基本案情
2004年12月28日福州市某小區第一屆業主委員會與第三人某物業公司簽訂物業服務合同，服務期限自2005年1月1日至2007年1月1日。合同期限屆滿後,雙方未能就延長合同期限達成協議，但第三人仍為該小區提供物業管理服務至今。2009年12月29日，第二屆該小區業主委員會經選舉產生，並於2010年2月經區房管局物業管理科備案。2010年5月27日，原告該小區業主委員會發布了《福州市某小區關於召開2010年第一次業主大會的公告》，確定2010年第一次業主大會的召開時間為2010年6月12日至6月21日，會議採取書面徵求意見的形式，會議的議題為委託本屆業主委員會代表業主大會選聘、解聘物業服務企業等四項事項，並將載有上述四項表決事項的表決票向醉棠苑業主發放。原告於2010年8月3日向區房管局物業管理科遞交了《關於解聘某物業管理有限公司及重新選聘物業服務企業的申請報告》，2010年8月12日原告正式向第三人某物業公司發出《解聘通知書》，要求第三人於一個月內交接完畢並撤出該小區，並於同日向小區全體業主發佈《關於解聘福州某物業管理有限公司公告》。被告區房管局、金山街道認為原告作出解聘某物業的公告內容，違反了《物權法》、《物業管理條例》等有關規定，於2010年8月20日作出《關於撤銷小區業主委員會解聘物業企業決定的通知》。原告不服，遂訴至本院。
法院觀點
本院一審認為，根據《物業管理條例》第十九條第二款規定：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主”，被告倉山區房管局、金山街道辦事處對原告作出被訴具體行政行為具有合法的權利來源，原告作為行政相對人具備了適格的原告主體資格。
本案的爭議焦點問題是“選聘、解聘物業企業作為業主共同決定的事項，能否‘授權’業主委員會行使”。本院認為，根據《物權法》第七十六條、《物業管理條例》第八條、第九條、第十一條、第十二條的規定，同一個物業管理區域內全體業主組成業主大會，選聘和解聘物業服務企業由全體業主共同決定，而且應當經過專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。“業主共同決定”事項系法律的強制性規定，應當由業主通過業主大會或者依法共同做出決定，並不能由業主委員會通過業主或業主大會授權的形式來行使。《物權法》在規定業主共同決定的事項時，要求人數、專有部分面積雙過半甚至三分之二以上通過，可見法律對業主共同決定事項的權利行使是持非常謹慎態度，未留下其他任何變通餘地，其立法本意就是為了保證業主更好的行使權利，防止業主委員會經授權行使本應由業主共同決定的事項，從而剝奪業主對小區事務的決定權。同時，根據《物業管理條例》第十五條的規定，業主委員會只是業主大會的執行機構，本身無權直接作出解聘或選聘物業企業的決定，其只能執行業主大會依法作出的解聘或選聘物業企業的決定。
綜上，解聘某物業屬於全體業主的專屬權利，依法不能授權業主委員會行使，但原告卻代為行使本應由業主共同決定的事項，並於2010年8月12日發佈《關於解聘福州某物業管理有限公司公告》，被告區房管局、金山街道辦事處認為原告公告的內容違反了《物權法》、《物業管理條例》等有關規定，依法履行監督職責，向原告作出《關於撤銷某業主委員會解聘物業企業決定的通知》事實清楚、程序合法、適用法律、法規正確，原告的訴請沒有事實與法律的依據，本院不予支持。依照《最高人民法院關於執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規定，判決如下：
駁回原告某小區業主委員會的訴訟請求。
一審宣判後，原告向福州市中級人民法院提起上訴，福州市中院經審理後，駁回上訴，維持原判。一審法院的判決已經發生法律效力。
法律評析
本案的爭議焦點問題是“選聘、解聘物業企業作為業主共同決定的事項，能否‘授權’業主委員會行使”？
《物權法》第七十六條規定：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。”
《物權法》用列舉的方式規定了七項由業主共同決定的事項，並要求人數、專有部分面積雙過半甚至三分之二以上通過，可見法律對業主共同決定事項的權利行使是持非常謹慎態度，未留下其他任何變通餘地，其立法本意就是為了保證業主更好的行使權利，防止業主委員會經授權行使本應由業主共同決定的事項，從而剝奪業主對小區事務的決定權。因此，上述“業主共同決定”事項系法律的強制性規定，應當由業主通過業主大會或者依法共同做出決定，業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，業主也可以委託代理人參加業主大會會議，但是不能授權業主委員會行使。選聘、解聘物業企業作為業主共同決定的事項，是全體業主的專屬權利，而本案原告小區業主委員會卻代為行使本應由業主共同決定的事項，並於2010年8月12日發佈《關於解聘福州某物業管理有限公司公告》，被告區房管局、金山街道辦事處作為主管部門，依法履行監督職責，向原告作出《關於撤銷小區業主委員會解聘物業企業決定的通知》是合法的。
他山之石
1、東莞中院：授權無效，業委會無權選聘、解聘物業
參考案例：東莞浪琴花園業主委員會、威海中興物業服務有限公司東莞塘廈分公司業主撤銷權糾紛二審民事判決書
案號：（2016）粵19民終8680、8681號
裁判時間：2017年06月07日
2、惠州中院：授權解聘有效，授權選聘不妥
參考案例：曾小麗、惠州市惠城區三宅一生家園小區業主委員會業主撤銷權糾紛二審民事判決書
案號：（2018）粵13民終3980號
裁判時間：2018年09月13日
信榮說：
小區物業法律服務專家——信榮（廈門）房地產律師團隊首席律師許東認為，這種授權是無效的，屬於因違反法律的強制性規定而無效，目前我們還沒有看到直接認定有效的案例。
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