中房報記者 高欣｜南京、上海報道

南京市場已蠢蠢欲動。

有幾件事印證著這個變化：一是3月29日，南京首場土地拍賣，最終7幅地塊全部成交，且超過半數被溢價拍出，甚至有土地經歷了120輪競拍；二是被購房者不斷搶購的項目，4月10日，葛洲壩招商紫郡籣園項目加推了66套房源，一天內被一掃而空；三是庫存量走低。

“現在很多人調侃說在南京買房就像中彩票一樣難。”購房者林女士告訴中國房地產報記者，不過，她運氣很好，在河西板塊大熱前果斷出手，並幸運的一次搖中。

市場的火熱引發價格回升。4月17日，國家統計局公佈了《2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，數據顯示，南京3月份新建商品住宅價格環比上漲0.1%，是在2月份房價環比持平後的首月上揚，也是2019年南京房價止跌的第三個月。同比上漲2.3%，這是自2019年1月份以來房價同比漲幅最高的一個月。

變化的市場開始給市場調控帶來新考驗，再加上南京執行限價政策即將滿三年，市場在觀望接下來“限價政策”是否會突破？

“被一掃而空”的項目

招商紫郡籣園加推的66套房源普遍為較大戶型，均價在36900元/平方米，雖然有183萬元驗資門檻，但獲得了超過770組認購，最終搖號中籤率僅有8.5%，購房者踴躍。

像葛洲壩招商紫郡籣園這樣快速去化的新盤和加推項目在南京並不少見。據公開數據統計，4月8日到4月14日期間，南京一週之內推新的6個樓盤有4個都在當日售罄，其餘兩個項目也分別完成了九成和六成去化。

據南京市住房保障和房產局所屬南京網上房地產統計數據顯示，當期南京共認購商品住宅2534套，成交1331套，日均認購362套、成交190套；與前一週（4月1日到4月7日）937套的認購量相比，大漲170%。

市場回暖下，南京新房庫存量從3月開始不斷下滑，截至4月15日僅餘33925套，比2月底數據減少了約8000套房源。

“現在很多人調侃說在南京買房就像中彩票一樣難。”購房者林女士告訴中國房地產報記者，不過，她運氣很好，在河西板塊大熱前果斷出手，並幸運的一次搖中。

市場有多火？中國房地產報記者調查瞭解，如位於江北核心區板塊的純新項目金地風華國際首次開盤的271套房源就迎來了3242組購房者認購，中籤率僅8.4%；同在江北的項目悅江府情況稍好，但中籤率也不過只有20.5%。

大熱的河西板塊到現在剩餘可售房源越來越少，3月開盤的綠地華僑城海珀濱江共計有2391組購房者參與，中籤率約7.7%。同在河西南的升龍天匯項目則有5375組購房者認購323套房源，這意味著100組購房者中僅會產生6個幸運兒。

南京某在售項目銷售人員告訴中國房地產報記者，“熱門板塊和項目真的很難買，拼的都是運氣，市場中主要購房客戶以南京本地有置換和改善需求的人為主。”

突破限價的可能

“你們來晚了，河西南最後有房源出售的綠地和升龍兩個項目也賣完了，購買要等金茂府和中國府兩個未開盤項目。”當中國房地產報記者以購房者身份走訪南京河西南板塊時銷售人員如此回覆。

上述銷售人員坦言，這兩個項目不開盤是因為河西南部限價35000元/平方米，但地價已高於區域限價，“沒人會以比地價還低的價格賣掉項目。”

據公開信息，金茂府和中國府兩個項目分別為電建與金茂聯合開發以及葛洲壩的項目，其中葛洲壩南京中國府所在地塊更是南京的“地王”，樓面價高達45214元/平方米；而由G12、G13兩個地塊組成的河西金茂府的樓面價分別為37027元/平方米和36890元/平方米，均超過區域限價。

上述兩個項目所在地塊均是在2016年5月同一場土地拍賣上獲得，到現在距離拿地已經過去近3年時間。

據中國房地產報記者瞭解，葛洲壩南京中國府和河西金茂府均有在2019年上市的計劃。就在2018年年底，葛洲壩南京中國府已經正式公開售樓處、會所和樣板間，但需要提供300萬元資產證明才能看房。

還有一點值得關注的是，區域限價除了影響了高地價項目入市外，對其產品戶型也產生了一定影響。上述銷售人員告訴記者，由於河西南限價35000元/平方米，板塊內項目大多被設計成大戶型產品，140平方米、190平方米均有。限價背景下，開發商會選擇做大戶型以獲得更好的利潤。

同樣以葛洲壩南京中國府與河西金茂府為例，據網上可查的項目規劃可見，兩個項目確實均為大戶型產品，河西金茂府主力戶型為140平方米、180平方米和220平方米；葛洲壩南京中國府主力戶型更大，為190平方米～215平方米。

對於上述兩個項目，市場關注集中在它們入市價格是否會突破河西南部限價。事實上，在限價政策執行期間，南京市場的確也出現了不少突破區域限價的案例。

到今年4月25日止，南京執行限價政策即將滿三年，在2016年8月曾有南京市物價局內部人士透露，南京樓市中五個板塊均設有臨時最高限價，分別為河西中部45000元/平方米，河西南部35000元/平方米，仙林、江北、江寧限價30000元/平方米。

南京市場最近出現一次突破，是位於江北核心區的金地風華國際項目首次開盤時獲得銷許均價30500元/平方米，突破了江北30000元/平方米限價紅線。

南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠表示，從板塊、供給情況等多方面來看，接下來南京其他板塊也會存在著樓盤“破限價”可能。

“未來高價地、豪宅項目有可能是突破限價主力。”有業內人士認為，但穩房價依然是南京當前調控重點，限價還不具備全面放開條件。