3月1日昆明市政府办公厅出台了《昆明市人民政府办公厅关于进步促进房地产市场平稳健康发展的通知》共10条内容，被称“昆十条”，明确昆明限售区域、限售时间及公积金贷款首付比例调整，而在3月2日起执行的《昆明市商业性个人住房贷款最低首付比例调整方案》中，执行首套20%，二套45%，三套停贷的要求。

虽然具体的细则未出，但新政一出场就有种“杀敌1000，自损800”的既视感，而在售楼部还是房产交易中心确实没有之前人多，交易中心显然是由于政策过渡期停止接件，开发商也重新调整推盘节奏，而陷入观望的客户，或许都还没搞清楚自己处于什么情况。

在《昆明楼市动态》的文章大部分留言及咨询中，我们做了简单的梳理了一下大家最为关心的几个问题：

一、限售时间

在新政中，明确了限售区域和限售物业类型，却没有明确限售的时间起点。

限售区域很好理解，限售的物业类型也比较清晰，是新建商品住房，不是二手房，但限售的起点时间是模糊的。

2018年3月1日昆明新政中明确“购买的新建商品住宅”

2017年10月11日呈贡限售令中明确“新购买的新建商品住房”

我们将这两个限售内容做对比发现，“新购”和“购买”虽然一字之差，但意义不同，相比而言，“新购”里自然明确时间性，也就是说呈贡在2017年10月11日的限售令中的“新购买的新建商品住房”，可以明确的限售时间执行是从2017年10月11日之后网签的新住房。

而在2018年3月1日的昆明新政中，扩大了限售区域，对呈贡的限售时间也拉长了，而且仅提“购买的新建商品住宅”，并没有对时间起点作说明，为此，时间的判定有两种说法：

说法一：文件执行后以新网签的时间为准

在限售区域，3月1日及以后的购买的新建商品住房进行限制，对3月1日前网签的则不在限制范围内。

说法二：以初次不动产登记领证的时间为准

在限售区内购买的新建商品住房，无论何时购买的，以初次不动产登记的时间为准，从现在反推，不动产证取得需满3年方可转让交易，也就是说在2015年3月1日以后取得的不动产证的住房，都会受到限制的。

至于到底以哪个为准，确实目前并还没有具体的说法，等待细则吧。

二、套数认定

在信贷政策中，无论公积金还是商业贷款，楼市新政也仅仅只给到银行业金融机构对执行差别化信贷政策的指导，具体还是得由住房公积金中心和各银行业机构出具体的认定标准。

来自昆明市公积金管理中心留言回复

从“昆明市住房公积金管理中心”上面的留言回复的内容看，依然对二套房的首付比例是30%，而这个回复时间（2018年3月2日11:33）要晚于《昆明公积金》微信公众号发布的时间（2018年3月2日17:11），显然这个回复是执行之前的首付比例标准。

由于目前未出具体的差别化信贷执行细则，那么从银行业机构的角度，在认定标准上也有两种可能：

标准一、认贷不认房

就目前而言，认贷对于银行是很容易实现的，包括征信记录、银行流水等多维度来评判用户情况，包括在全国其他城市名下的住房贷款情况。

注：（1）认贷是指名下住房在全国范围内的房贷情况；

（2） 两年轮候期：即缴存人上一笔公积金贷款还清后，两年后不再受理公积金贷款申请。

标准二、认贷又认房

区别于认贷，认房的工作其实相对复杂，由于很多人的跨区域置业，全国的不动产联网工作也才基本完成。

而目前认房的标准，按照新政上的意思，也是针对昆明五区（五华、盘龙、官渡、西山、呈贡）及三个国家级开发区（经开区、高新区、滇池旅游度假区）区域内的住宅情况。

这里需要注意了，以上表格中名下有房无房，仅指昆明范围内，而贷款未还清，则指全国范围内的房贷情况。

简单说，认贷是全国的，认房仅在昆明。

如果名下（以家庭为单位）没有任何住房，在昆明买住房，就属于首套房，使用公积金（满足必须在昆明缴存满一年的公积金）和商贷都是最低20%首付。

根据昆明的几家银行在政策后的信息反馈，昆明在信贷政策上极大可能是“认房又认贷”的标准，但具体还是要等各大银行的执行通知。

三、房价涨跌

任何的政策出来都需要时间和市场来验证，这次的限售和限贷的升级也一样，很多人会开始观望，昆明房价的拐点是否会出现呢？在很多人的预期中也有两种声音：

看跌和看涨的。

如果说昆明执行“认房又认贷”的标准，且不说这个政策提高了改善型的置业门槛，但可以明确的是肯定会存在误伤的可能，短期内观望会成为主流。

如果说限贷是对买房人的约束，那么限售则是对卖房人限制，调控从交易环节的约束延伸到持有环节，通过冻结交易、改变预期、增加杠杆成本，直接消灭了投资和短炒需求。

从这两天走访南市区几个售楼部发现，明显售楼部到访的人减少了，连置业顾问都感慨说“投资客基本没有了。”

在2017年，有数据机构称昆明有超过60%的房子是外地人消化的，那么目前的政策，并不排除会引发外地置业者的抽离，那么原本就具有浮躁性上涨的房价是否会因此失去上涨的后劲呢？

不管怎么样，当前的新政要让昆明市场快速冷却，回归到相对平稳的状态，但要在短期内让房价下跌的可能性相对较低，或许房价滞涨的状态在未来会更为明显。