2020年1月26日，我國30多個省份啟動了突發公共衛生事件的一級響應，眾多城市採取了交通管制、出入管制等措施，2020年的春節假期被“不斷延長”，由此引發的法律糾紛越來越多。那麼，此次疫情對於我們有什麼影響，應當如何應對，本文分析如下:
一、“疫情”對房屋租賃合同影響的類型
合同法第212條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”
因此，房屋租賃合同就是將租賃物限定為房屋的出租合同。
根據租賃房屋的性質和使用情況，疫情對租賃房屋的影響主要分為兩種類型：一是民用房屋，即房屋以承租人自住為主；二是商用房屋，即承租的房屋以生產經營為目的。本次疫情對於兩類房屋的影響有相同的地方，但也存在差異。
首先，無論是民用房屋還是商用房屋，當承租人因感染病毒而被隔離進行醫治，或因交通管制而無法返回租賃房屋所在城市，均會導致承租人不能實際使用租賃房屋的情況。
其次，商用房屋的承租人除面臨上述阻礙使用房屋的情形外，更常見的是在政府疫情防控措施下，商用房屋被強制關閉、限期停止經營。
二、從相關法律法規規定分析“疫情”在房屋租賃合同中的性質
不可抗力條款：
合同法第117條規定，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。”
可知，疫情對合同來說是否構成不可抗力需要分別看待。只有因疫情導致“不能履行合同”，才構成法律意義上的不可抗力，如果疫情對合同的履行造成不便，但沒有達到“不能履行合同”的程度，也不能構成不可抗力。
情勢變更條款：
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第26條規定，“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”
參照最高人民法院《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（法〔2003〕72號）第三條之規定：“因政府及有關部門為防治疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，可適用不可抗力的規定；而如果只是主張減免租金、變更合同條款，則宜適用情勢變更的規定。”（該通知已廢止）
由此可見，如果承租人因疫情防控原因直接導致無法履行合同義務或者導致合同目的根本無法實現，想要解除合同的，可按照不可抗力原則處理；如果承租人因疫情防控原因無法正常使用、收益租賃房屋，但不必然導致履行合同障礙，也不必然導致合同目的無法實現，想要減免租金、變更合同條款的，一般可按照情勢變更原則處理。
三、“疫情”引起的房屋租賃合同糾紛
根據我國相關法律規定，參照我國“非典”期間處理房屋租賃合同糾紛的規定，如果房屋租賃合同履行期間遇到不能實際使用房屋的情況，若承租人、出租人一方或雙方不再願意繼續按原合同履行，又無法就合同調整內容達成一致時則會引發以下糾紛：
（一） 房屋租賃合同相對方要求解除合同引發的糾紛
當房屋租賃合同相對方要求解除合同時，主要是以合同目的無法實現為由。具體來說，出租人多以承租人未按期足額繳納房租，存在違約而要求解除合同；承租人可能會因無法實際使用房屋，或受疫情影響經濟受損，無法繼續履行合同為由要求解除。無論是那種情形，解除合同的核心在於認定疫情防控與合同目的不能實現的因果關係，即疫情是否必然導致合同目的完全無法實現。
1、 承租人因無法使用房屋要求解除租賃合同的糾紛
（1）如果承租人租賃房屋用於居住，在疫情嚴控措施下無法正常返回租住的房屋，迫使承租人重新另外租房，此時原房屋租賃合同的目的無法實現，則承租人可以解除原房屋租賃合同。
（2）如果承租人僅以疫情防控導致收益下降為由要求解除合同的，儘管承租人在一定時期內未能使用房屋，經濟受損，但在我國嚴格的疫情防控措施實施下，疫情得到有效控制，未能使用房屋的時間較短，恢復經營指日可待，那麼疫情主要是導致承租人短期內收益下降，並不必然產生承租人租賃合同的目的徹底無法實現的後果，此時承租人要求解除合同的請求則較難得到支持。
2、 因疫情期間承租人未按期繳納租金，出租人提出解除合同並要求承租人承擔違約金的糾紛；
在承租人未按期足額繳納租金時，出租人是否可以因承租人已違約而解除合同不可一概而論。首先，應當看雙方合同約定。其次，若合同沒有特別約定，承租人因疫情防控導致經濟受損，無力支付租金，從法律上來說不能認定疫情防控與承租人的違約行為之間有直接的因果關係，但承租人未繳納租金的原因非惡意，只要承租人積極與出租人協商，後續補交房租，則不能認定承租人已構成根本違約，進而解除合同。但如果承租人不與出租人主動聯繫協商，無法舉證證明受到了疫情防控的影響且經濟嚴重受損，或在疫情防控措施解除後仍拖欠租金，則可以被認定為惡意違約，出租人可以以對方根本違約為由解除租賃合同。
（二） 承租人因無法使用房屋而要求減免租金引發的糾紛
如果承租人因疫情防控原因無法正常使用、收益租賃房屋，但不必然導致履行合同障礙，也不必然導致合同目的無法實現的，要求減免租金、變更合同條款的，一般可按照情勢變更原則處理，但必須向法院請求，由法院根據公平原則和案件情況確定。
因此，若承租人提出因為疫情要求減免租金，可以從以下幾點進行抗辯：
1、承租人要提供證據證明無法使用房屋是疫情原因所致。比如商用房屋的承租人提供政府因疫情正式要求停止營業的公文、當地政府限制其出行或要求商業用房限期關閉的具體措施，承租人因感染病毒被隔離、治療的證據等。如果只是承租人自身停止使用房屋，但政府、相關主管部門未對其經營做任何限制的，就可以以此拒絕其減免租金的要求。
2、承租人需要證明因無法使用房屋而導致的損失。對於商業用房的承租人而言，可以提供因停產、停業而導致經營收入損失的證據。對於民用房屋的承租人，可以提供如因交通限制而租住其他房屋支出的憑證等。
綜上，分析疫情引起的房屋租賃合同糾紛要綜合考慮承租人的性質（自然人還是企業）、租用房屋的目的（自主還是商用）以及疫情對房屋租賃合同履行產生的影響（全部不能使用還是部分不能使用）等因素，進而決定對違約責任是全部免除、部分免除，還是不予免除。
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