01、
上週末，友人Y君完成一件人生大事——他終於把世茂首府80㎡的兩居室成功置換成了梁溪區某盤140㎡的大三居洋房。
簽完合同的當天晚上，他就約著我一起，非要請我去外面搓一頓。
“我感觸挺多的，想跟你聊聊。”當時他是這麼和我說的。
見面之後，他跟我說了一個買房時候的小插曲。
原來，他所購買的房子屬於洋房的頂層房源，在享受較大優惠的同時，也有著頂曬以及漏水之類的隱患。
當時，銷售便建議他考慮一下高層的相似戶型，面積差不多，單價還要低一千多。
“這陣子在無錫這一通看房，我算看明白了。買房這件事，‘寧當鳳尾，不做雞頭’，同一個區位內，能買洋房，就堅決不買高層！”Y君這樣對我說。
“要是買高層，我還不如考慮對面的安置房算了，隔著一條馬路，享受一樣的配套資源，房價硬生生差了五六千！”他接著說。
02、
其實，類似的話，這兩年來我聽到過很多次。
隨著城市化進程的不斷推進，以及城市居民財富眼界的持續提升，人們對“買房”這件事的觀念越來越現實。
也就是說，作為商品房，你貴可以。但是貴出來的溢價部分，你要能讓我認可你。
圈一塊地就造房子，房子塗層漆，院子裡種點樹然後安置兩個池塘，再配著“中看不中用”的所謂物業管理，就想比對面安置房貴幾千上萬的安逸日子，對開發商們來說已經漸行漸遠了。
尤其在是無錫這個“特殊”的城市，這種感受來的更真切。
在無錫哪怕只是呆個十天半個月，你都能發現，無錫與其它大中型城市在某一點上有著極大的不同——無錫的安置房、經適房，有太多位置都好的近乎過分。
大幾萬一平的高端住宅隔開一條20米寬的馬路，就是均價幾千小一萬的安置房，這種現象在無錫屢見不鮮。
這對於國內大部分城市來說，是無法想象的。
最關鍵的是，這些在相同區位內價格有著天壤之別的小區，所享受的配套資源，卻是完全一樣的。
因此，在如今的無錫，想把房子賣出高價並且能被市場認可，對於開發商而言，其難度較之大部分其它城市要大不少。
因此，客觀存在的市場環境，勢必會倒逼入駐無錫的各大地產商去更加用心的打磨產品，從而贏得客戶認可。
03、
毋庸置疑的是，國內房地產整體的紅利期已經步入尾聲。
不管是人口紅利，還是城市化紅利，又或者是經濟增長紅利等，都已經步入新的發展階段
而15~16年整體大漲之後的分化，也正是因為紅利期的逐漸消退。
普漲階段已經過去了。對於投資人群來說，房地產市場再也不會回到從前那個怎麼買都賺的時代了。
個人認為，從現在開始，無論是對投資者還是普通購房者來說，值得下手的城市或是板塊，需要具備以下三個特徵：
第一，產業決定潛力。未來的城市發展潛力，將會以產業為基礎，沒有產業就沒有購買力。
第二，交通決定層級。一般來說，以地鐵交通規劃成熟健全的城市，其層級往往相對較高，房產的升值空間便越大。
若是以城際交通為主的城市，相對會以中低收入人群為主，房價同樣也會偏向剛需階層。能夠保持相對穩定，但漲幅不會太大。
而假如是以高鐵交通為主，那麼城市則更多偏向旅遊及過度中轉人群，支撐不穩定，對應的投資價值就會偏低。
第三，配套決定性質。配套越成熟，自住客戶比例越高，反之投資客戶比例越高。投資比例越高，房價越危險。
從投資市場轉為自住市場，是一個區域房地產市場成熟的關鍵標誌。
因此，在未來的房地產市場中，“產業+交通+配套”才是決定城市層級的核心競爭力。
這和整體大勢關係不大。不管政策如何，擁有潛力的區域房價依然會保持漲中向上。
而只是單純藉助大勢跟漲的區域，則必然會逐漸迴歸理性。
04、
同樣，在未來，不同類型的城市，對開發商的准入門檻會有較大的區別，要求也是不盡相同。
而本身便屬於長三角經濟圈核心城市的無錫，恰巧屬於城市層級較高的那一批。
目前已經在規劃中的地鐵線路已經排到了8號線，再加上錫澄快軌S1號線及錫宜快軌S2號線，不難預期，未來無錫的地鐵交通路網將日趨健全完善。
而與此同時，無錫的城際交通及鐵路交通則更是可以用“四通八達”來形容。
因此，未來的無錫作為較高層級，再加上無錫較為特殊的實際情況，購房者對住房的追求將會朝著兩個較為純粹的方向發展——要麼就是單純滿足最基本的居住屬性即可的安置性房產，要麼就是高品質高附加價值的優質商品房“作品”。
而中間的“過渡性產品”在未來則大概率又會越來越少。
如同友人Y君所說，對於要購買商品房的購房者而言“寧當鳳尾，不做雞頭”，或許就是未來的大勢所趨了。
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