当下的郑州楼市，哪类购房者相当受伤？
不是揣着巨款抢不到房源的土豪；
不是凑不够钱真正买不起房的人；
而是那些恰恰好能够得上，又必须买房自住的刚需按揭购房者。
这时，郑州房价有限价在摁着，基本稳定。本是自住购房的好时机，却等来了近两年房贷利率的最高值。
目前，郑州各大银行房贷利率，首套房普遍上浮25%，二套房普遍上浮30%。
这样的背景下，在郑州各个片区买房、换房要多少成本？首付多少？月供多少？
计算条件：
1.两种住宅类楼盘计算，90㎡刚需自住房源，120㎡刚改自住房源。
2.月供成本以首套房30%首付，30年还款期限，实际上浮基准利率计算。
3.各片区分布不以行政区域划分，以相邻、相近为主，方便参考。
1
大北区
大北区示意图（部分区域隶属金水）
北大学城片区：该区域集聚了大北区大部分热盘。
近期在售、近期已开盘，可参考的楼盘购房成本
注：1.表格中所列均为在售有价格楼盘，并不代表全部都是推荐楼盘。
2.价格、所剩房源或有变动，有些开盘已清，仅供参考。
北大学城片区 ：购房首付39万起，月供5500元起； 换房首付56万起，月供7900元起。
古荥片区：惠济西北方向，以正商河峪洲为主要代表。周边暂时缺生活配套。
近期在售、近期已开盘，可参考的楼盘购房成本
古荥片区：购房首付30万起，月供4300元起；换房首付39万起，月供5500元起。
索须河片区：和昌林与城、融创大河宸院的新房源都处于待推阶段。
惠济东北片区：暂时无房源在售。
2
大东区
大东区示意图
北龙湖片区：北龙湖片区的商品住宅压根就没有90㎡和120㎡左右的房源。且这个片区多全款购房的客户。
这个片区是留给郑州，乃至河南高端改善、终极置业的群体，刚需、刚改们，我们还是往下看吧。
龙子湖片区、商鼎路片区、东区CBD以及东站东区：并没有多少新建住宅房源
可以选择，且价格对于刚需、刚改来说，不算低。
目前，从购房成本范畴来看，大东区范围内，留给真正的刚需、刚改的，可能也就剩白沙和绿博了。但劣势也相当明显，公共交通、生活配套还不成熟。
白沙片区
近期在售、近期已开盘，可参考的楼盘购房成本
白沙片区：购房首付32万起，月供4500元起；换房成本，首付41万起，月供5800元起。
还要注意一点，早前，白沙有些项目开盘需要绑定价格不菲的车位，这个也要算在购房成本里。
绿博片区：绿博片区，回归改善属性，房源面积一般都比较大。
近期在售、近期已开盘，可参考的楼盘购房成本
绿博片区：购房成本首付在46万起，月供在6500元起；面积更大些的，首付在51万起，月供7300元起。
3
金水区域
金水区域示意图（包括部分惠济区区域）
金水老城：金水老城开发时间较早，目前可开发住宅用地较少，在售房源更少。
近期在售、已经开盘，可参考的楼盘购房成本
金水老城：购房首付在51万起，月供7200起；换房首付67万起，月供9600起。
至于万科美景世阶，对于地缘性，偏重改善的购房者可以考虑，但对于普通的刚需、刚改来说，购房成本有些偏高。
北三环片区：金水区北三环片区目前是购房者颇为关注的区域，该区域有大家等待已久的美景美境，还有陈寨、庙李等城中村改造项目。
近期在售、已经开盘，可参考的楼盘购房成本
北三环片区：购房首付42万元起，月供5900元起；换房首付61万起，月供8600元起。
名门翠园，目前在售的是公寓产品。
杨金片区：杨金片区今年很火热，一来是品牌开发商的集中进驻，二来是借助北龙湖毗邻的地理位置，价格不低。
近期在售、已经开盘，可参考的楼盘购房成本
杨金片区：购房成本，首付在57万起，月供8100元起；换房成本，首付75万起，月供10000元起。
4
大西区
大西区示意图
西北环内
近期在售、已经开盘，可参考的楼盘购房成本
西北环内：购房首付在43万起，月供6100元起；换房首付59万起，月供8400元起。
大家期待的郑地璞园剧透会在8月、9月开盘，刚需、刚改可以重点关注一下。
常西湖片区：目前在售新建住宅也不多，只有华瑞紫韵城一家。如果大家想重点关注这个区域，可以再等一等。
近期在售、已经开盘，可参考的楼盘购房成本
常西湖片区：购房首付在35万起，月供5000元起；换房首付在45万起，月供6300元起。
常西湖片区在目前城区的几个新区中，价格还是处于低位的。但区域内目前开发商不多，没有形成集聚效用。
中原老城区：新房源不多，且在售的房源也都偏离老城中心地带。
近期在售、已经开盘，可参考的楼盘购房成本
中原老城区：购房月供41万起，首付5700起；换房成本，首付54万起，月供7700元起。
高新老城
近期在售、已开盘，可参考的楼盘购房成本
钱隆城待售，价格估计在15000左右。
高新老城：购房成本，首付42万起，月供6000起；换房成本，首付58万起，月供8300起。
高新新城：高新区再往西，过了西四环，是目前所谓的高新新城，以万科城为代表。
近期在售、已售，可参考的楼盘购房成本
高新新城：购房成本，首付32万起，月供4600元起；换房成本，首付41万起，月供5800元起。
这个区域从价格成本上看，还是比较适合刚需、刚改的，但目前区域内的基础配套还比较欠缺。
中原新区：暂时还为全部启动，汇泉西悦城在片区之内。
近期在售、已售，可参考的楼盘购房成本
中原新区：以此为例，买房成本33万起，月供4800元起；换房成本43万起，月供6100元起。
5
南部片区
南部片区示意图（二七+管城的主要区域）
商城核心区： 这个区域内在售楼盘不多，以二手房为主。
管南环内：管城环内目前在售房源主要在航海路沿线以及南三环以北。
近期在售、已售，可参考的楼盘购房成本
管城环内：购房成本，首付39万起，月供5500起；换房成本，首付54万起，月供7700起。
东南环外：东南环外基本上已经是刚需最青睐的区域，这个区域内将来是刚需主战场。
近期在售、已经开盘，参考的楼盘购房成本
管城环外：购房首付36万起，月供5200元起；换房首付超过47万，月供6600元起。
可观察观察富田九鼎公馆，周边地铁网络比较密集。
西南环内：这个区域内在售的房源也不多。
近期在售、已开盘，参考的楼盘购房成本
西南环内：购房首付在50万起，月供7100起。
西南环外：主要指的是二七新城，目前可供选择房源不少。
近期在售、已开盘，参考的楼盘购房成本
西南环外：购房首付在32万起，月供4600元起；换房成本：首付44万起，月供6200元起。
西南环外相比东南环外，价格上占有一定优势。
南龙湖片区：目前在售楼盘也是比较多的。
近期在售、已开盘，参考的楼盘购房成本
南龙湖片区：购房首付24万起，月供3400元起；换房首付32万起，月供4500元起。
随着远洋、龙湖等众多品牌房企集聚这个区域，南龙湖的房价成本或会上浮。
目前而言，可以重点关注离郑州城区最近的正商智慧城，性价比较高。
6
经开+港区
经开+港区示意图
经开老城：目前在售房源也不多。基本上只剩下尾盘。价格还是比较高的。
近期在售、已开盘， 参考的楼盘购房成本
经开老城：购房首付46万起，月供6500元起；换房首付66万起，月供9300起。
滨河国际新城：作为新区，目前在售楼盘还算充裕。
近期在售、已开盘，参考的楼盘购房成本
经开滨河国际新城：购房首付43万起，月供6100起；换房成本，首付63万起，月供9000起。
物流园区
近期在售、已开盘，参考的楼盘购房成本
物流园区长期被忽视，目前的状态是大开发商开始进驻。主要特点是行政区域上属于经开区，但离绿博不远，可以享受未来绿博利好，园区内以物流为主的产业，是区域的弊端。
物流园区：购房成本，首付33万起，月供4800起；换房成本，首付44万起，月供6300元起。
航空港区：目前主要在售楼盘在北港。但南港已有大批品质开发商进驻。
近期在售、已开盘，参考的楼盘购房成本
航空港区：购房首付在27万起，月供3900元起；换房首付37万起，月供5300元起。
小结：
通过对比郑州整个片区内购房成本的比较，我们能够发现，西南二七新城、东南管城商都新区这两个片区，客户仍旧以刚需为主，产品中小面积三房比较畅销。这些片区的首付、月供代表着普遍刚需购房成本。
首付在32万-42万之间，月供在4600元-5900元之间，这个是目前郑州城区内刚需的主力购房成本，大家可以衡量一下。
此外，南龙湖、高新新城等区域，目前的购房成本相比其他区域而言是比较低的，前者不属于郑州城区，后者配套暂缺，大家可以结合经济实力、需求考虑考虑。
需要特别注意北三环片区，这个片区内配套成熟，老城区，在接下来，也会有城改大盘面市，目前价格来说，还是有一定性价比的，想在老城区买房的，可以重点关注。
现阶段，除了房价低于周边平均价格的二手房可以考虑自住，其余的购房成本都要高于新房。
最后，大家按照经济实力，可对号入座，选择适合的区域。
· END ·
电话丨15537133717
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