摘要：小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
所謂小產權房，來源於人們在生活中形成的一種約定俗成的稱謂。與一般的商品房不同，小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，不但產權證不是合法有效的，而且購房合同在國土房管局也不會給予備案。那麼實際生活中，我們在購買小產權房時遇到徵收補償糾紛應當如何處理？
根據《中華人民共和國土地管理法》所規定，小產權房不能向非集體成員的第三人轉讓或出售，也就是說，除了集體成員外的其他人是不享有合法購房的資格的，小產權房不能在市面上進行流通。既然不具有資格，買賣合同是否無效？由於買賣雙方的買賣行為已經侵犯了集體組織的權益，同時也違反了法律的強制性規定，所以城鎮居民購買小產權房的合同是無效的，也不會受到法律的保護。
但如果已經購買了小產權房，是否因為合同無效而無法得到拆遷補償？在實踐中，賣方已經通過售賣房屋獲得了與房屋等值的價款，而拆遷的補償費用往往高於房屋買賣時的交易價格，但多出的價款是由於房屋升值所導致，且拆遷費用是政府依法對買受人安置問題的基本補償，買方並未因此獲利。若賣方主張基於合同無效，要求買方退還拆遷補償，則對買方是顯失公平的。因此在實際的裁判中，法院會根據
公平原則，判決買方返還適當比例的價款給賣方。在此孟文靜和李文謙律師提醒大家：
一、對於小產權房拆遷，由於小產權房不具備普通商品房的法律性質，在購買過程中出現合同糾紛難以得到等同保護；開發建設過程缺少，其質量問題出現的概率要高過商品房；而因為無法辦理合法的產權手續，購買後也不能合法轉讓過戶，對房產價值影響很大；若遇國家拆遷，很難得到相應的拆遷補償。如果正在考慮是否購買小產權房屋，律師並不建議購房者購買小產權房。
二、若已經處於拆遷費用的糾紛當中，律師建議遵從“合同無效，相互返還”的規則，對於買方的損失應當在基於房屋本身而產生的損失範圍內補償，並在認定買賣合同無效後，要求賣方歸還購房款以及相應利息。如您需更有針對性的幫助，請在第一時間尋求專業律師進行幫助。
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