在中國，1000萬以上人口的超大型城市中，幾乎每個城市都有自己集中力量發展的新區。
上海有浦東新區，鄭州有鄭東新區，成都有天府新區，武漢有光谷新區。
重慶也有自己的新區，兩江新區。兩江新區中，中央公園板塊，又是一個不得不提的版塊。
一個渝北區的公園能夠賦予中央二字。可以看出，政府給予了這個板塊很大的期望。
去過中央公園的人基本都會被打動，那真是一個天寬地寬、嶄新無比的重慶。
中央公園是政府花了巨量資金，以另一個重慶中心的規格打造的。政府對中央公園的定位是“兩江核心區、主城新中心、國家中心城市風貌展示區，以及臨空都市區的核心區”。
中央公園所規劃商業體量相當於三個觀音橋，屆時，天街、大悅城、吾悅廣場等大型商業綜合體都將出現在渝北中央公園。不僅是商業，居住環境也很棒。中央公園的無敵綠景即使放在全國比，也是十分罕見的。
很多人外地人不理解，為什麼政府對這個離解放碑30公里車程的跳躍式的遠郊新城，如此重視。
不知道大家有沒有想過，為什麼在北濱路都沒有通地鐵的今天，中央公園就早早的通了地鐵？
1、一路向北
要講中央公園，必須從重慶的一路向北講起，政府一路向北的決心非常大，北區土地的開發強度遠大於其他方向。因為北區為什麼不理解為什麼？是政府唯一能夠進行大規模開發的地方。
重慶是一座被大山包圍的城市，東西兩邊均有大山阻隔，茶園和大學城和主城只能通過隧道聯通，這些隧道短則4公里，長則8公里。
雖然直線距離並不遠，茶園到解放碑也沒幾站路，但是由於沾不到主城的人氣，東西兩側更像是自體循環的衛星城。南邊的空地本來就不多，還被長江分割，再往南過了魚洞就又是大山。
空地意味著城市的發展空間。
存在大量空地，又能和主城無縫連接的只有北區。
所以北邊的土地價值就高於其他地方，北區經常出地王也並不意外。從近幾年的土拍來看，不論是出讓的面積，還是價格都遠遠領先。
地形決定了重慶重點的發展方向只有北面，中央公園雖遠，未來一定有希望。
2、價格也很高的中央公園
對於中央公園，我們並不質疑他未來的發展，但是目前的中央公園板塊問題在於：起價太貴。
一個還在規劃建設中毫無人氣的遠郊新城，起價竟然和兩濱一嘴一樣。
中央公園目前的價格明顯虛高，這樣的價格是在為新房癌付費，也是為政府的新城概念付費。
買中央公園是一種十分明顯的買貴貨的思路，即願意為樓齡、品質、地段付費，買貴的房子，賭以後會更貴。
在目前重慶房價依然超低，甚至和四川某些區縣差不多的情況下。買好一些的房子，不失為是個好的思路。
因為房價總體低，好房子的優點，並沒有體現出太多溢價。一旦有了行情，房子的優點也會隨著上漲。
但是如果真要買貴，我願意買融景城、溉瀾溪、甚至稍微貴些的長嘉匯，這些地方都拆的乾乾淨淨，已經進化成了新重慶。
從其他城市房價上漲的經驗看，風口上的板塊一般都滿足以下三個條件。
- 有市區的繁華與人氣（接盤俠多）
- 拆遷後，有新城的整潔和統一規劃（友好新房癌）
- 長在城市名片上的小區（地段不轉移）。
只要滿足這個三個條件，一旦有行情，那就是開了掛的似的瘋漲。
相同的價格我可以買在繁華的城市封面上，為什麼要去買中央公園？
兩江四岸
重慶城市封面在哪？兩江四岸啊。
3、新城的隱憂
對於中央公園這種跳躍式的遠郊新城，還有一個很大的隱憂：人氣不足。
去過中央公園地鐵站的人都明白，偌大的地鐵站，看不到人影。
或許有人會說，新城在未來，現在沒有人，以後發展了就有人了。
但是，如果新城與主城的距離過遠，容積率規劃也很低，會導致一個現象：現在沒人，以後也沒人。
（1）與主城距離過遠
全國唯一人氣尚可的新城是鄭東，但是鄭東人氣是建立在與主城無縫連接的基礎上。去過鄭州的人都知道，鄭東離主城不過六七公里，非常近。
中央公園屬於跳躍式的遠郊新城。從百度上看，解放碑與中央公園的車程在三十公里，即使坐地鐵也需要一個小時，與主城的通勤效率不高，年輕人居住在這裡，通勤時間會很長。
離主城那麼近的照母山，開發了十年都沒什麼人氣。中央公園得需要多久才能發展起來
照母山板塊
（2）板塊成熟速度慢
容積率是新板塊快速成熟的關鍵。
如果一個地方出讓了很多土地，容積率又高，那麼該區域很快就能被填滿，完成農村向都市的轉化，甚至成為新的市中心。
最近重慶的土拍很燃，但是很少有人注意到容積率很低。最近新拍非核心區土地普遍容積率1.5左右，與核心區動輒5-6的容積率相比。意味著相同面積的一塊土地，中央公園能容納的人口，只有核心區的四到五分之一。
近期出讓的土地容積率
在政府嚴控土地容積率的背景下，中央公園板塊成熟速度會很慢。
目前中央公園板塊二手房流動性堪憂。
對於中央公園板塊，我給出的建議是：中央公園板塊地勢較為平坦，景色宜人，容積率低，居住舒適，適合老年人居住。
但是因其與主城距離過遠，沒有通勤效率，並不適合年輕人居住。短期內價格過高，若投資，持謹慎樂觀的態度，需長期持有，以待中央公園板塊的成熟。
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