2020年1月26日，我国30多个省份启动了突发公共卫生事件的一级响应，众多城市采取了交通管制、出入管制等措施，2020年的春节假期被“不断延长”，由此引发的法律纠纷越来越多。那么，此次疫情对于我们有什么影响，应当如何应对，本文分析如下:
一、“疫情”对房屋租赁合同影响的类型
合同法第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”
因此，房屋租赁合同就是将租赁物限定为房屋的出租合同。
根据租赁房屋的性质和使用情况，疫情对租赁房屋的影响主要分为两种类型：一是民用房屋，即房屋以承租人自住为主；二是商用房屋，即承租的房屋以生产经营为目的。本次疫情对于两类房屋的影响有相同的地方，但也存在差异。
首先，无论是民用房屋还是商用房屋，当承租人因感染病毒而被隔离进行医治，或因交通管制而无法返回租赁房屋所在城市，均会导致承租人不能实际使用租赁房屋的情况。
其次，商用房屋的承租人除面临上述阻碍使用房屋的情形外，更常见的是在政府疫情防控措施下，商用房屋被强制关闭、限期停止经营。
二、从相关法律法规规定分析“疫情”在房屋租赁合同中的性质
不可抗力条款：
合同法第117条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
可知，疫情对合同来说是否构成不可抗力需要分别看待。只有因疫情导致“不能履行合同”，才构成法律意义上的不可抗力，如果疫情对合同的履行造成不便，但没有达到“不能履行合同”的程度，也不能构成不可抗力。
情势变更条款：
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
参照最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）第三条之规定：“因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，可适用不可抗力的规定；而如果只是主张减免租金、变更合同条款，则宜适用情势变更的规定。”（该通知已废止）
由此可见，如果承租人因疫情防控原因直接导致无法履行合同义务或者导致合同目的根本无法实现，想要解除合同的，可按照不可抗力原则处理；如果承租人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，但不必然导致履行合同障碍，也不必然导致合同目的无法实现，想要减免租金、变更合同条款的，一般可按照情势变更原则处理。
三、“疫情”引起的房屋租赁合同纠纷
根据我国相关法律规定，参照我国“非典”期间处理房屋租赁合同纠纷的规定，如果房屋租赁合同履行期间遇到不能实际使用房屋的情况，若承租人、出租人一方或双方不再愿意继续按原合同履行，又无法就合同调整内容达成一致时则会引发以下纠纷：
（一） 房屋租赁合同相对方要求解除合同引发的纠纷
当房屋租赁合同相对方要求解除合同时，主要是以合同目的无法实现为由。具体来说，出租人多以承租人未按期足额缴纳房租，存在违约而要求解除合同；承租人可能会因无法实际使用房屋，或受疫情影响经济受损，无法继续履行合同为由要求解除。无论是那种情形，解除合同的核心在于认定疫情防控与合同目的不能实现的因果关系，即疫情是否必然导致合同目的完全无法实现。
1、 承租人因无法使用房屋要求解除租赁合同的纠纷
（1）如果承租人租赁房屋用于居住，在疫情严控措施下无法正常返回租住的房屋，迫使承租人重新另外租房，此时原房屋租赁合同的目的无法实现，则承租人可以解除原房屋租赁合同。
（2）如果承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，尽管承租人在一定时期内未能使用房屋，经济受损，但在我国严格的疫情防控措施实施下，疫情得到有效控制，未能使用房屋的时间较短，恢复经营指日可待，那么疫情主要是导致承租人短期内收益下降，并不必然产生承租人租赁合同的目的彻底无法实现的后果，此时承租人要求解除合同的请求则较难得到支持。
2、 因疫情期间承租人未按期缴纳租金，出租人提出解除合同并要求承租人承担违约金的纠纷；
在承租人未按期足额缴纳租金时，出租人是否可以因承租人已违约而解除合同不可一概而论。首先，应当看双方合同约定。其次，若合同没有特别约定，承租人因疫情防控导致经济受损，无力支付租金，从法律上来说不能认定疫情防控与承租人的违约行为之间有直接的因果关系，但承租人未缴纳租金的原因非恶意，只要承租人积极与出租人协商，后续补交房租，则不能认定承租人已构成根本违约，进而解除合同。但如果承租人不与出租人主动联系协商，无法举证证明受到了疫情防控的影响且经济严重受损，或在疫情防控措施解除后仍拖欠租金，则可以被认定为恶意违约，出租人可以以对方根本违约为由解除租赁合同。
（二） 承租人因无法使用房屋而要求减免租金引发的纠纷
如果承租人因疫情防控原因无法正常使用、收益租赁房屋，但不必然导致履行合同障碍，也不必然导致合同目的无法实现的，要求减免租金、变更合同条款的，一般可按照情势变更原则处理，但必须向法院请求，由法院根据公平原则和案件情况确定。
因此，若承租人提出因为疫情要求减免租金，可以从以下几点进行抗辩：
1、承租人要提供证据证明无法使用房屋是疫情原因所致。比如商用房屋的承租人提供政府因疫情正式要求停止营业的公文、当地政府限制其出行或要求商业用房限期关闭的具体措施，承租人因感染病毒被隔离、治疗的证据等。如果只是承租人自身停止使用房屋，但政府、相关主管部门未对其经营做任何限制的，就可以以此拒绝其减免租金的要求。
2、承租人需要证明因无法使用房屋而导致的损失。对于商业用房的承租人而言，可以提供因停产、停业而导致经营收入损失的证据。对于民用房屋的承租人，可以提供如因交通限制而租住其他房屋支出的凭证等。
综上，分析疫情引起的房屋租赁合同纠纷要综合考虑承租人的性质（自然人还是企业）、租用房屋的目的（自主还是商用）以及疫情对房屋租赁合同履行产生的影响（全部不能使用还是部分不能使用）等因素，进而决定对违约责任是全部免除、部分免除，还是不予免除。
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