最近，要說焦點名詞，想必“綠水青山”算其中之一。從電視、互聯網到城市街角、農村鄉鎮，再到各地相關政策的陸續出臺，一場“環保”主題的戰役正在全國打響。
幾天前，天津市政府印發了《關於印發天津市工業園區（集聚區）圍城問題治理工作實施方案的通知》，其中關鍵點值得關注：三年內計劃整合130個園區，撤銷取締116個園區。
而此舉對房地產行業有沒有影響呢？如果有，又有幾毛錢關係呢？
出發點不是房地產
其實，本文開頭已經點題。天津市關於治理工業園區的方案，出發點無疑是“環保”，用一句東北方言來說，就是“還百姓一片瓦藍瓦藍的天，讓百姓呼吸上賊透亮的空氣”。
近年，關於環保的治理力度國家在加大，而各地方也在積極用實舉推進。天津市引發整治工業園區的通知恰恰是踐行“環保”，實現工業園區經濟發展質量與生態環境質量同步提升的體現。
天津市工業園區眾多，發展不均衡，而進行治理直接目的或是實現資源優化，推進快速發展。
再直白一點說，這不是房地產政策，也不是房地產相關的政策。
與房地產有幾毛錢關係？
工業園區治理其實並非與房地產沒有一點關係，甚至理論上講關係密切。土地是房地產行業的一大塊兒，住宅用地和商業用地往往與城鎮百姓息息相關。而工業用地則排在居民關注的後層梯隊。
但如果工業用地與住宅產生交集，那麼與房地產、與百姓的關聯性則不可忽視。
今年5月19日，住房和城鄉建設部下發《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，明確非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地。
這裡的非住宅用地就包括工業用地。一紙通知，已然為工業用地建設住宅打開了一扇窗。
其實，天津市整合治理工業園區，除了響應國家“環境治理”的號召，或許也不排除應和“房地產調控”帶來的利好性考慮。
據悉，目前天津全市現有314個工業園區（集聚區）。而按照計劃，預計三年內整合園區130個、撤銷取締園區116個。力度空前。
整合、撤銷取締後的園區將做何處理？
按照《通知》， A 對符合城市總體規劃、土地利用總體規劃、工業佈局規劃的工業園區（集聚區）進行空間整合和體制融合；B 對園區內不符合規劃的企業全部做到“兩斷三清”，由園區嚴格管控；對具備拆除條件的及時組織拆除，防止回潮反彈。
關鍵點——空間整合、拆除，這也預示著治理後的天津市將有大量園區騰挪、拆除後的閒置工業用地。可以想象，流向住宅市場的可能性有多大！
短期或難見“轉化效果”
有預測稱，天津大力度治理工業園區後將會對住宅用地供應產生增量衝擊。不過，以當前的市場情況判斷，工業園區的治理對於房地產市場或短期難見效果。
其一，從工業用地轉為住宅用地涉及用地性質的根本性改變，背後是住宅產權性質的不同。而目前來看，有難度。
眾所周知，目前工業用住宅的產權最高只50年，而一般民用住宅的產權最高達70年。20年的產權差異，也是很多購房者避開工業住房的原因所在。
此外，目前來看，天津市的住宅用地計劃性供應量並不小。數據顯示，2018年天津市土地供應量大增，上半年商業、住宅用地出讓量已突破50宗，同比去年同期增長了近50%。
5月份杭州舉辦的西青土地招商推介會，西青區有67宗成熟地塊推介招商就是一個縮影。
此情況下，工業用地躋身住宅市場似乎並不存在需求力和優勢。
其二，工業用地的拿地資金成本遠遠低於住宅用地，如果轉向住宅用地，住宅建成後售價或租金優勢是否會對整個市場產生衝擊？而如果為了平衡價格空間，是否需要補繳土地出讓金？這是需要面對的又一道難題。
目前，國家倡導的租購同權政策紅利還處於釋放、推進初期，人們對租房市場的觀望多於行動。天津從2016年開始自持性土地面積陸續增加，未來租賃市場的增量不可小覷。而工業用地轉化後的住宅擠佔立足的可能性有多大，不容樂觀。
其三，工業園區的治理髮力在後半段，短期不會出現大量閒置土地。
按照規劃：2018年將保留49個國家級和市級工業園區，整合35個工業園區（集聚區），撤銷取締10個工業園區（集聚區）；2019年整合24個工業園區（集聚區），撤銷取締30個工業園區（集聚區）；2020年整合71個工業園區（集聚區），撤銷取締76個工業園區（集聚區）。
規劃中可以看出，治理呈現“倒金字塔”式發力，逐年加大力度，2020年將達到整合、取締的高峰。而今年似乎只是“小試牛刀”，甚至從取締量級上便可見一斑。
2018年天津市將取締萬新創智科技產業園、金鐘商務科技園、萬新街宏亮工業園聚集區等10個工業園（聚集區），基本屬於就業和產能帶動不大的小散破的工業區。取締後或對周邊或全市居住用地的合理化影響有限。
所以，天津工業園區治理的後市場效果短期內或難以出現。
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