當下的鄭州樓市，哪類購房者相當受傷？
不是揣著鉅款搶不到房源的土豪；
不是湊不夠錢真正買不起房的人；
而是那些恰恰好能夠得上，又必須買房自住的剛需按揭購房者。
這時，鄭州房價有限價在摁著，基本穩定。本是自住購房的好時機，卻等來了近兩年房貸利率的最高值。
目前，鄭州各大銀行房貸利率，首套房普遍上浮25%，二套房普遍上浮30%。
這樣的背景下，在鄭州各個片區買房、換房要多少成本？首付多少？月供多少？
計算條件：
1.兩種住宅類樓盤計算，90㎡剛需自住房源，120㎡剛改自住房源。
2.月供成本以首套房30%首付，30年還款期限，實際上浮基準利率計算。
3.各片區分佈不以行政區域劃分，以相鄰、相近為主，方便參考。
1
大北區
大北區示意圖（部分區域隸屬金水）
北大學城片區：該區域集聚了大北區大部分熱盤。
近期在售、近期已開盤，可參考的樓盤購房成本
注：1.表格中所列均為在售有價格樓盤，並不代表全部都是推薦樓盤。
2.價格、所剩房源或有變動，有些開盤已清，僅供參考。
北大學城片區 ：購房首付39萬起，月供5500元起； 換房首付56萬起，月供7900元起。
古滎片區：惠濟西北方向，以正商河峪洲為主要代表。周邊暫時缺生活配套。
近期在售、近期已開盤，可參考的樓盤購房成本
古滎片區：購房首付30萬起，月供4300元起；換房首付39萬起，月供5500元起。
索須河片區：和昌林與城、融創大河宸院的新房源都處於待推階段。
惠濟東北片區：暫時無房源在售。
2
大東區
大東區示意圖
北龍湖片區：北龍湖片區的商品住宅壓根就沒有90㎡和120㎡左右的房源。且這個片區多全款購房的客戶。
這個片區是留給鄭州，乃至河南高端改善、終極置業的群體，剛需、剛改們，我們還是往下看吧。
龍子湖片區、商鼎路片區、東區CBD以及東站東區：並沒有多少新建住宅房源
可以選擇，且價格對於剛需、剛改來說，不算低。
目前，從購房成本範疇來看，大東區範圍內，留給真正的剛需、剛改的，可能也就剩白沙和綠博了。但劣勢也相當明顯，公共交通、生活配套還不成熟。
白沙片區
近期在售、近期已開盤，可參考的樓盤購房成本
白沙片區：購房首付32萬起，月供4500元起；換房成本，首付41萬起，月供5800元起。
還要注意一點，早前，白沙有些項目開盤需要綁定價格不菲的車位，這個也要算在購房成本里。
綠博片區：綠博片區，迴歸改善屬性，房源面積一般都比較大。
近期在售、近期已開盤，可參考的樓盤購房成本
綠博片區：購房成本首付在46萬起，月供在6500元起；面積更大些的，首付在51萬起，月供7300元起。
3
金水區域
金水區域示意圖（包括部分惠濟區區域）
金水老城：金水老城開發時間較早，目前可開發住宅用地較少，在售房源更少。
近期在售、已經開盤，可參考的樓盤購房成本
金水老城：購房首付在51萬起，月供7200起；換房首付67萬起，月供9600起。
至於萬科美景世階，對於地緣性，偏重改善的購房者可以考慮，但對於普通的剛需、剛改來說，購房成本有些偏高。
北三環片區：金水區北三環片區目前是購房者頗為關注的區域，該區域有大家等待已久的美景美境，還有陳寨、廟李等城中村改造項目。
近期在售、已經開盤，可參考的樓盤購房成本
北三環片區：購房首付42萬元起，月供5900元起；換房首付61萬起，月供8600元起。
名門翠園，目前在售的是公寓產品。
楊金片區：楊金片區今年很火熱，一來是品牌開發商的集中進駐，二來是藉助北龍湖毗鄰的地理位置，價格不低。
近期在售、已經開盤，可參考的樓盤購房成本
楊金片區：購房成本，首付在57萬起，月供8100元起；換房成本，首付75萬起，月供10000元起。
4
大西區
大西區示意圖
西北環內
近期在售、已經開盤，可參考的樓盤購房成本
西北環內：購房首付在43萬起，月供6100元起；換房首付59萬起，月供8400元起。
大家期待的鄭地璞園劇透會在8月、9月開盤，剛需、剛改可以重點關注一下。
常西湖片區：目前在售新建住宅也不多，只有華瑞紫韻城一家。如果大家想重點關注這個區域，可以再等一等。
近期在售、已經開盤，可參考的樓盤購房成本
常西湖片區：購房首付在35萬起，月供5000元起；換房首付在45萬起，月供6300元起。
常西湖片區在目前城區的幾個新區中，價格還是處於低位的。但區域內目前開發商不多，沒有形成集聚效用。
中原老城區：新房源不多，且在售的房源也都偏離老城中心地帶。
近期在售、已經開盤，可參考的樓盤購房成本
中原老城區：購房月供41萬起，首付5700起；換房成本，首付54萬起，月供7700元起。
高新老城
近期在售、已開盤，可參考的樓盤購房成本
錢隆城待售，價格估計在15000左右。
高新老城：購房成本，首付42萬起，月供6000起；換房成本，首付58萬起，月供8300起。
高新新城：高新區再往西，過了西四環，是目前所謂的高新新城，以萬科城為代表。
近期在售、已售，可參考的樓盤購房成本
高新新城：購房成本，首付32萬起，月供4600元起；換房成本，首付41萬起，月供5800元起。
這個區域從價格成本上看，還是比較適合剛需、剛改的，但目前區域內的基礎配套還比較欠缺。
中原新區：暫時還為全部啟動，匯泉西悅城在片區之內。
近期在售、已售，可參考的樓盤購房成本
中原新區：以此為例，買房成本33萬起，月供4800元起；換房成本43萬起，月供6100元起。
5
南部片區
南部片區示意圖（二七+管城的主要區域）
商城核心區： 這個區域內在售樓盤不多，以二手房為主。
管南環內：管城環內目前在售房源主要在航海路沿線以及南三環以北。
近期在售、已售，可參考的樓盤購房成本
管城環內：購房成本，首付39萬起，月供5500起；換房成本，首付54萬起，月供7700起。
東南環外：東南環外基本上已經是剛需最青睞的區域，這個區域內將來是剛需主戰場。
近期在售、已經開盤，參考的樓盤購房成本
管城環外：購房首付36萬起，月供5200元起；換房首付超過47萬，月供6600元起。
可觀察觀察富田九鼎公館，周邊地鐵網絡比較密集。
西南環內：這個區域內在售的房源也不多。
近期在售、已開盤，參考的樓盤購房成本
西南環內：購房首付在50萬起，月供7100起。
西南環外：主要指的是二七新城，目前可供選擇房源不少。
近期在售、已開盤，參考的樓盤購房成本
西南環外：購房首付在32萬起，月供4600元起；換房成本：首付44萬起，月供6200元起。
西南環外相比東南環外，價格上佔有一定優勢。
南龍湖片區：目前在售樓盤也是比較多的。
近期在售、已開盤，參考的樓盤購房成本
南龍湖片區：購房首付24萬起，月供3400元起；換房首付32萬起，月供4500元起。
隨著遠洋、龍湖等眾多品牌房企集聚這個區域，南龍湖的房價成本或會上浮。
目前而言，可以重點關注離鄭州城區最近的正商智慧城，性價比較高。
6
經開+港區
經開+港區示意圖
經開老城：目前在售房源也不多。基本上只剩下尾盤。價格還是比較高的。
近期在售、已開盤， 參考的樓盤購房成本
經開老城：購房首付46萬起，月供6500元起；換房首付66萬起，月供9300起。
濱河國際新城：作為新區，目前在售樓盤還算充裕。
近期在售、已開盤，參考的樓盤購房成本
經開濱河國際新城：購房首付43萬起，月供6100起；換房成本，首付63萬起，月供9000起。
物流園區
近期在售、已開盤，參考的樓盤購房成本
物流園區長期被忽視，目前的狀態是大開發商開始進駐。主要特點是行政區域上屬於經開區，但離綠博不遠，可以享受未來綠博利好，園區內以物流為主的產業，是區域的弊端。
物流園區：購房成本，首付33萬起，月供4800起；換房成本，首付44萬起，月供6300元起。
航空港區：目前主要在售樓盤在北港。但南港已有大批品質開發商進駐。
近期在售、已開盤，參考的樓盤購房成本
航空港區：購房首付在27萬起，月供3900元起；換房首付37萬起，月供5300元起。
小結：
通過對比鄭州整個片區內購房成本的比較，我們能夠發現，西南二七新城、東南管城商都新區這兩個片區，客戶仍舊以剛需為主，產品中小面積三房比較暢銷。這些片區的首付、月供代表著普遍剛需購房成本。
首付在32萬-42萬之間，月供在4600元-5900元之間，這個是目前鄭州城區內剛需的主力購房成本，大家可以衡量一下。
此外，南龍湖、高新新城等區域，目前的購房成本相比其他區域而言是比較低的，前者不屬於鄭州城區，後者配套暫缺，大家可以結合經濟實力、需求考慮考慮。
需要特別注意北三環片區，這個片區內配套成熟，老城區，在接下來，也會有城改大盤面市，目前價格來說，還是有一定性價比的，想在老城區買房的，可以重點關注。
現階段，除了房價低於周邊平均價格的二手房可以考慮自住，其餘的購房成本都要高於新房。
最後，大家按照經濟實力，可對號入座，選擇適合的區域。
· END ·
電話丨15537133717
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