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最近的苏州市场恢复了些许热度，这得益于园区新盘的扎堆供应。
青剑湖的新盘开盘交出了基本满意的答卷，说明了园区的改善需求已经认可了青剑湖板块。接下来是泊云庭和花语江南的时间了。相信表现也不会太差，最终说明的是即使是在如此重压之下，园区依然是不倒的神话。
值得关注的一点是最近二手房成交也有所回暖，群里看到有小伙伴表示说开始看二手房了，这是个好现象，但时间节点上来说似乎还是太早了点。
另外掩盖在新房扎堆供应光芒之下的是苏州的宅地也开始扎堆供应了，看来临近年底，差钱的也不仅仅是企业了。
6号挂牌公告没几天，吴江就跟着挂了3块宅地，然后7号公告就来了，有点让人目不暇接的状态。土拍一向是外行看热闹，内行看门道的地方，通过这几次的挂牌，我们能否看到其中的一些“小趋势”呢？
大家平时买房，可以分为3个阶段，分别是刚需、刚改和终改。
其实，买房的过程也是个妥协和“将就”的过程。
买刚需房的时候，除了价格不能将就，几乎其他所有因素都能将就。
买改善房的时候，除了价格之外，对于房子的面积、功能性以及资源要求比较高了，但也主要是够住、有学区这2个最大的诉求，其他的很多因素还是能“将就”的。
买终改房的时候，第一个我们不再想将就的因素就是环境了，等到想要享受生活的时候，自然第一需求就是要在个环境优美的板块里度过余生。当然，我们也不想太过于“远离尘嚣”，生活的便利性还是要保证的。
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所以，并不是哪里都适合开发终极改善型的产品，终改型产品需要“天赋”。
就比如姑苏区内环内有很多低容积率的项目，无论项目本身的品质如何的好，甚至价格也不是很贵，但总是无法引起市场上大多数改善客户的关注。就是因为
姑苏区总体的居住氛围更偏“人文”一些，自然环境不是太好。
那么，苏州到底哪些地方适合开发终极改善类产品呢？
大家首先想到的自然是园区。好吧，没错，第一选择肯定是园区，但是园区很大，不可能哪里都适合。我们再细分下，园区的环金鸡湖板块最优、独墅湖板块也蛮好，青剑湖板块勉强入选。
除此之外，受环境因素制约，其他的地方无论资源有多丰富，都不太适合开发终改型产品，比如湖东CBD或者奥体板块。
但其实即使是南临金鸡湖的项目，比如苏州房价扛把子的玲珑，其实“将就”的因素也有点多。价格因素肯定不是，既然是买终改了，价格无论多贵只要有市场自然有其合理性。我们谈的是居住本身，玲珑本身是个大社区，体量较大，居住环境较为嘈杂，开发周期长远，品质也层次不齐，最大的问题是全是高层。
目前，高层住宅开发出来的时间还不是很久，所以问题并没有集中爆发出来。
但是，去高层化的趋势已经开始显现！
最近看到一些资料显示，在美国，质量非常好的核心地段的景观高层住宅，年限超过40年的，价格要比同地段、同年限的低层住宅低30%左右，即使这样，也很难卖。并且，持有成本惊人，这里的成本是抛开房产税另说的，每月的保养维护费用在1-2千美元！
我们购买终极住宅，虽然住的舒服是第一位的，但物业未来的升值空间，以及未来持有的成本其实还是要考虑的。因此，高层住宅确实并不太适合作为终极改善的优选，即使是核心地段的湖景大平层。
可见，终极改善的挑选条件非常的严格，既要环境好，也要配套好，还要低密，光你一个项目低密也不行，还要周边的项目都是低密的，这样才能形成一个高端改善的板块。
满足这样条件的板块少之又少，这也是为啥小编一直以来都大力推荐独墅湖和青剑湖的原因，先天的环境+低容的规划要大于资源，资源是后天可以堆积的，而环境几乎不可变。
03
聊了这么多和这几次挂地土拍又有啥关系呢？
细心的小伙伴会发现，这几次的挂地中，都有低容积率的地块出现。
6号地块中的科技城金融小镇，容积率1-1.2
地块位置示意
吴江太新挂的3块宅地，容积率1.5-1.6
7号地块新区横塘的地块，容积率1.6
大家对比下上面所述的内容，有没有瞧出点端倪，同样是低容的地块，并不是每一个都适合开发成终改产品的。
园区已经基本开发完成，接下来的推盘也都是零零散散的项目，即便是奥体剩余的两块地，受先天环境影响，也很难成为真正适合的终改板块，想买终极改善类房子的客户可以提前思考起来，未来的苏州，到底哪里最适合开发终改型产品？
目前已知的几个方向有：
1、相城的中央公园板块
2、科技城金融小镇
3、苏州湾体育路以北板块
4、吴中太新板块
5、青剑湖板块
大家可以从环境、交通、资源配套、物业形态、容积率等各个因素来对比下这几个板块，来看看哪个板块打造成终改区域是最不“将就”的。
中介朋友圈里经常发一段话，没有房子是十全十美的，如果真有这样的房子，那它一定有一个缺点就是——贵！
受目前大限价的趋势所限，无论房子有多好，板块的限价红线在那里。因此，中介朋友圈转发的这个“价格魔咒”被打破了。
在接下来的一段限价时期里，是真有可能出现那种房子各方面都挺好，而且价格也不贵的好项目的，这样的机会值得珍惜。
板块环境优美，交通便利（地铁、高架都有），资源配套丰富（大型商业、学区、医院要啥有啥），成板块的低密、低容项目扎堆，被限价。
这样的板块是否具备未来“暴击”的可能呢？
小伙伴们，这是哪个板块你们找到答案了么？
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關鍵字: 独墅湖 园区 原汁原味的德系SUV
