最近收到很多朋友的留言，詢問關於祁陽房價的問題，因為我也不是發改委，也不是國家統計局，所以我也不知道祁陽的房價到底會不會漲，會漲多少，會跌多少，我預測不了，但是我可以告訴你祁陽的房價是怎麼被炒起來的！
大家可能不太清楚，左右一個城市房價的主要因素是什麼，可能有很多人都想到了，對，就是地皮，加起來就是成本，地皮的成本加上建設成本就是房子的成本，房子的成本以上加價的部分就是開發商的利潤，而地皮的拍賣收入又被利潤了當地的財政收入，額。。。剩下的就不說了！
上面說的都是一些和土地政策有關，土地政策只能在一定程度上影響房價，不是全部，而主導這個市場房價走向的還有一批人，分別是房產中介、炒房團、開發商、房東和銀行！
先說房產中介，現在大家買賣房子找中介的比較多，很大一部分原因就是中介是職業化操作，比較專業，也能對房子做出專業的判斷，所以很多房客寧可花點錢也不想多浪費時間，這也是一個重要的原因，但是同樣中介也是推動房價上漲的主要因素，當中介手裡同樣有幾套二手房或者一手房在出售的時候，他們為了儘快賣出房子獲得中介費，也是頗費了一點心思的，他們會在房東報價的基礎上進行加價，因為沒讓步的買賣是談不成的，所以加價報給買房者是普遍存在的，但是多數都會採取差異化報價，舉個例子：當一套房子房東報價是4500時，中介會加價300，也就是4800，但是手裡的幾套房子中肯定有一套是報價4500的，圖便宜的4500的多數會成交，當中介都這麼幹的時候，房東再報價的時候就會提高報價，當市場在一定時間內成交了其中的幾套，那麼就代表這個市場認可了這個價格，緊接著如此的三番五次的操作，在半年內將一個小區的單平米房價提高1500還是很輕鬆的，在加上小區和小區也會有對比，後果可想而知，而這只是中介的力量！
這裡說的炒房團以二手房為主，因為職業炒一手房的都是整棟樓的購買，沒有代表性，我們主要介紹二手炒房團，而這中間除了中介會參與外，還有一批專門做這件事的“搗房客”行業內叫“房搗”，他們的存在就是以較低的成本收購房子，然後再以高價賣出，然後賺取中間的利潤，他們的通常做法就是會在第一時間找到稍稍低於市場價300-500的房子，並迅速的和房東達成成交，一般不直接過戶，而是採用擔保的方式過戶，然後這個房子會在短時間內開始裝修，如果有裝修的，就簡單配送點家電之類的，裝修不好的就找人裝修，一套30萬的房子裝修費不超過4000元，然後再以高出市場價300左右的價格出售，而在賣的過程中，中介會再次參與進來將房子加價推向市場，一般一套房子的利潤在800元一平米左右，一套房子的淨利潤基本能維持在2萬以上，然後在進行下一套，如此常年操作。
看到這裡就有人問了，難道不是開發商把房價炒起來的嗎？在這裡我想說句，開發商也是被逼的，不能全怪他們！
一手樓盤的開發成本在土地成交的那一刻就已經出來了，所以你說這個商品房的上市價格能不能算出來，能，肯定能！但是為什麼很多房地產都不第一時間公佈，因為開發商也不知道這個房子到底能賣多少錢，他們得參照市場，如果同樣的位置二手房都叫價5000了，你說一手樓盤要是不報8000能賣出去嗎？如果他報價是5000或者是6000，再好的一個小區名聲也會臭了，因為中國消費者一直的觀念就是貴的才是好的，6000元賣不出去，8000元才有人願意買，你說這怪誰？所以開放商交房的時間越長，利潤越高，如果你能遇到那種一手樓盤建好後才開始賣的，你一定要買！這一定是良心開發商！
如果說開發商是被動的，那房東就是主動的，因為房東在賣房的過程中會始終認為自己的房子是好的，總會比一些中介的報價要高，這邊在賣房的過程中不斷的加價，在另一邊買房子的時候不斷地罵這個該死的開發商把房價炒了這麼高，給孩子買房要出血本！你說這怪誰？
最後就是銀行了，其實銀行在整個房價上漲的過程中起到了推波助瀾的作用，為什麼這麼說，先不說利率的事情，因為每個銀行都是貸款專項資金的，比如房貸車貸都是有固定的額度的，因為銀行的錢也是有數的，所以當銀行放出對房貸審批有所限制的時候，中介就會告訴客戶，現在貸款不好辦，而客戶去銀行一打聽也確實是，所以這時候房價已經不是問題了，當客戶只關心能不能帶下款的時候，房價已經往上漲了一大截！在這中間銀行已經將買房者的視線轉移了，也在側面告訴消費者，現在不是房價高不高的問題，是你能不能貸下款買到房子的問題，所以說銀行在一定程度上對房價的影響還是起到了很大的推波助瀾的作用！
看完了以上的內容，
你就知道祁陽的房價為什麼這麼高了！
你怎麼看？
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