中世紀時德國流傳了一句諺語——“城市的空氣使人自由”。當時這句話能流傳開來，主要在於歐洲城市復興，隨著手工業和商業的發展，人們可以脫離農業生產，追求更美好的生活。我們國家也是一樣的，路遙筆下那些改革時期接受過教育的“新新人類”，不願再過父輩們面朝黃土背朝天的掙命日子，拼了命往城裡鑽，城市在他們的眼中象徵著文明、進步和自由。
可是改革開放幾十年後的今天，城市裡的人們卻在醞釀著逃離。
大城市固然有許多小城鎮所沒有的優勢：機會多、資源多、教育醫療文化娛樂等各種行業發達，能滿足人類的各種需求。可是這些卻解決不了人們日漸累積的焦慮：人口密集、工作和生活的快節奏，讓越來越多的都市人感到壓力無處不在。
人們，尤其是有錢又有資本閒的中產階級，渴望從怎麼擺弄都顯得擁擠憋悶的公寓和堆滿文件的工位中掙脫出來，將繁華忘卻，寄情山水，尋找失落的樂園。但他們的生活所需已不是走馬觀花的旅遊，而是打開全新的生活方式。
中國旅遊地產的剛需化傾向逐漸顯現，2016年前後被各大媒體、開發商、地產專家學者所提出。到2020年的今天這種傾向越來越明顯，這是由消費者、開發商、政府三方共同改變所造成的。
消費者：兩升一溢
■消費觀念升級：近年中國旅遊市場一路火紅，據2019年國家統計年鑑數據顯示：從2007年始，全國旅遊每年總收入皆同比增長10%以上，其中，2018年，全國出遊達55.39億人次，國內旅遊總收入高達5.12萬億元人民幣。
也就是說，中產階級擴容之後，消費升級帶來新型旅遊消費需求上升，旅遊消費的頻次和消費力都更強了，度假需求變成了度假剛需。這部分集中在海邊城市，例如海南以前的購房者除了本地消化外，只有投資客。但是現在因為北方霧霾影響，休閒養老、第二居所的需求上升，許多人都選擇購買海邊城市的物業。
■中產階級數量上升：據中國社會科學院最新發布的一份藍皮書顯示，中國中產階級的數量實際為2.04億人。而且，中國中產階級掌握的財富總量為28.3萬億，超過美國和日本，躍居世界首位。
中產階級數量上升：據中國社會科學院最新發布的一份藍皮書顯示，中國中產階級的數量實際為2.04億人。而且，中國中產階級掌握的財富總量為28.3萬億，超過美國和日本，躍居世界首位。
■城市剛需自住客戶外溢：一線城市房價畸高，和各種限購條件限制，剛需客群外溢也成為周邊的休閒度假項目銷量暴漲的原因。
以前我們認為度假地產主要是投資品和二套住所，但是從目前幾個大都市圈的發展來看，外溢剛需客戶也已經成為大城市周邊度假地產的主力購買人群。
例如，臨深片區的碧桂園十里銀灘項目，2016年銷售額破100億。但是通過十里銀灘的成交數據分析我們就能發現，其項目去化快速很大一部分原因就是深圳客外溢的需求，很多白領階層在深圳購房有壓力，就會選擇在環境優美的惠州置業，交通距離也剛剛好，生活也會非常自在，還能輕鬆完成置業目標。再加上惠州與深圳的交通升級，完全可以實現住在惠州，深圳上班，大大降低了購房成本。
對於這種客群來說，很多購買的是首套房，還是以自住需求為主的，雖然遠一點，但是把手裡的資產變成房產，圖個保值和安心。這部分剛需客戶，對產品需求的邏輯和傳統度假地產已經不太一樣了。主要的訴求是離核心城市母體的距離和交通，以及周邊生活配套，傳統度假地產對於自然資源佔有的主要訴求則變成了一個加分項，使用功能和相對較低的價格才是決定購買的條件。也就是說，買度假地產的不再是有錢人，而是剛需客了。
開發商：被迫轉型+共享經濟助力
■傳統房地產市場萎靡，房地產廠商亟待尋找新興市場。數據顯示，截至2015年10月，我國商品房待售面積為68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，創下歷史新高，房地產市場已經步入“去庫存時代”。在此壓力下，需求潛力巨大的旅遊地產成為房地產廠商們轉型首選。
■共享經濟優勢如何將旅遊地產導向剛需化的呢？我們不妨試著算一筆賬，假設將1套旅遊地產房子分成12份產權，每份產權每年約擁有28天的居住時間。以1套西雙版納80平方米全裝修度假屋為例，按售價36萬來計算按70年產權算，如果每年都來住半個月，加上每年的物業管理費、房子託管費，未來的翻新裝修費等等，每天居住成本接近400元/天，但是分權購買每人只要3萬元左右。
以西雙版納3萬元的分權度假屋計算，每天的度假居住成本僅為30000÷70÷28≈15.3元/天，而實際上西雙版納的當地酒店與客棧的平均價格在200元/夜以上。這個價格無疑已經具有巨大的誘惑力。很多人即便是隻有28天度假時間也可能用不完，或者根本沒時間去住，他還可以把用不完的居住時間委託平臺租出去，真正讓度假居住資源最大化利用。
共享經濟導入旅遊地產不僅僅是助力開發商進行產品去化，另一方也是降低客戶准入門檻，從而擴大旅遊地產的受眾。
政府：政策助力旅遊地產發展
政府助力旅遊地產發展主要集中表現在兩個方面
■其一頻出政策，制度紅利集中釋放。旅遊地產行業政策分析，2014年8月9日，國務院正式發佈《關於促進旅遊業改革發展的若干意見》(簡稱31號文件)。這是繼 2009年《關於加快發展旅遊業的意見》(簡稱41號文件)和2013年的《國民旅遊休閒綱要》、《中華人民共和國旅遊法》之後，國家出臺的又一個促進旅遊發展的綱領性文件。而各地根據當地實際情況提出的旅遊地產的助力政策更是在近幾年頻出。
■其二簡政放權，探索治理體系創新。旅遊地產行業政策分析，一方面，簡政放權成為旅遊行政管理的主要方向。另一方面，隨著9個全國性旅遊綜合改革試點地區各項工作的推進，旅遊公共治理體系也在進一步探索創新。
結語
旅遊地產的剛需化傾向由客戶的消費能力升級、消費觀念升級等多種原因所主導的，而政府與地產商的轉型、助力讓消費者這種“剛需化”的消費需求得到滿足。供給端與消費端的同時升級，促成了旅遊地產的剛需化現象。隨著時間的推移，客戶的消費能力與消費觀念的不斷提升，未來旅遊地產的剛需化傾向也會越來越明顯。
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