过程中没有太大问题，签约认购的基本都能顺利备案，最终成交，而且两环节之间周期很短。
所以，签约认购也能基本反应市场的销售情况。
那根据上述数据，4月合肥商品住宅网签爆发，不仅是今年楼市销量的第一个高峰，也是限购后18个月内的最高值。主要原因：一是，政府再次放开网签，二是市场有所回暖。
02
拉低房价首要任务！为后续铺路
不过，从价位来看，放开网签的项目，多数是低价盘、限价盘。
比如，已卖尚未网签的北城世纪城，4月网签957套；集资房江汽六村网签688套，均价1950元/㎡左右，当前还有300多套未网签。
除这两盘外，近期商品住宅网签较高的项目是，恒泰阿奎利亚、万科苏高新中央公园、文德艺墅、弘阳时光里、祥源金港湾、华地森林语、望江台、汇景城市中心、西子曼城、新城北宸紫郡，网签量都超过200套。
你会发现这些盘共有的特点，均价大多在1-1.2万/㎡，而高的祥源金港湾，也仅仅1.6万/㎡，再加上类似江淮六村的低价小区，巨量网签的目的只有一个——继续拉低均价。
那近期合肥网签房价走势怎么样？
合肥市区房价：从去年12月开始，市区网签房价逐渐突破1.6万/㎡，高位已至，必须控制。所以，4月份蜀西湖板块望江台、西子曼城、汇景城市中心等限价盘大量网签，拉低均价。
合肥县域房价：在4月之前，县域网签房价在1-1.2万/㎡，面对10500元/㎡的限价红线，仍有“ZZ压力”。4月份，合肥县域网签房价9892.05元/㎡，压力缓解。
如果，限价盘拉不住房价，并且单位集资房、政府福利房有限，还有没有其他办法拉低房价？
答案：有！
目前，合肥还有大量拆迁安置房上市，能大幅、持续拉低房价。
根据部分拆迁安置房文件，随便5宗地安置房的体量就有12140套，而上市评估单价也很低：
住宅二级地9000元/㎡左右，
住宅三级地6780元/㎡，
住宅四级地5223元/㎡，
住宅六级地3000元/㎡。
要知道，一旦合肥房价上涨，将被问责，并出台更严厉的调控，例如储备政策“限售”。换句话说，限售或调控加码是基于房价上涨。
此外，目前市场限价盘、低价盘锐减，大量集资房、安置房、政府福利房拉均价，也为后续高价盘或地王上市、住宅毛坯价与精装费用分开备案、住宅成本定价，做铺垫。
简单来说，拉低“纸面房价”，为真实房价开路。
03
3个月后，或买不到房！回款，开发商第一要义！
近期，人才政策比较热，这将直接释放部分市场需求，而需求的释放，将会带来一些新情况：限价盘会加速去化，更直白的说，几个月后，大部分人在合肥可能买不到理想的新房。
图片来自万家热线
为什么这么说？
一是，多数限价热盘，计划或根据销售流量，会在年中清盘。
二是，限价热盘清盘完，购房者就要被动接受高价房源。如果购买力够不上，市场必然
有价无市或购房者买不起。三是，无论是限价盘，还是高价盘，只要热销盘，后续提高首付是常态。这也就意味着，购房门槛逐渐提高，可能一套普通限价房的首付就要100万以上。
四是，就算你跨过门槛，你会发现仍有不少同资格的人跟你抢房，买到房就存在几率了。如果合肥仿效成都、杭州出台公平摇号政策，买到房的几率就更小了。
五是，人才政策，将是催化剂。
除非你有大量资金在手，要不然，几个月后，在合肥可能买不到理想的新房。
与之相反的，开发商面对网签延迟、市场回暖的市场，利益化凸显，只看回款。在这个市场上，开发商不是菩萨，有了回款的输入，才能正常运转、土市拿地、规模发展。
只不过资金雄厚的开发商不是很急，资金链问题的开发商开始着急。目前，开发商通过两种方式加快回款！
一是，不仅仅通过提高首付比例，来增加回款，还通过其他方式节省时间，加快回款。
比如，现在不少开发商与限购购房者签空白房贷合同，提前走银行贷款审批流程，等到购房者限购社保满1年，网签合同一签，贷款合同一过，银行就可以立马放款，节省了时间成本。
如果现在不走银行预审批流程，过1年后再去走，再等银行放款，又是2-3个月的时间。
当然，空白房贷合同对于购房者是有风险的，关于未来合同上首付额、贷款额的填写，要与开发商协商沟通好。
二是，总货值不变，通过前期高价房源降价，先回一些款。
五一期间，高新区的某高价盘大幅降价，一方面降价清掉前期房源，保证一定量的回款，另一方面，等到限价等调控政策放开，
通过提高后续产品的价格或做溢价，来保证总货值不变，保证项目总体不亏本。结 语
有这么一句话，“一直沸腾的水，早晚会熬干。”
市场同样如此，短暂的回暖，限价盘余粮将不足，供需必然围绕价格进入博弈阶段。下半年，合肥楼市大概率进入沉寂、有价无市的阶段。
届时，购房者的购买力、购房门槛会往上够，而高价盘优惠降价会往下够，两者阻力越大，市场沉寂的时间就越长。
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