網紅市長和房地產敵人
在過去的幾年裡，重慶經濟增速在全國各大城市中一直位居前列。
2018年1月下旬，重慶公佈2017年經濟數據顯示，GDP同比增長9.3%。高增速下，GDP總量達到19500.27億元，由此超過天津，排在北上廣深一線城市之後。
回顧過去的16年，重慶一直保持兩位數的GDP增速。即便是在全國宏觀經濟增長乏力，跌破了7％的2015年，也仍保持著11%的成績。
正是在2015這年，重慶的金融業增加值達到1410.2億元，年均增長率保持在14%左右，GDP佔比9%，金融業一躍成為重慶新的支柱產業。打造長江上游金融中心城市的願景也在這一時期勾勒成型。
是的，你沒看錯！
2015年，房地產行業在重慶佔比很低，在房價的體現上重慶居民住宅的均價也普遍低於諸多同量級的城市。2015年12月重慶主城區商品住宅成交均價在6946元/㎡，同期鄭州的均價是9051元/㎡。
重慶在保持GDP大規模增長的情況下也保持了低房價，被稱為中國房價泡沫中的一股“清流”。
矚目的成就除了重慶得天獨厚的地理和資源優勢，還要歸功於“重慶模式”的踐行和它堅定不移的操盤手——黃奇帆市長。
▲黃奇帆
黃奇帆1952年2月出生於浙江諸暨，16歲時進入上海焦化廠焦爐車間成為一名工人。此後33年裡，黃在上海進入政壇，工作集中於經濟方面。在浦東開發時期，他曾是主要人物之一。
2001年，黃奇帆從上海出發，逆江而上就任重慶市副市長、市長，工作仍圍繞經濟展開。2010年起擔任市長，先後輔佐過六任重慶市委書記。
他在重慶的做法依稀還有當年上海的影子，強調思想開放，規劃兩江新區、開發江北嘴，以及一系列令人眼花繚亂的金融佈局，創造了今天的“重慶模式”。
這位市長經歷風浪而不倒之後，說話愈加直接，對股市、P2P和房地產加槓桿輪番放炮。打開天窗說亮話的個性，深受民間喜歡，被視為“政界網紅”。
因其對地產開發有嚴格的限制，要求每年房地產的總投資不要超過全社會固定資產投資的25%，跟規劃人口有關的社會結構的總量要平衡，還要控制房地產的按揭。他又被稱為“房地產敵人”。
市 說 新 語
今年的5月19日，“黃市長”參加了在北京舉辦的“2018清華五道口全球金融論壇”，作為主要嘉賓之一，黃奇帆先生髮表了觀點犀利的演講。
清華五道口全球金融論壇由清華大學主辦，清華大學五道口金融學院承辦，清華大學國家金融研究院、清華大學金融科技研究院協辦，旨在關注全球金融發展的新思想、新趨勢、新實踐、新動力，聚焦世界與中國、改革與政策、學術與實踐三大層面問題。
▲黃奇帆在清華五道口論壇發言
黃奇帆指出，“資本市場加快了社會財富特別是金融資產的增長，以前中國人主要靠增量來增加家庭財富，現在可以用存量來增加財富。
國際經驗表明，如果從50年到100年時間跨度看，股票、房地產、國債、黃金四方面投資收益，最高的是股票，第二是房產，第三是債券，最後是黃金。
除此之外，黃奇帆還詮釋了資本市場對中國經濟和社會發展具有六大功能，並提出中國資本市場大體上有九個方面仍需要改進。
縱觀“黃市長”的演講稿，始終圍繞資本市場講事情。這也不難理解他為什麼會說從50年到100年的時間跨度看投資收益最高的是股票，其次是房產。
但反觀國人的投資保值渠道，在面臨股市和樓市的選擇時，大部分人都選擇了樓市作為對抗通脹，保值收益的方式，為什麼？
除了看好樓市，預期長久收益的利好因素外，安全、穩健恐怕是老百姓心目中認為樓市足以對抗股市最有力的鐵證，更不要談中國老百姓根深蒂固的房產觀念了。群眾用腳投票的結果也從一個側面反映了我國股市機制的不健全。
“黃市長”的言論沒有錯，只是一部分人聽了後斷章取義說中國股市的各種不足，最後得出結論說股市不行，能行的還是樓市，這是國情。
誠然，我國國情如此，所以黃奇帆在這段話的開端加了一個修飾前提：國際經驗表明！
黃奇帆還經常被視為“最懂經濟”的市長，此次關於資本市場的演講，不僅肯定了資本市場的作用，還提出了改善性的建議，具有宏觀指導的意義。
他參與了浦東的開發建設，也是重慶強大昌盛的重要推手，在他一貫的行政措施中，房地產行業的存在不可忽視，但又不把房地產作為一個城市的最主要的來抓，運用資本手段搞基建、惠民生的做法值得國內很多城市參考借鑑。
重 慶 模 式
1金融改革
黃奇帆初到重慶，通過成立渝富集團（全稱重慶渝富資產經營管理有限公司)開展了一系列資產、債務重組，化解近300億元的銀行壞賬，盤活當地國有集團。
拯救金融機構所運用的重組方案是：資產重組、債務剝離、引進戰略投資者、注入流動性、推動整體上市、戰略投資者退出。有趣的是這套方案與幾年後美國政府在金融危機中拯救大型金融機構的做法不謀而合。
▲一行三會
黃奇帆善用槓桿，對金融政策的動態更有著敏銳的嗅覺，他曾要求重慶全力爭取“一行三會”推出的各種牌照。
在其看來，對地方政府而言，爭取金融牌照，推動企業高效運轉，就是金融改革的要義所在。如果國家有的牌照重慶都有，那重慶就是全方位、全功能的金融中心。
2土地改革
黃奇帆剛到重慶的時候，主城區90%的土地都是採取協議轉讓的，為了改變這種局面，2002年，重慶市建立了土地整治儲備中心，改革土地資源管理制度。
將土地一級市場的經營權上收，並通過政府特許經營的方式，對全市土地市場進行宏觀調控。賣地的增值利益很大一部分流向政府，為重慶城市基礎設施建設奠定了經濟基礎。
按照黃奇帆的計劃，重慶在2002年一次性儲備了主城40多萬畝土地，之後20年內每年只開發5%，即2萬畝左右。
2008年12月4日，重慶推出了全國首創的地票交易制度。
簡言之，農民自願將閒置宅基地等復墾，經土地管理部門嚴格驗收後產生指標，再以票據的形式通過重慶農村土地交易所在全市範圍內公開拍賣。
“農民在外邊務工十年，已經不回老家，老家的房子即使賣掉，也只能賣兩三萬，但是把房子拆了，復墾為耕地，地票倒能賣十幾二十萬。”
黃奇帆認為，“這個過程是城市建設用地增加、農村建設用地減少的過程，有助於農民致富的過程。”
3房地產改革
2010年，黃奇帆對重慶的房地產發展又提出了“25%理論”，也就是，每年房地產的總投資不要超過全社會固定資產投資的25%，跟規劃人口有關的社會結構的總量要平衡，還要控制房地產的按揭。
他解釋說：超過25%一定供過於求，低於25%又供應不足，不適應城市化。如果一個地方基礎設施投資中，房地產佔了百分之七八十，長遠看沒後勁。
數據顯示，到2015年上半年，重慶房地產開發完成投資1715.82億元，同比增長10.5%，佔全社會固定資產投資的27.2%。剛好在25%的標線附近。
4財政改革
黃奇帆說，他從來都是把重慶的財政一分為三，預算內的財政“保吃飯”，包括政府機關運行經費、社會養老、醫療保障體系等；土地出讓金等預算外收入保建設，如修路、修橋等基礎設施；第三財政就是國有資產預算。
重慶的國資軍團組成了黃奇帆口中的“第三財政”。渝富公司和重慶市政府旗下八大投融資平臺（以下簡稱重慶“八大投”），是其中的中堅，也是黃奇帆重慶任上重要的一筆。
重慶“八大投”，指的是分擔重慶市基礎設施等社會公共事業投資運營的八家國有企業。經過重組、更名等變動後，如今的重慶“八大投”成了一個籠統而非具體的指代。它們由政府擁有、授權經營，是重慶基礎設施、城市建設等公共領域重大項目重要的投融資平臺。
他還多次表示，作為地方融資平臺的重慶“八大投”中將有4家轉型為淡馬錫式的投資公司。（編者注：淡馬錫控股公司是一家新加坡政府的投資公司，新加坡財政部對其擁有100%的股權，但新加坡財政部在公司內部起的作用很小，真正起到關鍵作用的是公司特殊的董事會。）
重慶模式的秘密
1998年-2002年期間，地價正處在白菜價階段，這時候重慶直轄了（1997年），中央政府給了她比原市區大七八倍的土地指標，市政府組建了八大投資集團，以白菜價一口氣儲備了足夠開發到2020年的地。
再加上 ，重慶市恰好成為“城鄉統籌試驗區”，黃奇帆因此在重慶推行了有相當突破性的“地票”制度，把偏遠農村的宅基地、集體非農業用地置換成重慶主城區的土地指標。
這種置換的“級差”地價堪稱暴利，因為置換的土地是同等面積的，而邊遠農村的土地是不值錢的，只需要給少量的補償，然後市政府手裡就有大量的主城土地指標，可以賣大價錢。
然後，趕上大規模印鈔期。錢不缺，資本瘋狂尋找土地和項目，重慶市政府發了一大筆財，手裡有錢，就能夠辦大事。
比如，公租房，別的城市都是意思意思，重慶不一樣，真的大規模蓋，據統計十年來蓋了60多萬套。
這是什麼概念？重慶的底層民眾，包括外來農民工、剛畢業大學生，只要你申請，就能夠隨便申請到。這些公租房，租金很低，而且住了三五年之後，還可以買下來。這麼多公租房，房價還能怎麼漲？
另一方面，重慶市政府手裡已經儲備了大量土地，很容易掌握供應和開發的節奏，控制房價也是可以做到的。
後 記
同樣是土地財政，黃奇帆運用經濟和資本的手段玩出了“重慶模式”，有人說這種模式類似於“新加坡模式”和“香港模式”，我們可以理解為其措施是借鑑國外先進經驗，又結合了自身的實際情況下取得了成功。
而且黃奇帆推動金融改革的方案和幾年後美國拯救大型金融機構的做法不謀而合，也足以證明黃市長的國際眼光和實力。一個富有魅力的領導者對一個城市的發展帶來獨特生機的實戰案例，再一次擺在世人面前。
“黃市長”嚴格控樓市的發展，既為重慶的GDP發展所用，又不被房價做束縛。還大量投入基礎建設，改善重慶市面貌和老百姓的基本生活，實現了重慶GDP的長期穩定快速增長，也提升了市民的滿意程度，深受重慶當地市民愛戴。
從一個方面證明了地方政府和土地財政以及房價水平的另一種關係，值得其他執政者學習。
黃奇帆對長期內股票收益的看好，以及對資本市場發展的肯定和改善性建議再次肯定了資本市場對於財富增值收益的肯定。
結合當下樓市的情形來看，邊陲小城丹東房價在暴漲50%後不久就被採取了限購措施，5月21日限購再次升級。
非本地戶籍人員中，且在本地無企業、無工作的人員在限制區域內購買新建商品住房，自簽訂商品房買賣合同備案滿5年，並取得不動產權證書後方可上市交易。
針對近期樓市的人才政策導致的小幅度回暖，住建部重申：堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。像打倉鼠一樣哪個城市出頭就棒打哪個城市，導致房產投資預期收縮。
不少手持鉅額現金的投資者在焦慮中徹夜失眠，不知把錢投向何處，才能對抗通貨膨脹尋求最大收益。投資房產逐漸成為越來越雞肋的選擇，希望投資者將眼光放到更多的投資渠道上，真正地把雞蛋放在不同的籃子裡。
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