听说在职场中流行一句话：想要解决一个问题，就一定要把这个事闹大。
跟同事有矛盾，对领导安排的工作感到不爽，嫌弃自己工资低，最好的解决办法，并不是一味的忍耐，而是想方设法表达自己的不满，事情闹到尽人皆知了，人际关系的边界也就守住了。
听起来很讽刺，但现实就是如此。想要“大事化小，小事化了”，最好的手段，就是把小事变成大事，别人才会重视你。
这让我又想起了业内专家、知名基金经理李蓓说过的一句话：价格是具有自我“摧毁”机制的。
前段时间我写了一篇文章，叫楼市的“自我催眠”：涨房价-地产商加速拿地-施工带动钢材、水泥、挖掘机的销量-房地产景气度提升-有房族财富膨胀-大手大脚消费-房价继续涨。
想破除这个“闭环”，需要价格涨到高不可及，购房需求被迫降低，同时开发商受天然逐利欲望驱使，供给无节制增长。
此时供求关系逆转，房价“自我摧毁”，想不跌都难。
索罗斯曾提出了非常著名的“反身性”理论，也是一样的道理。
往复杂里说：由于社会现象没有类似自然现象的客观标准（锚），因此人们总会有这样那样的认知偏差，而这种偏差会被放大，在正反馈的循环里不断积累，直至系统崩溃。系统崩溃是一种最彻底的负反馈机制，最终达到纠偏的作用。
说白了，没人知道房子到底值多少钱，因为没有“锚”，此时人性当中的疯狂会被放大，直到变成大部分人难以承受之重，接盘者寥寥，“负反馈”来临，房价回归理性。
稍微了解财务知识的朋友都知道，资产=所有者权益+负债。100万的房屋资产=首付30万+贷款70万，这就是身家百万的由来。
当房价上涨时，100万的房屋资产升值到200万，70万的负债没有变，你的资产负债表会变得越来越健康。
当房价涨到绝大部分人都难以承受，收入连利息都覆盖不了，供求逆转，房价转跌，把30万的首付亏完，房屋资产连70万的负债都不如，这就叫“资不抵债”。
俗话说：不破不立，大破大立，其实是一个意思。
现在的楼市，就出现了1个“反身性”效应的苗头。
比如，负债面临“天花板”。
上文提到，当收入没有办法堵住负债的“窟窿”，高房价自然会逆转。
衡量负债的最佳指标，无疑是居民杠杆率。
按一般的算法，用居民债务余额除以GDP，我们目前的居民杠杆率约为55%，不到60%，国际上70%-80%才见顶，还有继续加杠杆买房的空间。
但是，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%。
要知道，这是自1998“房改”以来，20年来首次出现的，达到105%这个水平，比美国、日本还高，与法国持平，低于英国。
为啥在可支配收入的对比下，美国、日本的杠杆率比咱们还低？
答案再简单不过了，有了2008年的“不破不立”之后，美国居民杠杆率持续走低。日本是从90年代的楼市“幻梦”结束后，杠杆率几乎维持了20多年没有任何变化。
显然，美国日本都是在“硬着陆”的前提下，使楼市回归了理性，前者是在2008年，后者是上世纪90年代。
问题是，我们能让这种“反身性”效应出现吗？当然不能。
很多人嘴上说得轻松，房价赶快跌，认为这样就能买到称心如意的房子了。
其实不然，因为房地产对我们太重要了，不管是有房族还是无房者。
易居CEO丁祖昱在前两天的跨年演讲中说：房地产是经济的压舱石和稳定器。
房地产+加注业占GDP的比重，两者相加占整个GDP的1/7。土地出让金贡献了1/5的广义财政收入。房地产相关税收加上房企所得税，占了整个狭义财政收入的1/6。
房地产+建筑业，一共为中国今天提供了5000万个就业岗位，2010年是2100万个，这10年增长了2.4倍。现在达到了5052万人就业。
这些数字列出来，你能保证房价下跌时不会殃及自己吗？
身边的亲戚朋友，干装修的，卖家具的，卖建材的，干施工的，卖涂料的，做设计的，搞工程的，如果大家一起失业，谁又能独善其身？
所以，尽量延缓“反身性”出现的时间，是调控的“核心要义”。
杠杆率已经这么高了，在房价不大降的前提下，负债大幅下降是不可能的。
事情的矛盾之处在于，假如任由房价蹿升，杠杆率、反身性又迟早会到来。
此时就需要调控具有高超的智慧。
比如，限购、限贷、限售降低流动性，让市场上买卖房产的成交量下降，房子没办法高价卖出去。
比如，因城施策甚至“因区施策”，分而治之，库存紧张、人口多的城市增加供地，还能形成大都市圈，一举两得。楼盘供过于求的地方压缩供地和棚改，房价形成阴跌。
从房地产规律来说，这些措施很难阻挡“反身性”的到来，但是，可以大幅延缓拐点到来的时间。
何时会逆转？5年、10年还是20年？
没人知道具体时间，调控能做的，是在延缓反身性到来的这段时间内，持续提高可支配收入，最终平稳过关。
对购房者来说，既想规避“大破大立”的风险，又想防御“现金缩水”的策略，是“量力而行”。
1，低利率时代难以逆转，如果你不负债，确实会被有房族甩开身位，正如过去这些年频频上演的戏码一样。
2，衡量负债的唯一标准，是我们自己的收入，在房价不可能几年内翻番的前提下，尤其是那些无人口支撑、无产业基础、无工作机会的“三无”城市，过度透支家庭财力，就意味着接“最后一棒”。
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