編者按：2018年，生鮮零售市場註定要掀起一場血雨腥風，隨著蘇寧的加入，阿里、騰訊、京東、蘇寧四大互聯網巨頭已全面加入備戰，混戰之下，誰主沉浮？
商業地產觀察從今日起推出《棋盤戰術：生鮮巨頭的生死法則》專題，從生鮮超市運營中的選址、物流、產品、成本等角度進行系列報道，解析2018年生鮮零售市場的發展和走向。
本篇文章是針對生鮮超市中4大品牌7FRESH、盒馬鮮生、超級物種、蘇鮮生的門店選址所做的市場調查分析報道，更多相關報道將陸續發佈，請持續關注。
如果說2017年是生鮮超市元年，那麼2018年對於生鮮超市來說，將是殊死一戰。從2017年開始，以7FRESH、盒馬鮮生、超級物種、蘇鮮生為代表的生鮮超市就不斷放出豪言，宣佈全國拓展計劃，商業地產觀察統計，線下15家典型生鮮超市2018年將開出3000多家店，5年內中國將擁有上萬家生鮮超市。
隨著資本的介入、巨頭的爭霸，各品牌發展及市場格局也將隨之發生變化。盒馬鮮生、超級物種、7FRESH、蘇鮮生分別作為阿里、騰訊、京東、蘇寧搶佔線下生鮮市場的籌碼，必將做好拼死一搏的準備。而門店選址可謂是生鮮超市佈局的重要一環，各品牌的選址策略是什麼，它們如何排兵佈陣，以求佔領市場一席之地，商業地產觀察經向多方採訪，為您解讀。
2018年1月，7FRESH第一家門店在亦莊大族廣場開業，這一炮打得響，因為這裡是新物種必爭之地，三公里範圍內就有盒馬鮮生城鄉世紀廣場店、山姆會員店和7FRESH三家超市。除此之外，亦莊還是擁有京東集團、富士康、奔馳、中芯國際等龍頭企業所領頭的各種高新技術產業集群，僅京東就擁有15000名員工，同時這裡也是住宅集中區域。未來亦莊經濟開發區的規劃人口規模為70萬，這塊大蛋糕，7FRESH怎能放過。天時地利人和，7FRESH第一家店的選址策略可以說非常成功。
今年3月，7FRESH清河五彩城店開業，與大族廣場店不同，五彩城購物中心的日均客流就達到上萬人次，且具有較豐富的業態，是運營成熟的購物中心，達到運營客流上萬的目標對於7FRESH來說幾乎不成問題。而從地理位置來看，五彩城位於海淀區硅谷城中心，周邊以互聯網企業及住宅為主，覆蓋人口20萬左右，輻射人群70多萬。7FRESH前兩家店開在北京一南一北，可見其將慢慢從外至內覆蓋北京。
選址策略
7FRESH選址依託於京東背後強大的數據資源，尤其像北京這樣滲透率特別高的城市，通過京東商城線上的用戶數據進行分析選址。京東集團高級副總裁、7FRESH總裁王笑松表示，大數據可以基於消費者過往的購買行為，精準定位出目標選址範圍幾公里半徑內的用戶畫像，再根據對用戶畫像的數據分析，在後端商品池匹配出適合用戶購買需求的商品。
7FRESH不同於傳統超市的地方在於，不同選址門店的商品結構是不一樣的，7FRESH通過精準化的選品，來儘可能的貼近門店覆蓋區域的消費人群特徵需求。
王笑松曾透露，7FRESH將在2018年覆蓋北京，3-5年內全國開到1000門店，而近期，京東宣佈了與中糧集團的合作，7FRESH也將與中糧旗下商業地產大悅城合作，這將為7FRESH的選址帶來更多選擇和競爭力。
業內點評
7FRESH是京東無界零售開放賦能的首個樣板，融合京東生鮮供應鏈技術，其兩家店開業的日流量都能過萬，訂單量也能達到一萬以上，這都是基於京東商城線上用戶大數據做到的，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，京東集團與中糧集團的合作，也是值得期待的，基於雙方線上及線下，以及大數據、物流等方面的深度合作，融合京東集團的無界零售，會對未來零售市場帶來怎樣的改變，同時將對生鮮超市的市場格局產生多大的影響，還需要看得更加長遠。
2017年6月，已在上海打響品牌的盒馬鮮生北京首家店落戶十里堡新城市廣場。緊接著盒馬鮮生又在北京東壩金隅嘉品Mall、亦莊城鄉世紀廣場、百榮世貿商城、翠微百貨相繼開店，從這些門店的位置來看，不難發現盒馬鮮生的選址完全不按套路出牌，選址均不是熱門核心商圈或活力購物中心，而是社區型生活購物中心，如北京十里堡店，該地段屬於CBD輻射地帶，辦公樓、寫字樓、公寓都有較大規模分佈，三公里內人口密度極高，也就是說盒馬鮮生線上線下互相轉化的幾率大大提高了。
不管是傳統百貨商場，還是在四環外的十里堡、五環外的亦莊，商業物業的現有客流和入駐品牌的知名度，似乎都沒有太多優勢，對主營生鮮的商超來說極具挑戰。
然而，這些場所在引入盒馬鮮生後，其客流均得到了大大地提升。如盒馬鮮生去年7月入駐北京翠微百貨大成路店，該店總經理黃振旺稱，盒馬開業後翠微百貨大成路店的客流量翻了一番，對整個大成路店其他零售業態的銷售也間接帶來了約10%的增長。這也是盒馬能夠引來大量商業地產青睞的原因，如樂成中心、百榮世貿商城均是主動向盒馬投去橄欖枝。
而今年3月，知名地產集團新城控股也與盒馬鮮生簽訂了戰略合作協議，新城控股將為盒馬提供旗下優質的門店資源及個性化服務，助力盒馬在全國市場的擴張。目前，新城控股旗下的崑山吾悅廣場已與盒馬完成簽約，預計今年下半年正式營業。此外，雙方還在接洽江蘇、四川、福建、陝西等地多個項目。
選址策略
侯毅曾表示，盒馬對門店選址有自己的考量標準。綜合來說，會事前對周邊3公里範圍的人群數量、質量，地產方的配合能力、物業特點等做整體考量，而不是單純看重位置和流量。盒馬鮮生對門店的要求很靈活，並不關心門店的地理位置，關心的是3公里生態圈，只要有成熟的社區，有消費者就可以。
侯毅透露，盒馬鮮生將用自營加合資這兩種模式進行擴張。寧波店就是與三江聯營，未來整個浙江的門店都由三江代理，三江負責管理，盒馬鮮生輸出品牌、系統、技術、大數據等。未來盒馬鮮生將向更多具備實體經營能力的企業開放。而今年3月，盒馬宣佈與新城控股簽訂戰略合作，崑山吾悅廣場已跟盒馬完成簽約，雙方還在接洽江蘇、四川、福建、陝西等地多個項目。
業內點評
在全國9個城市已擁有35家門店的盒馬鮮生，是生鮮超市也是新零售的第一塊試驗田，目前盒馬的模式已經跑通，將很快進入全國複製階段 ，而盒馬不僅要在線下實現覆蓋，在線上部分也要實現同步複製，已提前全國佈局的盒馬野心不止如此，業內人士認為， 由於盒馬鮮生門店經營體量較大，及生鮮商品標準化供應、運營難度較大，除一線城市，或部分一線城市直營外，憑藉盒馬背後強大的資源和品牌影響力，盒馬將與全國各區域零售商合作的形式進行門店運營。
2017年11月，永輝超級物種上海首店五角場店開業，這意味著商超領域兩大代表模式——超級物種和盒馬鮮生終於要在上海正面交鋒了。據悉，上海萬達五角場是萬達全國人流量最大的購物中心之一，雖不是市中心的核心商圈，但是由於居民區和周邊生活業態十分成熟，也算是一個成熟且熱鬧的老商圈。
五角場商圈的一大特點，是周邊學校資源豐富，復旦校區和同濟兩大高校都在永輝的配送輻射範圍內，而臨街對面就是五角場小學。每天放學接送小孩的家長，應該無法無視超級物種的存在吧。
而這也是永輝首次以新業態進駐萬達，其在具體選址方面也不無微妙之處，門店對門的，是一家重慶火鍋店，主通道是一條美食街，不遠處還有港股上市的翠華快餐，顯然想借助美食街的氛圍帶動店內堂食，但是周圍餐飲業態又沒有能夠對8大工坊形成衝擊的業態。
選址策略
目前超級物種的門店分為2種模式：一是超級物種獨立門店；二是在永輝超市裡開設“店中店”。而門店選址方面，除了進駐永輝超市系統，與永輝超市形成聯動生態，最重要的事永輝與新城控股的達成的合作，自2016年開始，新城與永輝就打成了全面型、緊密型的戰略合作。截止到目前，吾悅廣場已與永輝簽約21家，已開業11家， 2019年及後期計劃開業的吾悅廣場中，已確認合作近20家，更多項目在接洽中。
業內點評
商業地產觀察獲悉，吾悅廣場中已開業的10家永輝超市，月均銷售逾700萬元，開業前三天銷售平均超300萬元。其中，桐鄉吾悅廣場、嵊州吾悅廣場月均銷售近千萬元。背靠雄厚線下資源，全國580多家店，遍佈19個省的永輝超市和新城控股商業地產，超級物種在門店選址上幾乎不用擔心，其在目前生鮮超市品牌中，擁有最大的門店資源優勢。
蘇鮮生精品超市第一家門店選擇了蘇寧超市門店中營銷額最高的一家，位於成都高新區天府大道北段8號蘇寧廣場內，此前，蘇寧超市在成都已有佈局，擁有春熙路、奧萊和雙楠三家門店。據蘇寧超市內部人士透露，位於成都春熙路的蘇寧超市門店，年營業額相當可觀，是蘇寧營業額最高的一家線下超市。而蘇鮮生精品超市，是在原來奧萊店基礎上進行的重裝升級。因此，蘇鮮生第一家門店開在此地也是底氣十足，信心百倍。
而蘇鮮生北京首家店選址北京朝陽路蘇寧生活廣場負一層，同為蘇寧自有物業。該店位於八里莊商務區核心區域，坐落在萊錦文化創意產業園、尚8文化創意產業園東區、遠洋國際中心、住邦2000等商業辦公產業中心，同時緊臨八里莊中心小學、北京日壇中學實驗學校，位置相當不錯。
選址策略
蘇寧雲商副董事長孫為民曾表示，2018年，蘇鮮生精品超市將新開50家線下門店，覆蓋全國各大重點城市，未來將在全川開出60家以上的蘇鮮生精品超市。
蘇寧具有多年線下門店的運營經驗和物業儲備，同時在線上也擁有一定的流量基礎，這些都為蘇鮮生今後的發展帶來了一定的基礎和優勢，讓蘇鮮生自誕生之日起，就擁有了非常成熟的經驗支撐。而通過高頻的生鮮、超市業務，以及線上線下一體化所能帶來的購物體驗，蘇鮮生既可能將線下流量轉化到線上，反哺蘇寧易購發展，豐富蘇寧易購的品項和服務，覆蓋消費者日常生活場景。也可能獲益於蘇寧易購流量平臺、數據資源，更好進行線下業務經營。比如選品、開店等。
業內點評
業內人士表示，蘇鮮生需要在全國快速佈局，建立起規模化的先發優勢。對蘇寧而言，前有去年12月19日和國內外300家頂尖地產商聯手開啟的智慧零售大開發戰略，近期又95億入股萬達商業，這一系列戰略佈局都給蘇寧小店、蘇鮮生在全國快速複製和擴張提供了競爭對手難以匹敵的空間和資源。
當下市場，優質物業會是一個重要競爭優勢，因為中國各個區域商超市場大多已成為“存量”市場。既有商圈物業都有零售商“佔據”。 由於擁有龐大的線下商業資源，以及對商業地產擁有較好的運營理解能力。因此，選址作為佔領市場重要的戰略，各大生鮮超市品牌還要在線下佈局上更用心，並且要獨具慧眼。
部分參考來源：商業觀察家、新零售老闆內參
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